[땅집고] “정부가 가계 부채를 줄이기 위해 특례보금자리론 공급을 중단했습니다. 대출을 축소하면 ‘내 집 마련’의 주거 사다리가 끊어집니다. 출산을 꺼리는 가장 큰 이유가 주택을 마련하지 못해서인데 대출을 축소하면서 저출생 문제를 해결하려고 하는 것은 이율배반적입니다.”

이상우 인베이드투자자문 대표는 지난 8일 ‘인베이드 투자자문 월간 세미나’에서 “정부가 다주택자 규제를 지속하면서 전세금이 상승하고 집값 양극화 현상이 심화하고 있다”고 했다. 이 대표는 또 “대출을 축소하고 새 아파트 공급에 소극적이라면 저출생 문제를 해결할 수 없다”고도 비판했다.

■ 다주택자 규제로 집값 양극화 심화·전세금 상승

이 대표는 지난 정부에서 제정했던 다주택자 규제가 이어져 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 심화하면서 ‘버블세븐’이 재현될 수 있다고 봤다. 특히 올해 상승반등한 지역을 살펴보면 ‘아이를 키우기 좋은 조건’을 갖춘 지역이었다. 즉 신축 아파트가 들어서는 지역이거나 학원가가 형성된 지역이 반등세를 주도했다. 이들 지역에 인구 유입이 늘었고 집값도 상승했다.


실제 올해 인구 증가세가 두드러졌던 곳은 서울 강남구, 서대문구, 인천 서구 검단신도시, 화성 동탄2신도시 등 새 아파트가 들어서는 곳들이었다. 경기 양주시는 집값이 오름세가 크지는 않았지만 회천신도시·옥정신도시에 신축 아파트가 들어서면서 인구가 늘었다.

이 대표는 낡은 아파트가 밀집한 지역은 인근의 신축아파트 밀집 지역에 인구를 뺏기며 집값이 떨어지고공실도 늘어나고 있다고 했다. 이 대표는 대표적인 지역으로 경기 고양시 일산신도시를 꼽았다. 일산신도시는 아파트가 개발 33년 차로 2000년을 마지막으로 새 아파트 공급이 멈췄다.

그런데 직선거리로 5km 정도 떨어진 파주 운정신도시에 새 아파트가 들어서면서 일산의 인구수는 지난달 기준 올 초 대비 6,000여 명 줄어들었지만 파주 인구는 2,000여 명 증가했다. 이 대표는 “상대적으로 선호도가 떨어지는 최근 집값 반등이 일어나지 않고 있다”며 “다주택자 규제를 풀지 않는 한 이들 지역에서 부동산 시장이 활성화되기는 어려울 것”이라고 했다.

이 대표는 최근 전세 시장이 반등하고 있는 것도 다주택자 규제가 지속되고 있기 때문이라고 봤다. 다주택자들이 주택을 처분하게 되면서 민간에서 임대 공급이 줄어들고 전세금이 오르는 것이다. 이 대표는 “다주택자가 줄어들면 수요에 비해 민간 전세 공급이 줄어들어 전세금이 오를 수밖에 없다”며 “이들 지역 중 아파트값이 전세금 상승세에 맞춰 동반 상승하지 않는 지역은 매매가와 전세금 차이인 ‘갭’이 줄어들어 갭투자가 몰릴 수 있다”고 했다.

특히 최근 다세대·다가구 주택에서 발생한 전세사기가 대두되면서 매매 수요가 적은 지역에도 아파트 전세 수요가 몰려 전세금이 오르고 있다. 이 대표는 “부천은 인근 지역인 인천에서 전세 사기 사건때문에 빌라 전세 살던 사람들이 아파트 전세로 몰려 전세금이 상승한 지역”이라며 “매매가는 크게 오르지 않았지만 전세금이 올라 갭이 줄어들어 최근 갭투자가 관심을 받고 있다”고 했다.

■ ‘새 아파트 공급 부족·대출 축소’…저출생 문제 해결 요원

이 대표는 정부가 고소득층을 대상으로 소득에 제한을 둔 대출 규제를 가하고 있는 상황에서는 저출생 문제를 해결하기 어려울 것이라고 봤다. 정부는 지난달 가계부채를 줄인다는 명목으로 소득 제한이 없던 특례보금자리론 공급을 중단했다. 이에 따라 신규 대출을 받으려면 부부 소득 기준 1억3000만원 이하여야 한다. 이 대표는 “아이를 낳아 키울 확률이 높은 사람들은 고소득층으로 전국 가구 소득 상위권 20% 사람들의 가구소득이 1억8000만원”이라며 “주거문제가 출산을 가로막는 가장 큰 요인인데 주택 구매여력이 큰 고소득층의 주택담보대출에 제한을 두면서 오히려 저출생 문제를 심화시키고 있다”고 했다.

신혼부부가 선호할 만한 새 아파트 공급에 미적지근한 것도 저출생 요인으로 지적했다. 올해 초 인구 증가량을 살펴보면 새 아파트가 늘어난 지역 중심으로 신혼 부부 등 젊은 층 인구가 증가했다. 이 대표는 “최근 인구가 늘어난 곳은 새 아파트 들어선 서초, 검단, 양주 등”이라며 “정부가 현재 내놓은 정책은 아파트 공급에 대한 내용은 없는 것이나 다름없어 주택 시장 양극화는 더욱 심화할 전망”이라고 했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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