[땅집고] “전세사기에 노출된 세대라고 하면 중장년층보다는 사회초년생이다. 수많은 데이터를 잘 활용하면 전세사기를 예방할 수 있다.”(최봉현 한국부동산빅데이터연구소 박사)

최근 전세사기가 사회적 문제로 대두되며, 사회에 막 발을 디딘 사회초년생들을 대상으로 한 전세사기가 늘고 있다. 현재 국토부가 인정한 전세사기 피해만 누적 6063건으로 피해자의 절반 이상이 2030세대 등 젊은 층에 집중됐다.

전세는 한국에만 있는 고유한 주거제도로서 서민들의 주거안정을 위한 기능을 하고 있다. 그러나 1~2년 사이에 전세금 미반환 사고가 빈발하고 있다.

■ 전세 위험성에 대한 정량 측정이 가능할까?

먼저 고위험 전세에는 깡통전세와 역전세 등 대표적인 두 가지 상황이 있다. 깡통전세는 주택가격이 전세가격과 비슷해 주택이 경매에 넘어가더라도 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있다. 역전세는 전세가격이 하락하여 전세 계약이 만료된 임차인이 전세금을 돌려받지 못하는 상황이다.

최봉현 한국부동산빅데이터연구소 박사는 “임차인의 성향, 임대인과의 협상력과 같은 요인들은 정성적 요인의 영향력이 강하여 정량적인 측정은 어려우나, 깡통전세나 역전세는 정량적으로 측정할 수 있다”며 “깡통전세는 주택가격 지표, 역전세는 전세가격 지표를 보면 된다”고 했다. 또한 “실거래가 현황과 누적확률분포 등 정량적 측정을 통해 깡통전세와 역전세의 위험도를 도출할 수 있다”며 “분석 결과, 전국적으로 깡통전세의 위험은 2024년 상반기에 가장 클 것”이라고 예측했다.

탁정호 한양대학교 융합산업대학원 교수는 “주요 전세사기 피해 현황을 보면 다세대 주택이 많은데, 다세대 주택 대출 형태를 재점검할 필요가 있다”며 “탁상행정이 아닌 현장에 있는 공인중개사나 부동산을 전공하는 사람들의 의견을 받아들인 행정이 이뤄져야 한다”며 결과적으로 전문가 중심의 시장 관리가 필요하다고 주장했다.

한국부동산학박사회와 한국공인중개사협회는 지난달 15일 SETEC에서 “전세사기문제의 공공성과 공인중개사의 사회적 책임” 주제로 부동산 전문가 세미나를 주최했다. 두 협회는 전세사기 예방을 위해 기초적인 법제도적 측면에서 보완이 필요하고, 현 상황을 개인간의 사적 거래 문제가 아닌 공공의 문제로 인식해 정부 차원의 대책이 필요하다고 했다. /정진택 땅집고 인턴기자 jjt@chosun.com

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