[땅집고] “최근 경기 성남시 ‘산성역 포레스티아’ 아파트 시세가 반등해 최근 34평이 11억9000만원까지 실거래됐습니다. 인근 산성구역 재개발 입주권도 혹시 매력이 생기지 않았을까 추후 분담금을 추정해 봤는데…”

최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산 스터디’에 경기 성남시 대표 재개발 구역 중 하나인 산성구역을 소개한 글에 투자자 관심이 쏠리고 있다.

필명 ‘빙스포크’를 사용하는 글쓴이는 산성구역의 입자와 상품성을 비롯해 현재 이곳이 겪고 있는 공사비 인상 문제, 투자시 추후 지불해야 할 분담금 등을 설명했다. 그는 “현재 온라인 부동산 중개사이트에 등록된 매물에 따르면 초기 투자금이 6억8000만원이라 투자자 입장에선 매력이 없을 것”이라면서도 “다만 산성구역에 실거주를 계획하고 있는 사람이라면 괜찮을 것 같다”는 판단을 내렸다.
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그 이유는 크게 두 가지다. 현재 인근 ‘산성역 포레스티아’ 시세를 고려하면 초기 투자금이 높더라도 안전마진이 2억원 이상 발생할 것이며, 84㎡의 경우 일반분양 세대수가 작고 저층 위주기 때문에 재개발 조합원 지위로 분양받을 수 있는 주택 상품성이 훨씬 더 좋기 때문이라는 설명이다.

글쓴이는 “수진1구역, 신흥3구역 등 구성남 재개발은 계속 진행 중”이라며 “이번 산성구역의 사업 조건과 비슷할 수 있기에 혹시 모를 훗날을 대비해 미리 학습해 둔다”고 했다.

<이하 원문>
‘산성역 포레스티아’의 시세가 반등해 34평이 최근 11억9000만원까지 실거래 됐다. 인근 산성구역 입주권도 혹시 매력이 생기기 않았을까 궁금함이 생겼다. 추가로 수진1구역, 신흥3구역 등 구성남의 순환재개발은 계속 진행 중이다. 산성구역의 사업 조건과 비슷할 수 있기에 혹시나 모를 훗날을 대비해 미리 학습해 둔다.

■위치

산성구역은 경기도 성남시 수정구 산성동에 있는 재개발 구역이다. 지하철 8호선 산성역을 도보로도 쉽게 이용할 수 있다. 산성역에서 전철을 타면 잠실역까지는 15분이면 도착할 수 있다. 다만 잠실이 아닌 강남은 약간 시간이 소요된다. 산성역에서 강남역까지는 전철시간으로 38분 정도가 걸린다. 잠실 환승 구간이 길어서 환승 후 다시 전철을 타기까지 10분이 더 걸리는 기분이다.
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산성역이 다른 역에 비해 깊게 위치해있다. 2호선 내려가는 데 익숙해지신 분들이라면 8호선 산성역은 사뭇 다르다. 정말 하아안참 내려간다. 하지만, 뭐, 많이 내려가는 것 자체가 큰 문제는 아니다. 전철을 타는데 소요시간만 1-2분 정도 더 생각하면 될 뿐이다.
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산성역 일대가 미니신도시처럼 되는 것은 큰 장점이다. 산성역 포레스티아 4089가구, 산성역자이푸르지오(신흥2구역) 4774가구, 산성구역 3487가구로 합산 1만2350가구가 된다. 경기 하남시 미니신도시인 감일지구 전체 가구수 보다 많지 않나.

구도심이지만 계획된 구도심이다보니 도로는 넓다. 산성역포레스티아와 산성구역 사이 도로가 수정로인데, 왕복6차로이다. 도로가 답답하다는 느낌은 없다. 이는 구성남 전역이 동일하다. 언덕이 문제지.

단지가 언덕 지형에 있다. 그런데 구성남의 언덕은 성동구의 언덕과는 약간 스타일이 다르다고 개인적으로 생각한다. 구성남은 수정로, 산성대로 같은 메인도로의 경사도는 비교적 완만한 데 비해 메인도로에서 주택가로 들어온 순간 급경사가 시작된다. 따라서, 이 주택가가 대단지 아파트로 바뀌면 일정부분 평탄화를 통해 언덕의 단점이 보완될 듯싶다. 서울로 비유하면, 마래푸 스타일이 되지 않을까 싶다. 물론 마래푸보다 구성남의 언덕이 더 심하다. 마포대로는 거의 평지에 가까운 반면 마포대로에서 주택가로 들어오면 경사가 시작되는 지형이다. 마래푸도 단지내는 일정부분 평탄화를 통해 언덕의 단점이 상당히 보완되었다.
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산성구역은 단지가 커서, 단지 남쪽에 위치한 동들은 단지 바로 아래에 있는 성남북초를 배정받는 듯하다. 단지 북쪽에 위치한 동들은 단대부초를 배정받는 것 같은데, 초등학생들이 그 언덕을 어떻게 매일 넘어 다닐 수 있나 싶다. 부담스럽다. 길도 황량하다. 성남의 중고등학교는 크게 기대하지 않는 것이 좋겠다.

■재개발 사업 개요

​​정비구역 지정 이후에는 비교적 차질 없이 사업이 진행되었다. 신흥2구역(산성역자이푸르지오), 중1구역(신흥역하늘채랜더스원), 금광1구역(e편한세상금빛그랑메종)과 같이 사업 도중에 불경기를 만나 심한 내홍을 겪었던 구역들과는 사뭇 다르다. 조합원은 1707명이며, 재개발 이후 세대수는 3372세대로 상당한 대단지 아파트가 된다(관리처분 최초 인가 시점 기준). 전체 세대의 약 40% 가량이 59㎡　타입으로 구성된다. 59㎡타입이 꽤 많다. 일반분양 물량도 1095가구로 상당히 많다.

단지는 4개블록으로 쪼개져 있다. 좌측에 1단지, 2단지가 있다. 1단지는 임대세대로 되어있다.　가운데는 근린생활시설, 우측 아래는 3단지, 우측위쪽 4단지가 배치되어 있다. 근린생활시설이 있는 곳이 산성역과 가장 가까운 지점이다. 2,3단지는 59㎡　타입 위주로 구성되어 있다. 4단지에 74㎡타입 이상이 몰려있고, 가장 큰 블록이어서 산성구역의 메인 블록이 될 듯 하다.

관리처분이후 사업시행인가를 다시 받아, 근린생활시설 일부를 줄이고, 아파트 동 1개를 신설하여 기존 3372가구에서 3487가구가 되었다. 120가구를 더 일반분양할 수 있으므로 사업성 개선에 도움이 되겠다. 59㎡　타입이 115가구 증가, 84㎡　타입이 5가구 증가하며, 임대주택인 39㎡　타입이 5가구 감소한다.
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시공사는 대우건설, GS건설, SK에코플랜트 컨소시움이다. 건폐율 18.8%, 용적률 263.67%, 지하 5층부터 지상 29층까지로 계획되어 있다. 주차는 세대당 1.4대로 계획되어 있다. 넉넉할 듯 싶다.

■비례율, 조합원분양가 등 현황

재개발은 구역 내에 물건이 다양하므로 아파트처럼 '몇 평은 감정평가 평균금액이 얼마' 이런식으로 특정하기가 어렵다. 이해하기 쉽게 얘기를 쓰기 위해서 감정평가 금액이 1억 5000만원이 조합원 A, 감정평가금액이 3억5000만원인 조합원 B로 예시를 들어 알아보도록 하겠다. (구역 내 오래된 빌라가 감평이 잘나왔으면 1억5000만원정도 나왔을 것 같고, 구성남의 표준형태인 대지 20평 내외에 3층짜리 다세대가 감평이 3억5000만원 내외일 듯 싶다)

비례율이 127.33%로 감정평가 금액이 1억5000만원인 조합원 A의 권리가액은 1억 9100만원이다. 타입별 조합원 분양가는 아래와 같다.

조합원 A가 59㎡　A타입(25평)을 배정받았다면 분담금은 약 2억6386만원이다(조합원 분양가 4억5485만원, 권리가액 1억9100만원). 조합원 B가 59㎡　A타입(25평)을 배정받았다면 분담금은 약 920만원이다(조합원 분양가 4억5485만원, 권리가액 4억4566만원). 대지를 약 20평정도 가지고 있던 조합원 B도 경우에 따라 아파트 25평을 받는데 분담금이 발생한 듯하다.​​

■공사비 인상 문제

기존 시공사 컨소시움에서 시공비를 기존 평당 445만원에서 661만2000원으로 올려달라는 요청이 연초에 있었다. 조합은 이에 격분(?)하여 기존 시공사를 해지하고, 새로운 시공사를 찾았으나, 구하지 못했다. 다시 기존 시공사 컨소시움과 공사비 협상을 하고 있는 상태로 보인다.
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공사비 인상은 조합원에게 얼마나 큰 영향을 끼치는 걸까? 관리처분 총회 당시 비례율부터 알아보자. 비례율은 127.33%이고, 산식은 아래와 같다. 잠시 설명을 덧붙이면, 총수입은 조합원분양수입(조합원분양가 X 세대수의 합), 일반분양수입, 상가분양수입 등을 합산한 것이다.　총지출은 공사비, 조합운영비 등을 합산한 것이다. 종전자산 합계는 현재 산성구역의 세대별 감정평가금액을 합산한 것이다.
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​기존 평당공사비 및 시공사에서 인상 요청한 평당 공사비를 바탕으로 공사비 총액을 추정하였다. 4222억원의 공사비가 증가하는 것으로 계산된다(조합과 협의를 통해 증가폭은 낮아질 수 있다).　관리처분인가 때는 건축연면적이 3372가구 기준으로 계산되었을 것이다. 3487가구로 변경되었으므로, 더 커진 건축 연면적에 대한 고려도 동시에 하였다.

공사비 인상으로 변경된 비례율을 적용하여 권리가를 다시 계산하면 조합원A의 권리가는 약 1억 242만원, 조합원B의 권리가는 약 2억3898만원 감소한다. 권리가 감소액 만큼이 조합원 입장에서는 증가하는 부담금이 된다. 조합원A가 59A타입을 신청했을시 원래 예상되는 부담금이 2억6386만원이었으나, 권리가가 1억242만원 감소하여, 총 3억6628만원의 분담금이 예상된다(2억6386만원 + 1억242만원).

■일반분양 수입 인상 시뮬레이션

분담금을 줄이려면 비례율을 올려야 하고, 비례율을 올리는 좋은 방법은 총수입이 증가하는 것이다. 총수입은 조합원분양수입과 일반분양수입으로 구성되어 있다. 즉, 일반분양가를 올리고 일반분양세대가 늘어나면 비례율이 올라간다.
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산성구역은 관리처분 총회 때 일반분양가를 너무 낮게 잡아놓은 듯 하다. 59㎡　타입 일반분양가를 6억원, 84㎡　타입 일반분양가를 7억4000만원쯤으로 잡아두었다. 바로 맞은편의 산성역포레스티아 84㎡　타입이 11억9000만원에 실거래된 것을 감안하면 너무 낮다. 즉 시장상황에 맞게 일반분양가를 좀 올린 것으로 비례율을 추정할 필요가 있겠다. 추가로 관리처분인가 이후에 115가구 증가가 있었다. 그것에 따라 일반분양도 120가구 늘었으니, 동시에 고려할 필요가 있겠다(임대 5가구 감소).

위와 동일한 일반분양가에서 세대수 증가만 고려하였다. 일반분양수입이 727억원 증가하는 효과가 있다. 일반분양 세대 증가로 인한 수입 증가액인 727억원을 단순하게 총 수입에 더하였더니 비례율이 70.81%가 되었다. 공사비 증가만 반영했을 때보다는 10%정도 비례율이 올랐다. 변경된 세대를 기준(비례율 70,81%)으로 하여, 일반분양가를 올려서 비례율을 추정해보겠다.
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<시나리오1 - 평당 2800만원에 분양 가정>
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평당 2800만원에 분양을 가정하여 59㎡　타입은 7억원쯤, 84㎡　타입은 9억5200만원쯤에 분양하는 것으로 가정해 보았다.총 일반분양 수입이 1416억 증가하여 이를 총수입에 더한 비례율은 93.7%가 된다(1조 8490억 + 1416억).

<시나리오2 - 평당 3200만원에 분양가정>
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평당 3200만원에 분양을 가정하여 59㎡　타입은 8억원쯤, 84㎡　타입은 10억8800만원쯤에 분양하는 것으로 가정해보았다. 총 일반분양 수입이 2643억원 증가하여 이를 총 수입액에 더한 비례율은 113.55%가 된다.

<시나리오3 - 평당 3300만원에 분양가정>
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평당 3300만원에 분양을 가정하여 59㎡　타입은 8억원 초반쯤, 84㎡　타입은 11억원 초반쯤에 분양하는 것으로 가정해 보았다. 총 일반분양 수입이 2950억원 증가하여 이를 총 수입액에 더한 비례율은 118.5%가 된다.개인적으로는 시나리오3과 같은 금액에 일반분양을 해도 충분히 매력적이지 않나 생각한다(산성역포레스티아 59㎡　타입 실거래 9억5000만원, 84㎡　타입 실거래 11억9000만원 고려).

공사비 인상 영향이 컸지만 일반분양 수입 증가를 통해 관리처분총회 때 비례율보다 약 9%정도 밖에 안 떨어졌으며, 이에 따라 조합원A의 권리가액이 약 1325만원 감소하였다. 조합원A가 59㎡　A타입을 신청했을시 원래 예상되는 부담금이 2억 6386만원이었으나, 권리가가 1325만원 감소하여, 총 2억7711만원의 분담금이 예상된다(2억 6,386만원 + 1325만원).

<시나리오4 - 현 시점 꽉찬 분양가 가정>
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산성역 포레스티아 시세를 고려하여 타입별로 꽉찬 분양가로 고려해보았다(조합원분들의 기쁨과 만족을 위해). 59㎡　타입 분양가는 9억2500만원쯤, 84㎡　타입 분양가는 11억5000만원쯤으로 가정해 보았다. 총 일반분양 수입이 3873억 증가하여 이를 총 수입액에 더한 비례율은 133.44%가 된다. 관리처분총회때 제시된 비례율보다 높다.

사실, 시나리오 4의 분양가도 현시점에서는 이론적으로 가능해보인다. 다만 관리처분 총회때 제시된 조건보다 나은조건으로 사업이 마무리된 현장이 잘 떠오르지 않는다.

■현재 매물
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일단 보수적인 마음으로 시나리오 3의 비례율을 기준으로 아래에서 현재 매물의 매력도를 알아보겠다. 네이버 부동산에 매물 정보를 자세히 기재해 놓지 않아서, 매물정보가 기재된 임의의 매물을 아래 가져와봤다.

감정가가 3억3300만원이니, 위의 시나리오 3의 비례율 118.5%를 적용하면 권리가액은 3억 9460만원이 된다. 59㎡　A의 조합원 분양가가 4억5485만원이므로, 분담금은 6025만원이 된다.

즉 59㎡　A 총매수가가 약 8억1025만원으로 추정된다(매매가 7억5000만원 + 분담금 6025만원). 초기 투자금이 6억1700만원이므로 당연히 투자자에게 매력은 없을 것이고, 실거주자에게는 1억5000만~2억원 정도의 안전마진이 있는듯 하다. 안전마진이 좀 작은것 같기도 하고.

84㎡　 배정 매물도 다시 본다. 네이버 부동산에 매물 정보를 자세히 기재해 놓지 않아서, 매물정보가 기재된 임의의 매물을 아래 가져와봤다(내가 생각하는 베스트 매물의 의미가 아님을 밝힌다).

감정가가 3억5100만원이니, 위의 시나리오 3의 비례율 118.5%를 적용하면 권리가액은 4억 1594만원이된다. 84㎡　A의 조합원 분양가가 5억8449만원이므로, 분담금은 1억6855만원이 된다.　즉 84㎡　A 총매수가가 약 9억8855만원으로 추정된다(매매가 8억2000만원 + 분담금 1억6855만원).
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초기 투자금이 6억8000만원이므로, 당연히 투자자에게 매력은 없을 것이다. 그런데 산성구역에 실거주를 계획하고 있는 사람이라면 괜찮을 것 같기도 하다(본 매물보다 더 괜찮은 매물이 있는지는 꼭 현장 부동산을 다녀오시기 바란다).
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그 이유는 크게 두가지이다. 첫 번째로 현 시점 ‘산성역 포레스티아’ 시세를 고려시 안전마진이 2억원 이상 있고, 두 번째로는 84㎡　타입의 경우 일반 분양 세대 수가 작고, 저층위주라서다.

■산성구역 평면
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산성구역 타입별 평면은 전반적으로 잘 나왔다. 59㎡　타입의 경우 작은방 2개 크기 및 주방이 커서, 안방에 드레스룸이 없더라도 서울에서 이 정도 59㎡　였다면 굉장히 잘 나온편이었을 것이다. 74㎡　타입, 84㎡　타입은 4베이에 드레스룸까지 굉장히 커서 매우 좋은 평면이라고 생각한다.

단지 배치와 엮어서 생각해보면 59㎡　타입은 2블록과 3블록에 집중배치 되는데 비해, 74㎡　타입이상은 메인블록인 4블록에 집중 배치된다. 구역 내에서 59㎡　타입이 상대적으로 소외되는 느낌이다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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