[땅집고] 이지스자산운용의 해외 부동산 펀드 손실률이 80% 이상 높아지는 등 해외발 부동산펀드 위기론이 현실화되고 있다. 해외부동산 펀드는 77조가 넘었는데, 미래에셋 등 상당수 자산운용사들의 펀드에서 대규모 손실이 발생하고 있다.

22일 업계에 따르면 이지스자산운용의 ‘이지스글로벌부동산투자신탁 229(파생형)’ 기준가(클래스A)가 20일 152원으로 하향 조정됐다. 지난달 847.45원에서 520.33원으로 떨어진 후 또 낮아진 것이다. 펀드의 수익률은 설정 이후 -82%를 기록했다. 개인·기관 투자자들의 원금 손실 우려가 커지면서 국내 금융사의 실패한 해외 부동산 투자가 개인 투자자에게 전가됐다는 비판이 나온다.

이지스자산운용의 독일 부동산 펀드는 2018년 출시한 상품으로 독일 프랑크푸르트 핵심 업무 구역에 소재한 트리아논 (TRIANON) 빌딩과 주거용 부동산 2채를 담고 있다.

해당 펀드는 총 3700억원 규모로, 기관 대상 사모펀드(1835억원), 개인 투자자 대상 공모펀드(1868억원), 펀드를 기반으로 일으킨 대출 5000억원이 건물 매입에 들어갔다. 사모펀드 주요 투자자로는 하나증권과 키움그룹 등이 있고, 공모펀드의 경우 KB국민은행·대신증권·한국투자증권 등을 통해 판매됐다.

트리아논의 감정평가액은 675만유로(약 8700억원)이었다. 하지만 지난해 말 544만유로(약 7300억원)로 하락한 데 이어 지난달 15일 기준 453만유로(약 6600억원)로 나타났다. 설정 때보다 건물 감정 평가액이 32.9% 낮아졌다.

빌딩의 자산 가치가 떨어진 것은 트리아논 오피스 빌딩의 주요 임차인 데카방크가 임대차 계약 연장 옵션을 행사하지 않은 것이 주요한 원인이다. 데카방크의 임대차 계약은 오는 2024년 6월 만료되는데, 데카방크는 이후 인근 ‘포(Four) T1’ 빌딩으로 이전한다는 계획이다.

이지스자산운용은 “신규 임차인 유치비용 확보를 위한 자본 확충의 일환으로 국내 기관을 통한 추가 출자를 목표로 업무를 추진해왔다”고 설명했다.

이어 “현재까지 약 130개 잠재 대주단에 마케팅 활동을 했고, 이 중 5곳이 메자닌(중순위) 대출 등의 방법을 통한 리파이낸싱에 대한 관심을 표명했다”며 “5개 잠재 대주 중 추가 논의를 이어가고 있는 일부 대주는 약정의 필수적 전제 조건으로 자산 소유주의 자본금 추가 납입을 요청하고 있어 추가 자본금 마련에 최선의 노력을 다하고 있다”고 했다.

하지만 “최근 국내외 시장 상황으로 자금의 원활한 모집이 쉽지는 않은 상황이어서 대주단이 요구하는 수준의 충분한 자금 모집에 실패하는 경우 펀드 자산의 안정화가 용이하지 않을 수 있고, 이 경우 내부 위원회 심의·의결을 통해 자산에 대한 임의 매각이 필요할 수 있다”며 “임의 매각 절차가 실패할 경우 워크아웃 혹은 대주 담보권 행사에 따른 강제매각 가능성이 있다”고 했다.

이 펀드의 만기는 내달 31일이다. 하지만 이지스운용측은 내달 6일 수익자 총회를 열어 펀드 만기를 2년 연장할 계획이다. 만기를 연장한 상태에서 새로운 임차인을 찾고, 건물 가치가 회복될 때를 기다려 펀드를 청산한다는 구상이다. 해외부동산 펀드 순자산 총액은 77조로 2019년 말 55조 대비 40% 증가했으며 대부분은 홍콩 빌딩처럼, 해외 부동산 투자의 약 70%가 오피스이다.
/김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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