[권강수의 상가투자 꿀팁]상가 비어도 임대료 들어오는 상가, ‘땅짚고 헤엄치기’ 아니다

[땅집고] 상가 공실과 관계없이 매달 임대료가 입금된다면 어떨까? 임차인을 구하지 못해 상가가 비어있다 하더라도 수익을 낼 수 있어 조급함이 사라질 것이다. 실제 시행사나 상가 주인이 일정 기간 이른바 ‘확정 수익’을 주겠다고 약속하는 경우가 있다. 통상 신도시 혹은 신규 상가들이 분양을 활성화하기 위해 확정수익을 조건으로 내거는 경우가 많다. 시행사나 건물주 입장에서 분양을 마무리하고 싶은데 상권이 아직 성숙하지 않은 단계라 상가 분양이 이뤄지지 않을 때 실시하는 편이다.

상가투자자 입장에서 확정수익은 분명 매력적인 사항이다. 하지만 다음과 같은 사항들을 충분히 확인검토한 후에 매수해도 늦지 않다.

첫째, 제공하는 확정수익금이 얼마인지 잘 따져야 한다. 상가투자자가 대출금이나 관리비 등을 감안했을 때 받아야 하는 최소 수준의 금액이 있는데 이보다 현저히 떨어지면 해당 상가는 구매하지 않는 것이 좋다. 과거 투자자 중 한 명이 매달 120만원의 확정수익금을 받는 상가를 분양받은 적이 있는데 당연히 안 받는 것보다는 좋았지만 대출이자와 관리비를 지불하면 오히려 마이너스여서 임차인이 채워질 때까지 상당 기간 고생한 사례가 있다.

둘째, 확정수익금 제공 기간을 잘 살펴야 한다. 새롭게 형성되는 상가에서 불과 5~6달 확정수익금을 준다면 사실 큰 의미가 없다. 입지에 따라 차이는 있겠지만 신규상권으로 자리하는 상가들이 자리를 잡는 데는 최소 6개월, 보통 1~2년 이상 소요된다. 이같은 점을 감안하여 적절한 기간동안 수익금을 제공하는 상가인지 확인해 볼 필요가 있다. 참고로, 최근에는 3년 동안 확정수익을 주는 상가도 등장했다.

셋째, 확정수익금을 주는 주체가 누군지도 잘 살펴볼 필요가 있다. 앞서 말한 것처럼 확정수익금은 보통 시행사나 상가주인이 제공하는데, 안정적으로 꾸준히 줄 수 있을지 재정 여건을 미리 확인해 봐야 한다. 물론, 계약서상에 확정수익금액과 제공 기간에 대해 작성을 해놓지만 시행사나 건물주가 자금을 줄 여력이 안 될 수도 있다. 확정수익 제공을 약속받고도 실제 돈을 받지 못하는 일도 생길 수 있는 것이다. 실제 일부 상가 투자자 중에는 처음 몇 달 동안은 입금이 잘 되었지만 남은 약정기간은 돈이 들어오지 않아 곤란한 경험을 한 경우가 있다.

마지막으로 가장 중요한 것은 상가 경쟁력이 있는지 여부다. 상가투자는 대체로 5~10년 장기적으로 유지하는 활동이다. 가치를 가지고 있는 상가여야 만족할 만한 수익을 얻으면서 상가 투자를 유지할 수 있다. 확정수익금액 제공내역을 참고하면서도 상가의 기본가치를 중시해야 할 것이다.

사실 가치 있는 상가라면 확정수익금을 제공하지 않아도 수익을 올릴 수 있을 것이다. 상가로서의 가치를 충분히 갖췄지만 아직 활성화까지 시간이 필요한 경우에 한해 그 기간동안의 수익보전을 위해 확정수익 제공을 눈여겨볼 것을 권한다./글=권강수 상가의신 대표, 정리=전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com


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