[땅집고] 특례보금자리론 일반형 신청이 중단되면서 거래량이 급감하고 시장 침체할 것이라는 전망이 나온다. 특히 주택담보대출을 받으려면 소득 제한을 받기 때문에 실수요자들의 매수심리가 위축될 것이란 주장이 우세하다. 다만 일각에서는 별다른 영향이 없을 것이라는 반론도 있다.

지난달 27일 주택금융공사가 추석 직전인 특례보금자리론 중 일반형 접수를 중단했다. 이에 따라 6억원 초과 주택이나 혹은 연소득 1억원을 초과하는 경우에는 특례보금자리론을 받을 수 없다. 지난 8월 기준으로 공급목표액(39조6000억원) 중 89.4%(35조4000억원)가 풀렸는데 남은 4조2000억원은 우대형 상품에만 집중 공급하기로 한 것. 우대형 상품은 '부부합산 연 소득 1억원 이하 및 주택가격 6억원 이하'에만 대출이 된다.

■ 특례보금자리론이 가계대출 증가의 주범으로 꼽혀

정부가 특례보금자리론에 제한을 가한 것은 특례보금자리론을 가계 대출이 급증한데 대한 주요 요인으로 꼽혔기 때문이다. 실제 특례보금자리론 공급액인 35조4000억원 중 신규주택구입에 투입된 자금은 전체 금액의 61.1%(21조6395억원)다. 기존대출을 상환한 다음 갈아타기 한 금액은 31.8%(11조2725억원)으로 그 뒤를 이었다. 임대인의 임차보증금 반환 용도로 쓰인 건 7.1%(2조4987억원)이었다.

한국은행이 지난달 13일 발표한 ‘2023년 8월 중 금융시장 동향’에 따르면 지난 8월 은행 가계대출 잔액은 1075조원이었다. 지난 4월부터 5개월 연속 증가해 잔액 기준 역대 최대치를 경신했다.

■ “실수요자 매수 심리 위축, 거래 급감할 것”vs “이미 살 사람은 다샀어, 대출 중단 효과 미미할 것”

전문가들 사이에서는 특례보금자리론 일반형 판매 중단 효과에 대한 의견이 엇갈렸다.

시장에서는 6억원 이상 주택이 있는 서울·수도권 아파트를 중심으로 거래량이 급감할 것이라는 전망이 우세하다. 특례보금자리론은 시장금리보다 금리가 낮아 지난해까지 침체됐던 부동산 시장이 활기를 띨 수 있게 했던 요인이기 때문이다.

인천 서구에서 공인중개사사무소를 운영하는 최영훈 부티인 대표는 “올초 인천 서구 가정동, 청라신도시 등에 84㎡ 기준 9억 미만 아파트 단지들이 특례보금자리론 영향으로 3040세대 실수요자가 사들였다”며 “특히 청라·송도는 6억 내외로 매수할 수 있는 소형 주택형인 59㎡ 가구가 별로 없는데다 84㎡가 올 상반기 매수세가 몰려 가격이 상승해 우대형으로 6억 미만 주택이 별로 없어 특례보금자리론을 시행하기 어려울 것”이라고 했다.

특히 특례보금자리론은 DSR을 적용하지 않는 만큼 일반 대출은 소득에 따른 규제가 적용되기 때문에 특례보금자리론 공급을 중단하면 사실상 젊은 층에 주거 사다리가 끊어진 것이나 다름없다는 비판도 나온다.

박합수 건국대부동산대학원 겸임 교수는 “현재 주택담보대출을 받을 때 적용하는 DSR 40%는 집값 급등기였던 2020년 7월에 수요를 위축시키기 위해 정한 기준인데 집값이 조정에 들어간 현재에도 적용하고 있는 상황”이라며 “특례보금자리론 중단 후 실행할 수 있는 주택담보대출은 소득에 따른 제한이 있기 때문에 실수요자들이 주택 매수에 어려움을 겪을 것”이라고 했다.

박 교수는 “저신용자 대출을 관리하는 것이 가계부채 대책의 본질인데 가계부채 대책으로 대출 총량을 통제하는 것은 정부가 쉽고 편한 방법을 택해 실수요자들에게 내집마련의 기회를 앗아가는 것”이라고 했다.

특례보금자리론 판매 중단 효과가 미미할 것이라는 예측도 나온다. 이미 올초에 비해 집값이 올라 특례보금자리론을 적용할 수 있는 대상이 되는 주택이 사라졌다는 점에서다.

이상우 인베이드 투자자문 대표는 “올 초 특례보금자리론을 통해 9억원 이하 아파트에 실수요자가 몰리면서 이들 집값이 9억원을 넘어서며 특례보금자리론의 대상에서 동떨어지게 됐다”며 “일부 매수 심리가 위축하기는 하겠지만 매수 의사가 있던 실수요자들은 이미 집을 샀을 가능성이 높아 실질적으로 특례보금자리론 중단에 따른 정책 효과는 크지 않을 것”이라고 했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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