[혼돈의 부동산 시장, 어디로] 이창무 한양대 교수 인터뷰 下

[땅집고] “다시 집값이 오른다는 이유로 수요를 규제해 가격 잡겠다고 덤벼들면 문재인 정부에서 발생했던 시장 불안이 나타날 것입니다. 정부도 답답하겠지만, 공급 시차를 버텨낼 필요가 있습니다.”

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “이미 이전 정부들로부터 이어져 온 공급 부족이 누적된 상황이기 때문에 현 정부가 어떤 정책을 편다고 해서 하루아침에 큰 변화를 기대하긴 어렵다”면서 “가장 걱정스러운 건 집값이 상당히 오르고 있는데 반해 거래량이 많이 늘고 있지 않다는 점”이라고 했다. 결국 반등세와 비교해 거래량이 그만큼 받쳐주지 않는다는 것은 시장 투자 주체의 손이 묶였다는 뜻으로, 규제 완화를 통해 이들을 시장으로 유입할 필요가 있다는 것이다.

서울대 도시공학과 출신으로 미국 펜실베이니아대학에서 박사학위를 받은 이 교수는 한국부동산분석학회장, 아시아부동산학회장, 한국주택학회장 등을 역임했다. 땅집고가 지난 7일 한양대에서 이 교수를 만나 주택 공급 해법에 대해 물었다. 다음은 일문일답.

☞관련기사: "정부 목표 270만호 공급 불가능…단기적 상승 압력 불가피"

-주택 공급 해법은.

“민간임대주택에 대한 투자를 인정해 줘야 한다. 정부가 하루아침에 시장을 바꿀 수는 없다. 가장 걱정스러운 건 가격이 상당히 오르는 데도 거래량이 많이 늘고 있지 않다는 점이다. 그만큼 시장 투자 주체의 손이 묶여 있다는 얘기다. 공급하고 투자할 수 있는 주체의 손을 묶어 버리면 시장 전체에서 투자 여력이 생길 수 없다. 다주택자가 투기를 조장한다는 부정적인 인식을 버리고, 징벌적 과세 풀어주는 게 하나의 방법일 수 있다.

지금 정부는 공급부족과 함께 집값 상승이 다주택자의 투기로 인한 것이라고 왜곡한 문재인 정부 정책 오판의 부담을 지고 있다. 정부도 너무 조급해하지 말고 공급 시차를 견뎌내야 한다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 만기 연장 등을 통해 인허가 이후 공급 단계에 있는 물량을 확대하고 준공 시점을 앞당기는 수준으로 묵묵히 정책 이끌어 나가야 한다. 공급 흐름의 속도를 지속적으로 앞당기는 것이다. 괜히 수요 규제하면서 가격 잡겠다고 덤비면 문 정부 당시 풍선효과로 인한 시장 불안을 재연하게 될 것이다.”

-임대사업자 제도 활용도 방안이 될 수 있나.

“그렇다. 전체 주택의 40%는 임차 가구가 사는 주택이다. 종합부동산세가 너무 높으면 다주택자들이 여분의 주택을 구입해 임대 주택을 공급할 여력이 없다. 지금도 세금 관련해서 규제 많이 풀었다고는 하지만, 문재인 정부 임기 초반에 슬슬 규제를 시작하던 때와 크게 다르지 않은 수준이다.”

-서울 시장이 과열되고 있다는 우려가 있는데.

“전국적으로 같은 주택 정책을 추구할 필요는 없다. 불황이었지만 공급 부족 문제로 반등세가 살아난 서울시나 수도권의 경우에는 지방에서도 여전히 침체한 지역과는 차별화해 풀어나갈 필요가 있다. 과열되는 걸 인위적으로 막기보단 가격이 올랐을 때 과열된 힘을 잘 이용하는 게 중요하다.

예를 들어 재건축 단지, 조합원 갈등은 기대 수익을 높여주는 식으로 갈등을 해소할 수 있다. 재건축 단지에 오래 살아서 개발 이익이 크게 상관없는 사람들이 있는가 하면, 최근에 구입을 해서 가격 변동세나 분담금에 굉장히 예민한 사람들이 있다. 이런 이해관계가 얽혀 있는 게 정비사업인데 재건축 단지 가격이 오른다고 그걸 억제한다면 사업이 진행될 수가 없다. 차라리 분양가 규제 풀어서 사업이 최대한 빨리 추진될 수 있도록 지원하는 게 사회적 부담을 낮추는 좋은 방법이다.”

-최근 불거진 철근 누락 사태에 대해서는 어떻게 보나.

“근본적으로는 한국토지주택공사(LH), 즉 공공기관이 가질 수밖에 없는 비효율성이 장기간 누적됐기 때문이라고 본다. 정권이 바뀔 때마다 LH에게 과도한 권한이 계속 부여되면서 자정 기능을 갖기에는 어려운 상황이 됐다. 한국토지공사(L)와 대한주택공사(H)를 통합한 자체도 과연 합리적이었는지 의문이다. 애당초 거대 조직이었던 두 조직을 합치면서 정부가 가진 독점적인 권한을 준 게 문제의 원인이다.

기능 분산시키고, 분산된 조직 간에 배타적인 영역을 가지고 갈 수 있도록 해야 한다. 공급도 LH가 다 할 필요 없다. 민간에게 택지를 넘겨버리고, 사업성 없는 건 과감하게 정리도 좀 하는 식으로 확 바뀌어야 할 필요가 있다.” /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com


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