[권강수의 상가투자 꿀팁] 배후 세대 많은 단지 내 상가 투자 시 체크포인트

[땅집고] 초보 상가투자자에게 단지 내 상가를 소개하는 전문가들이 많다. 아파트 거주자들이 배후 세대로 자리 잡고 있어 고정 수요를 확보할 수 있고 주상복합상가나 근린상가에 비해 가격대가 낮은 편이기 때문이다. 특히 1000가구 이상의 대단지 단지 내 상가에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다. 배후 세대 규모가 큰 만큼 매출이나 수익이 클 것으로 예상하기 때문이다. 일부 소규모 단지 내 상가가 인근 근린상가 등 타 상권에 수요층을 빼앗기는 사례들이 종종 나타나면서 이같은 현상은 더욱 강해지는 중이다.

다만, 대규모 단지 내 상가 구매 전 다음과 같은 사항들을 확인해 보는 것이 좋다.

우선 단지 규모 대비 상가 수를 확인해 봐야 한다. 만약 가구 수에 비해 점포 수가 과다하다면 수요가 분산되면서 배후 세대가 많은 대단지라는 점이 이점이 될 수 없다. 따라서, 상가규모가 적절한지 잘 파악해 보는 것이 좋다. 통상 단지 내 상가 적정면적은 배후 세대 가구 수의 0.66~1.3㎡를 곱한 것으로 본다. 예를 들어 배후 세대가 1000가구라면 0.66 * 1,000 = 660㎡(약 200평)부터 1.3 * 1,000 = 1,300㎡ (약 400평) 가량이 적정면적인 것이다. 이 면적을 초과하면 상가 공급과잉으로 볼 수 있다.

두번째로 단지 인근 다른 대형상권이 있는지 살펴볼 필요가 있다. 단지와 가까운 곳에 대형 근린상권이 있으면 아파트 입주민들이 출퇴근이나 등하교길에 해당 상권을 방문하는 일이 많다. 이러한 경우 작은 단지내 상가는 근린상권에 밀려 어려움을 겪기도 하는데, 대규모 단지내상가도 업종에 따라 근린상권에 고객층을 빼앗기는 일이 발생할 수 있다.

세번째로 단지내상가는 특성상 입점 가능 업종이 상대적으로 제한적이라는 점을 감안해야 한다. 주거단지와 함께한 단지내상가는 일반적으로 생활필수업종의 구성이 많은데, 편의점, 부동산, 분식집, 학원, 세탁소 등이 자리하는 게 보통이다. 일반 근린상가들처럼 주점, PC방, 당구장, 노래방, 대형병원 등이 들어오기 어렵다. 다만 단지 규모가 크면 대형 마트나 병원들이 입점하는 사례도 있다.

네번째로 직접 배후 세대뿐 아니라 인근 아파트단지 주거 세대까지 유인할 수 있는 여건을 갖추면 좋다. 아파트는 보통 주거 단지를 형성하며 밀집한 경우가 많기 때문에 인근 타단지 거주자를 수요층으로 끌어올 수 있다. 타단지 입주자들도 수요층으로 유입하기 위해서는 주차 공간을 충분히 확보해야 하며 유동인구의 동선을 고려해야 한다. 업종도 감안해야 한다. 소규모 단지에서는 입점하기 힘든 중대형 마트, 중형이상 학원, 병원, 프랜차이즈 브랜드, 은행 365코너 등이 외부의 발길을 끌어올 만한 업종으로 평가된다.

마지막으로 가격의 적정성을 판단해 봐야 한다. 대단지를 배후 세대로 갖춘 상가라 하더라도 인근 역세권 근린상가 수준으로 가격이 높다면 투자를 재고해 볼 것을 권한다. 아무리 배후 세대 규모가 크더라도 역세권에 비해 기대 수요가 많다고 보기는 어렵기 때문이다. /글=권강수 상가의신 대표, 정리=전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com


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