[9.26대책과 부동산, 전문가 연쇄 인터뷰] 2. 신현강 부와지식의배움터 대표
[땅집고] “광명 뉴타운 국평이 12억원에 완판됐지만, 성남 재개발 단지 입주권이 10억원에 거래됩니다. 그렇다면 광명이 성남보다 상급지일까요? 지금은 특정 지역에서 선호도 높은 아파트 가격만 오르는 추세입니다. 잘못 덤벼들었다간, 크게 물릴 수 있습니다.”
최근 주요 지역 대단지 가격이 빠르게 회복세를 보이면서 다시 내집마련을 고심하는 이들이 늘고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 실거래 가격은 올 7월까지 무려 11% 올라 지난해 낙폭(22%)의 절반을 회복했다.
현장에선 아파트 가격이 다시 완만한 상승 곡선을 그린다는 의견이 나온다. 지난해 하반기부터 올 초까진 매수자 중심으로 시장이 돌아갔으나, 금리 인상 기조가 마무리 단계에 접어들면서 다시 매도자 중심의 시장이 형성됐다. 곳곳에서 직전 거래가보다 상승한 가격의 매매 계약이 체결되는 게 그 방증이다.
그렇다면 지금이라도 내집마련을 위해 막차를 타야 할까. 필명 ‘부룡’으로 유명한 신현강 부와지식의배움터 대표는 "상승장에선 먼저 상급지 가격이 오르고, 중급지나 하급지 가격이 같이 움직이지만, 지금은 그렇지 않다"며 "주요 지역에선 투자자가 몰려 가격이 오르고 있지만, 다시 주춤하는 분위기로, 관망이 필요한 시점"이라고 조언했다.
땅집고는 신 대표와 함께 올해 하반기 및 내년 부동산 시장 전망에 관해 짚어봤다. 이하 일문일답.
-분양가가 천정부지로 올랐다. 그래서인지 구축 가격도 덩달아 오르는 것 같다. 현 시장 상황 어떻다고 보나.
“분양가가 정말 많이 올랐다. 원자재값이 대폭 올랐으므로, 떨어질 가능성은 극히 낮다. 그러나 분양가가 올랐다고 해서 아파트 가격이 모두 오를 것이라는 시각은 다소 무리가 있다. 광명 뉴타운 단지 전용 84㎡ 분양가가 8억원대에서 12억원대으로 올랐는데, 모두 완판됐다는 이유로 이 가격을 시장이 인정했다고 볼 수는 없다.
입지가 더 우수한 성남 재개발 대단지 입주권이 10억원이 거래된다. 정상 시장에서는 성남 입주권 가격이 훨씬 더 비싸야 한다. 광명 가격만 올랐다는 건, 거품이 껴있다는 말이다. 정부가 분양권 시장을 살짝 풀어준 결과다. 현 시장에서 이런 가격대 매물을 추격매수 한다는 것은 위험을 상당 부분 안겠다는 것이다.”
-그렇다면 영끌로 집을 사기보단 전세가 나은 걸까. 그런데 전세 매물이 급감하고 있다. 올해 하반기 전세시장은 어떤가.
“줄곧 역전세 우려가 과도하다는 의견을 냈다. 이번을 포함해서 그간 역전세난 총 4번 있었는데, 모두 예상보다 문제가 크지 않았기 때문이다. 아무리 길어야 1년이고, 짧을 때는 6개월에 불과했다.
이번 역전세도 기사가 쏟아지기 한참 전인 작년부터 줄곧 조짐이 보였다. 임대차3법 때문에 가격을 급격히 올렸는데 세입자를 못 구한 집주인이 많았고, 여기에 입주 물량이 상당히 늘면서 벌어진 일이다. 또한 폭등기에 투자했던 사람들 중 일부는 가격이 회복되고, 규제로 인해 머리가 아프니 그냥 전세 놓던 매물을 팔아서 차익을 챙긴다는 입장이다. 여러모로 전세 매물이 줄어들 요인이 많다. “
-전세 대란 올 수 있다는 말인가.
“그렇다. 지금도 입주 물량이 상당한데, 전세 매물이 급격히 줄고 있다. 전세가가 오를 수밖에 없다. 2010년 전후로도 미분양 주택이 상당한데 전세가격이 폭등하는 일이 있었다. 당시 40%대이던 강남권 전세가율은 70%까지 올라갔다. 전세를 내놓을 수 있는 사람이 없었던 것이다. 전세와 매매, 미분양 시장은 모두 유기적으로 연결돼 있다.
개인적으로 정부가 조만간 전세 대란이 일어날 수 있다는 점을 눈치챘다고 생각하고, 이번 대책을 냈다고 본다. 직접적으로 수요를 자극하지 않겠다고 했으나, 일단 시장에 규제 완화 신호를 슬그머니 준 것이다.” /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com
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