[혼돈의 부동산 시장, 어디로] 이창무 한양대 교수 인터뷰 上

[땅집고] 임기 내 ‘270만호’를 공급하겠다는 윤석열 정부 목표는 현실화하기 어렵다는 것이 시장의 중론이다. 원자재 가격 인상, 인건비 폭등, 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 연체, 고금리 기조, 한국토지주택공사(LH) 기능 마비, 중대재해법 등의 요인들이 한꺼번에 맞물리면서 ‘복합 위기’ 상황을 맞았기 때문이다. 윤 정부 출범 1년이 넘은 지금, 주택 공급 성적표는 처참하다. 올해 1~7월 전국 주택 인허가 및 착공 실적은 1년 전과 비교해 각각 29%, 54% 감소했다. 2010년 이후 최저치다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 앞으로 공급 부족으로 인한 단기적 가격 상승 압력을 피하기 어려우리라 전망했다. 이 교수는 “초저금리 상황 전 선호도가 높은 입지에 수요가 높은 주택 유형이 많이 공급되었어야 했는데 그러지 못했다”면서 “이런 공급 부족 상태가 해결되지 않은 상태에서 맞이하는 시장 회복은 더욱 강한 가격 상승 압력을 일으킬 것”이라고 말했다.

서울대 도시공학과 출신으로 미국 펜실베이니아대학에서 박사학위를 받은 이 교수는 한국부동산분석학회장, 아시아부동산학회장, 한국주택학회장 등을 역임했다. 땅집고가 지난 7일 한양대에서 이 교수를 만나 혼란을 겪는 최근 부동산 시장 상황에 대해 물었다. 다음은 일문일답.

-부동산 상황이 복합적이다. 상승과 하락을 두고 전망이 엇갈린다.

“실거래가 지수를 보면 반년간 상승세가 이어지고 있음이 확인된다. 특별한 외부 충격이 없다면 회복세 지속이 계속될 것으로 보인다. 수도권은 이미 명확한 상승세를 보이고 있고, 비수도권도 광역시, 도별로 올 초 이후 저점을 다졌다. 미미한 상승세로 전환된 곳도 대부분이다. 대구도 미분양으로 난리가 났었지만 최근 국면 전환을 맞았다. 시장이 고금리 기조에 적응했다고 본다.”

-최근 주택 인허가 및 착공 실적이 상당히 줄었다.

“인허가 물량이 올해부터 갑자기 급감한 것은 아니다. 이전부터 인허가 물량이 상당 기간 감소해 왔는데 이 모든 것이 누적된 결과다. 부동산 가격 상승기에 그 힘을 이용해서 주택 공급 여력을 확대했어야 했는데 그렇게 하지 못했다. 가격 통제를 위해 수요를 규제하면서 공급 여력이 많이 약화했다. 현재 공급 상황은 과거 선택의 여파일 수밖에 없다.

국내 주택의 주류는 아파트다. 단독주택과 같이 단기간에 공급하기 어렵기 때문에 미리미리 공급을 준비해야 하는 구조다. 시장이 변하면 더 빠르게 가격 신호에 반응해서 민간 공급 주체들이 원활하게 움직이도록 해야 하는데 그렇게 하지 못했다. 이전 정부에서 계속 수요 규제 쪽으로 밀어붙이니까 결과적으로 굉장히 누적되면서 공급 부족 현상이 촉발됐다.”

-공급 부족으로 인한 파장은 어느 정도로 예상하나.

“공급 부족으로 인한 단기적 가격 상승은 피할 수 없을 것이다. 초저금리 시절에 선호도가 높은 입지에 공급이 많이 이뤄졌어야 하는데 그러지 못했다. 선호도가 높은 지역일수록 가격 상승 압력 더 높을 것이다.

이런 상황에서도 공급 늘리려면 이미 벌어진 변화에 대해 수용할 수 있는 환경 만들어 주는 것이다. 예컨대, 건설비 상승이 이미 일어났다면 분양가를 자유롭게 선택할 수 있도록 해야 한다. 오른 비용을 충당할 수 있는 분양가가 허용돼야 전반적인 공급 확대로 이어질 수 있다. 그렇게 공급이 늘어나 토지 가치가 떨어지면 아파트 가격도 안정 단계에 들어설 수 있다.”

-부동산PF 위기 등 금융 상황도 좋지 않다.

“금융에서 가장 중요한 건 위험에 대한 인지와 대응이다. 정부가 양질의 PF 공급하겠다고 신호를 줬지 않나. 사업장에서도 정부의 이런 신호를 통해 미래 상황에 대응할 수 있을 것이다. 정부 지원으로 몇 달을 버텨서 위기를 이겨낼 수 있다는, 긍정적인 미래를 읽을 수 있다면 극단적인 위기로까진 이어지지 않을 것이라고 본다.”

-현 정부 주택 정책에 점수를 매긴다면.

“결과로만 보면 좋은 점수를 주기는 어렵다. 다만 침체한 시장 상황을 고려해야 하는 측면이 있다. 시장 상황 자체가 공급 동력이 생기기 어려운 환경이다. 이런 상황에서 정부의 정책적인 드라이브만으로 주택 공급이 확대하는 데는 분명 한계가 있다.

장기적으로 보면 정부가 내건 270만호라는 공급 물량을 달성하기에도 현실적으로 불가능한 면이 있다. 박근혜 정부 말기에는 가격이 오르면서 건설업체에서 소위 ‘밀어내기 한 판’ 식의 대규모 공급이 이뤄졌다. 여기에 문재인 정부 다주택자 규제가 강화하면서 증여 수요까지 늘었고, 이런 상황이 겹치면서 물량이 소화되는 시기가 있었다. 굉장히 특별한 시기였기에 가능한 일이었다.” /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com


▶ '절대강자' 스타벅스 'MZ대세' 노티드도넛 현직자가 알려주는 매출 대박 카페 전략 ☞ 땅집고M
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인