[공급대책 미리보기]①추석 전 공급대책 예고, 어떤 내용 담길까?

[땅집고] 당장 2~3년 뒤 주택 공급이 부족할 수 있다는 우려가 시장 전반에 퍼지자 정부가 추석 연휴 전에 부동산 공급 활성화 방안 내놓겠다고 밝혔다. 내년이후 금리가 본격 하락할 경우, 주택 수요가 크게 늘어나는데 올해 들어 인허가ㆍ착공물량이 대폭 줄어들면서 시장 우려는 계속 커지고 있다.

청와대가 주택공급 대책을 발표하겠다고 공을 쏘아 올린 이후, 각 부처 수장들은 발 빠르게 대책 구체화에 나서고 있다. 앞서 대통령실은 지난 1일 “이달 중으로 부동산 공급 대책을 발표하겠다는”고 밝혔다. 이어 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 3일 일부 부동산 가격 반등세와 건설업계 위축을 언급하며 공급 대책의 필요성을 강조했다. 원희룡 국토교통부 장관은 지난 5일 “추석 전인 9월 20~25일 전후로 대책 발표하겠다”며 대책 발표 일정을 구체화했다.

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■ ‘금융’ PF 만기 연장, ‘비금융’ 토지·인허가 규제완화 담길 듯

업계에서는 정부가 공급 대책을 금융 지원과 비금융 규제 완화, 공공과 민간 공급 등으로 나눠 마련할 것으로 전망한다. 비금융 분야로는 규제를 완화해 예정한 물량을 앞당겨 공급하는 대책이 나올 가능성이 높다. 건설업계에 따르면 국토부는 택지개발촉진법(택촉법) 시행령을 개정해 아파트 등을 지을 수 있도록 공동주택용지 전매를 허용하는 방안을 검토 중이다.

앞서 정부는 2020년 택촉법 시행령을 개정해 건설사가 추첨을 통해 분양받은 공공택지 내 공동주택용지는 부도 등 특별한 사유를 제외하고는 전매를 금지했다. 사내 계열사를 동원한 무더기 ‘벌떼입찰’과 계열사 간 택지 전매로 공급 질서를 교란한다는 이유였다.

하지만 최근 건설사들이 PF 금리 인상으로 자금 조달에 어려움을 겪으면서 공공택지 미분양이 증가하고 이미 분양받은 땅도 대금을 미납하는 등 주택 공급 경색 분위기가 짙어지면서 정부는 입장을 바꿨다. 전매를 허용해서 기업 자금 부담을 덜어주고 LH도 택지 매각 대금을 확보해 후속 사업을 수행할 수 있도록 돕는다는 계획이다. 다만 무분별한 전매를 막기 위해 전매 시 금액은 공급가격 이하로 하고, 계약 후 일정 기간 이후 전매를 허용하는 등 전매 가격과 시기를 제한하는 방안을 검토하고 있다.

원 장관은 “대책이 한 박자 늦거나 한 박자 빠를 수 있지만, 시장 신호를 뭉개거나 (정부 정책 방향을) 우기면서 가지는 않겠다”고 밝혔다. 그러면서 “토지, 인허가 등 공급과 관련한 비금융적 요인에 대해 비상한 위기의식을 갖고 압도적인 정책을 마련해 시행하겠다”고 말했다.

금융 지원으로는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 만기 연장 등을 포함할 가능성이 높다. 주택사업자의 현금 흐름이 끊기지 않도록 위축된 주택 공급금융을 지원해야 하기 때문이다. 원 장관은 “대규모 사업장을 가진 일부 건설사의 경우, 만기가 돌아오는 채무를 당장은 막을 수 있는데 그다음이 조금 불확실하다”면서 “추가 출자, 추가 담보 제공을 하거나 수익성이 좋은 사업장을 매각해 현금 흐름이 끊기는 부분이 없도록 하는 등의 자구책을 금융당국, 채권단과 조율 중인 업체가 일부 있다”고 말했다.

그러면서 “시장은 심리에 너무나도 민감하기 때문에 잘못된 신호를 줄 수 있는 부분에 대해선 특별 관리에 들어간 상태”라며 “금융감독원 등에서 지침을 엄격하게 해 대출을 줄이라고 한 부분이 의도와는 다르게 공급금융을 위축시킨 부분이 있는지 전반적으로 보고 있다”고 덧붙였다.

금융 지원 방안은 국토부와 기획재정부, 금융위원회가 협의 중이다. 다만 정부는 이른바 ‘총선용 돈’은 풀지 않겠다고 단언했다. 앞서 추 부총리는 “지금 나랏빚이 많은데 선거에 지더라도 책임 있는 재정 운용을 해야 한다는 것이 윤 대통령의 방침”이라고 언급했다.

■”재초환 완화ㆍ실거주 의무 폐지 속도 내야” 민간 공급도 압박

정부는 민간 공급을 늘리기 위해 국회도 압박할 전망이다. 원 장관은 재건축 3대 대못으로 꼽히는 초과이익환수제(재초환) 완화, 실거주 의무 폐지를 담은 법 개정안을 국회가 빨리 통과시켜야 한다고 강조했다.

재초환은 재건축을 통해 조합원이 얻은 개발이익 일부를 국가가 환수하는 제도다. 현행 재초환은 재건축 사업기간 동안 오른 집값에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 3000만원을 넘을 경우 일부(10~50%)를 국가 재건축 부담금으로 환수하고 있다.

재초환 완화가 이뤄지면 택지부족으로 주택공급이 충분치 못한 서울 같은 지역은 정비사업 활성화로 민간 공급에 숨통이 트인다. 그러나 지난해 여당이 발의한 재초환 완화 개정안은 야당 반대로 국회 법안 심사 소위 문턱을 넘지 못하고 1년째 계류 중이다.

부담금 면제 금액을 3000만원에서 1억원으로 높이고 부과 구간을 2000만원에서 7000만원으로 확대한다는 내용이다. 야당 반대에 정부는 면제 금액은 1억원으로 유지하되, 부과 구간을 7000만원에서 4000만원으로 낮추는 수정안을 제시했다. 이마저도 국회 통과 여부는 불투명하다.

실거주 의무는 분양가상한제(분상제)로 공급한 아파트 당첨자가 최장 5년까지 실제 거주하도록 하는 제도다. 전매제한의 경우 수도권은 10년에서 3년으로 단축하는 등 규제가 이미 완화했지만, 실거주 의무 폐지는 아직 국회 문턱을 못 넘었다. 현행대로라면 전매제한 기간이 끝나도 실거주 의무를 적용받기 때문에 집을 팔 수 없어 거래가 줄며 시장은 위축된다는 우려가 나온다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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