[땅집고] 최근 한국투자부동산신탁 공시에 따르면 인천의 중소건설사인 국원건설이 지난 6일 최종 부도 처리됐다. 이 건설사는 롯데건설, 선두종합건설과 함께 컨소시엄을 꾸려 1조4900억원 규모의 인천 서구 검암역세권 복합개발 사업을 진행하고 있었는데, 막대한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달에 실패한 것이 부도원인으로 꼽힌다.

한국투자부동산신탁은 “(국원건설이) 분양시장 침체로 인한 공사 미수금 등 악성 채권 증가에 따른 재무건전성 악화 및 원자재 가격 상승, 금융비용 부담 가중에 따른 수익성 악화”로 회생신청에 돌입했다고 판단했다.

최근 회생법원에 따르면 올해 회생절차 개시 결정 공고가 난 건설사는 총 8곳이다. HN Inc(에이치엔아이엔씨), 대창기업, 신일건설에 이어 이달에만 서울회생법원에서 국원건설과 대우산업개발, 동흥개발이 회생절차에 들어갔고, 수원에서는 삼호건설, 울산에서는 굿모닝토건이 회생절차를 밟는다. 한국투자부동산신탁의 경우 올해 회생절차에 돌입한 시공사 8곳 중 국원건설, 신일, 대창기업 3곳의 보증을 서 재무부담이 가중되고 있다.

■ ‘책임준공 신탁’ 부실 우려 커져…중소건설사 위기, 고스란히 신탁사로 전이

올 하반기 자금여력이 부실한 시공사들이 연이어 도산하는 가운데, 건설사가 벌인 사업에 신용공여를 하고 참여한 신탁사에도 불똥이 튀고 있다.

지난 부동산 호황기 개별 시공사 신용만으로는 자금 조달이 어려운 중소형 시공사들이 신탁사의 도움을 받아 사업을 진행한 경우가 많았다. 신탁사가 신용공여를 제공하는 책임준공관리형 토지신탁 대출로 다수 착공했는데, 올 하반기 이 대출 상품의 책임준공기한이 대거 돌아오며 부실 우려가 커진 것이다.

요즘처럼 공사비가 오르고, 분양 시장이 침체했을 때 시공사가 제때 준공하지 못하는 경우 신탁사는 시공사를 대신해 빚을 갚거나 새 건설사 찾는 등 책임을 져야 한다. 한국신용평가에 따르면 작년 9월 말 기준 부동산신탁사 개발 규모는 약 88조원인데, 이중 책임준공형 사업이 62조원(70.5%)에 달하는 것으로 집계됐다.

실제로 시공사가 준공 기한을 못 지켜 자금 부담이 신탁사로 전이된 사례도 나오고 있다. 27일 업계에 따르면 사업비 2000억원 규모 인천물류센터 사업에 참여한 KB부동산신탁은 시공을 맡은 3개사가 올해 초까지 약속된 준공을 이행하지 못하면서 KB부동산신탁으로 책임이 전가됐다. 하지만 KB부동산신탁도 약속된 기한까지 공사를 마치지 못해 은행·증권·캐피털 등 10여 개 관련 금융사가 손실을 입게 됐다.

5월에는 코리아신탁이 책임준공형(책준형) 관리형 토지신탁을 맡은 금강건설이 파산선고를 받으며 경기 김포시 고촌 오피스텔 개발사업이 일시 중단되기도 했다. 코리아신탁이 맡은 사업장에서 시공사가 부도를 낸 사례는 올해 들어서만 두번째다. 지난 6월에는 코리아신탁이 보증을 선 우솔산업개발이 지난 4월 14일부로 최종부도 처리됐다. 우솔산업개발이 경기 파주에 짓던 연립주택 공사 또한 지난해 9월부터 중단된 상태다.

■ “하반기 채무인수 부담 노출된 신탁사 더 늘어날 것”

건설산업연구원이 대한건설협회와 공동으로 최근 시공능력평가 순위 40위~600위 업체를 대상으로 ‘신탁사 참여 PF 사업장 현황 설문조사’를 실시한 결과 신탁사가 채무인수 약정을 체결한 사업장 62곳 중 35곳에서 올 8월 기준 채무인수가 발생했거나 향후 3~6개월 내 채무인수가 발생할 것이라고 답했다.

구체적으로는 올 8월 말 11곳에서 채무인수가 실제로 발생했으며 6개월 내에 24곳에서 채무인수가 발생할 것으로 내다봤다. 62곳 가운데 절반이 넘는 35곳이 채무위험에 노출된 셈이다. 또 건설사 66.7％가 채무인수 부담이 현실화하면 부도 가능성이 있다고 나타났다.

지난 26일 정부는 이 같은 중소 건설사 어려움에 대응해 부동산PF 대출 보증을 현재보다 10조원 더 확대한하고 심사기준도 완화한다는 계획을 내놨다. 시행사와 시공사의 PF 대출 관련 애로사항을 계속 발굴해 개선해 나간다는 방침이다.

건산연 관계자는 “책임준공 이행에 따른 추가 공사비와 책임준공 기한 도래에 따른 PF채무인수 부담까지 더해질 경우 신용도가 낮은 다수 중소건설사가 경영 위기에 직면할 가능성이 크다”며 “정부출자 확대 등을 통해 현재 운영 중인 ‘PF사업장 정상화 지원펀드’의 지원범위가 착공전 브릿지론이나 본PF현장에 국한하는데, 일부 본PF사업장으로도 확대하는 방안에 대한 고민이 필요하다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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