[땅집고] 대출을 받아 주택을 사는 수요가 늘면서 수도권 집값이 급등하자 한국은행이 ‘일관된 정책’을 주문하는 등 국토부를 강하게 비판했다.

한국은행은 14일 ▲서울 주택공급 감소 ▲세제 관련 규제 완화 등을 이유로 집값이 더 오를 수 있다고 분석했다. 홍경식 한국은행 통화정책국장이 14일 “한국의 집값은 매우 높은 수준”이라며 정부의 규제완화를 간접적으로 비판했다. 정부는 지난 1월 ▲규제지역 해제 ▲다주택자 중과 및 전매기한 단축 ▲중도금 대출제한 폐지 등 집값 부양 정책을 발표했으며, 최근 주택 공급이 급감하자 추석 전에 주택공급 확대 정책을 발표할 예정이다.

대책은 지방 미분양주택 양도세 면제, 오피스텔을 다주택에서 제외하는 등 사실상 집값 부양 정책이 발표될 예정이다. 국토부는 주택공급 확대를 위해서는 다주택자 규제 완화 등 사실상 부동산 경기 부양책이 필요하다고 보고 있다. 한은과는 정반대 입장이다.

■ 한은 “규제 강화” VS.국토부 “규제 혁파”

지난 14일 한국은행은 ‘9월 통화신용정책 보고서’를 통해 가계부채가 늘고 최근 집값이 상승한 배경으로 주택담보대출 완화 등 부동산 규제완화 기조를 지목했다.

윤석열 정부는 올 1월 주택시장 연착륙 유도를 위해 ▲규제지역 해제 ▲다주택자 중과 및 전매기한 단축 ▲중도금 대출제한 폐지 등을 포함한 시장 규제완화 정책을 폈다.

한은은 이를 정면 비판했다. 한은은 14일 “가계대출이 올 4월부터 주택 관련 대출을 중심으로 증가세를 보인다”며 “특례보금자리론 도입, 금리 인하 등 부동산 시장 안정화를 위한 정책이 가계대출을 늘리는 데 영향을 줬다”고 밝혔다. 또 주택 가격이 고평가됐다고 설명하며 향후 집값이 오르거나 내릴 가능성이 있다고 봤는데, 오르는 요인으로는 ▲서울 공급 감소 ▲세제 관련 규제 완화 등을 꼽았다.

홍경식 한국은행 통화정책국장은 “소득 대비 주택가격 배율(PIR)이 26배라는 것은 연간 평균 가계소득을 26년간 모아야 주택 가격에 맞출 수 있다는 의미다. 우리나라 집값은 다른 나라에 비해서도 상당히 높은 수준”이라며 국토부의 규제완화 정책을 비판했다.

하지만 국토교통부는 추석 전 내놓을 공급 대책에 대대적인 ‘규제완화’ 가능성을 내비치고 있다. 원희룡 국토교통부 장관은 지난 10일 공식 석상에서 우선적으로 비아파트 주택에 대한 규제를 풀어 공급을 늘리겠다고 언급했다. 원 장관은 “여러 규제를 다 받는 비아파트는 아파트와의 형평성 문제가 꾸준히 제기된다”며 “비아파트 공급도 충분히 돌아갈 수 있도록 해야 한다”고 밝혔다. 한은이 최근 집값 상승에 대해 우려를 표명한 것과 달리, 원희룡 장관은 집값 상승세에 대해 일절 언급하지 않고 있다. 서울의 집값이 상승하고 있다고 해도 일부 지역에 국한된 것이며 지방과 비아파트는 공급이 극심하게 감소할 정도로 시장이 얼어붙어 있다는 인식을 갖고 있다.

국토부의 대책에는 ▲다주택자 세제완화 ▲부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 강화 등 금융지원 ▲미분양 아파트 양도세 면제 ▲분양주택 실거주 의무 폐지 등 규제완화 방안이 공급 대책에 담길 것으로 전문가들은 예측하고 있다.

■ 전문가들 “언제나 소외됐던 ‘실수요자’에 초점 맞춰야”

업계에선 규제완화와 강화 기조 모두 부작용이 있다고 평가한다. 통상 ‘규제완화’가 이뤄지면 주택 보유에 따른 세부담이 줄고, 대출 완화로 시중에 자금이 풀리면서 주택 거래가 활성화하는 효과가 있다.

단, 규제완화의 효과가 상대적으로 자금력이 있는 다주택자 또는 기존 주택 보유자에게 더 크게 작용해 부동산 시장 양극화가 심화할 수 있다. 주택 평균값이 올라 무주택 서민의 내 집 마련 진입장벽이 높아지는 부작용이 나타난다.

반대로 ‘규제강화’ 기조 속에선 시중에 자금이 꽉 막히면서 주택 거래량이 줄고 집값 상승세가 꺾이게 된다. 청약·대출 제도가 무주택 실수요자 중심으로 운영되고, 기존 주택 보유자 대다수는 세부담이 높아져 주택 거래 및 보유에 따른 이득이 거의 사라진다.

그러나 일부 규제 영향을 받지 않는 고가 주택 가격이 오르는 것을 막을 수 없다. 규제가 심했던 문재인 정부 시절 강남권 주택은 계속 신고가가 이어지는 등 부작용이 나타났다. 여기에 공급까지 부족하면, 중저가 아파트값도 오를 수 있다.

문제는 현재 상황이 복합적이라는 것이다. 서울 수도권 등 일부 지역은 미친 집값의 광풍이 불기 시작했고, 지방은 집값이 여전히 바닥을 기는 초양극화 현상이 펼쳐지고 있다, 정통적인 규제완화나 규제강화의 정책이 먹혀들 틈이 없다. 이런 상황을 고려 미시적이고 부작용이 없는 종합적인 대책이 필요하다.

최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수는 “실수요자가 누구인지, 그들의 소득 수준과 연령은 어떻게 되고, 원하는 주택 유형은 무엇인지, 수요는 얼만큼인지, 생애주기는 어떠한지 등을 면밀하게 파악해서 그들에게 파격적인 규제 완화의 혜택이 돌아갈 수 있도록 하는 동시에 갭투자, 미성년·외국인 주택구입 등 투기 수요는 차단하고 다주택자의 처분 혜택을 높이는 등 실질적인 대책이 필요하다”고 강조했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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