[땅집고] “요즘 누구나 성수동 건물주가 꿈이라지만, 아무 건물이나 사면 투자에 실패할 확률이 높습니다. 매입 전 신축·증축이 가능한지 반드시 파악해야 하고, 1층을 주차장으로 쓰는 ‘필로티 건물’ 옆에 있거나 주변에 마땅한 도로가 없는 소위 ‘끼인 건물’은 아무리 싸게 매물로 나왔다고 하더라도 피하는 것이 좋죠.”

최근 서울 꼬마빌딩 시장에서 성수동은 강남권과 투자 수익률을 견줄만한 유일한 지역으로 통한다. 현재 강남권과 성수동 모두 메인 대로변 기준으로 3.3㎡(1평)당 건물 매매가가 1억5000만~2억원 수준이다. 이면도로에선 1억원 안팎까지 올라 있다. 일부 거래에선 성수동 건물이 강남 일대 가격을 뛰어넘는 사례도 종종 등장한다. 이처럼 빌딩 매매가가 크게 올라 있는 상황인데도 매도 차익이나 월세 목적으로 성수동 건물을 손에 넣으려는 예비 투자자들이 적지 않다.

올해로 빌딩 중개 경력 9년차인 전하나 에이트빌딩중개법인 이사는 “성수동 꼬마빌딩은 이미 1~2년 전부터 강남권 시장 가격을 추월했다”며 “이 때문에 성수동 빌딩값이 ‘꼭지’라는 이야기가 많이 돌았지만, 아직 성수동 개발 호재가 많이 남아있는 점을 감안하면 앞으로 가격이 더 오를 여지가 충분하다”고 강조했다. 전 이사는 오는 9월 5일 개강하는 ‘꼬마빌딩 실전투자스쿨 10기’ 과정에서 ‘성수권 빌딩 투자실전-구축 건물 매입 및 밸류업 전략’을 주제로 강의한다.

지난 30일 땅집고가 전 이사에게 성수동 빌딩 투자 전략에 대해 직접 들어봤다.

-성수동 빌딩 시장, 왜 이렇게 뜨거울까.
“성수동은 서울에서 보기 드문 ‘주 7일 상권’(한 주 내내 유동 인구가 많은 상권)이다. 상권이 크게 확장하려면 크게 3가지 수요가 결합돼야 한다. 실거주 수요, 오피스 수요, 관광객 수요다.

성수동에는 한강변 ‘트리마제’를 비롯한 고급 주거단지가 밀집해 있어 실거주 수요가 1년 365일 풍부하고, IT·엔터테인먼트 업계 등 직장인들이 근무하는 지식산업센터 및 사옥이 많아 평일 점심·저녁 수요도 갖췄다. 또 5~6년 전부터 성수동 일대에 독특한 식당·카페가 입점하면서 아뜰리에길·연무장길 등 관광객까지 끌어모으고 있다. 성수동이 강남과 어깨를 견줄만한 유일한 상권으로 떠오른 이유이다.

과거 공장지대라 신축·증축시 주거지역 대비 용적률이 높은 점도 투자자가 쏠리는 요인이다. 일반 주거지역에 있는 빌딩을 매입하는 경우 용적률이 200~250%에 그치지만, 공장지대인 성수동에선 기본 400%, 인센티브 적용시 800%까지 용적률이 높아지면서 고층 건물을 지을 수 있다. 이 때문에 개인 투자자들도 선호하지만, 땅이 매물로 나오자마자 인접 필지들을 묶어서 대형 개발하려는 기업 수요도 풍부하다.”

-낡은 건물 매입시 어떤 점을 고려해야 하나.

“매입 전 증축·신축이 가능한지, 만약 건축할 수 있다면 어느 정도 높이로 지을 수 있는지를 반드시 확인해야 한다. 건물이 용적률 400%를 적용받는 땅에 지어졌다고 해서, 건물주가 이 용적률을 다 찾을 수 있는 것이 아니다. 과거 대비 건축법이 강화돼 늘어난 법정 주차대수를 충족해야 하는데, 주차 공간이 모자라 용적률을 다 살리기 어려운 경우가 생기는 것이다.

일단 ‘코너 건물’이나 ‘양면 건물’이 유리하다. 코너 건물의 경우 전면부 코너 부분으로 건물을 신축하고, 뒤에 남는 부분을 주차장으로 활용하면 된다. 도로 두 개 이상을 끼고 있는 양면 건물에선 넓은 도로 쪽으로 건물을 올린 뒤, 좁은 도로 쪽 부지에 주차장을 지으면 주차대수 문제가 어느 정도 해결된다.”

-사면 안 되는 건물도 있을까.

“3면이 다른 빌딩으로 둘러싸인 ‘끼인 건물’은 주차대수 확보 면에서 불리하다. 주차장으로 활용할 수 있는 공간이 1층 도로변뿐이기 때문이다. 이런 끼인 건물은 증축·신축하더라도 주차장을 짓지 못하는 만큼 건물을 높이는 데 한계가 있기 때문에 투자 보류를 권한다.

바로 옆 건물이 필로티(1층에 기둥을 세워 주차공간으로 활용하는 건축 방식) 구조로 지어진 곳도 매입을 피하는 것을 추천한다. 상권 확장이 어렵기 때문이다. 성수동은 1층에 식당·카페·수공예점이 입점하면서 상권이 확장되는 특징이 있는데, 1층을 주차장으로 쓰는 필로티 건물에선 유동인구 발길이 끊기면서 상권이 더 커지기 힘들 수밖에 없다.”

-예비 투자자들에게 조언하자면.

“부동산 상승기인 2020~2021년까지만 해도 서울 어느 지역에서 꼬마빌딩을 사더라도 차익을 거둘 수 있었지만, 지금은 상황이 180도 달라졌다. 지금처럼 시장이 침체하고 금리가 높은 시기일수록 성수동 등 입지 자체가 좋은 건물을 매수하는 것이 유리하다. ‘핫 플레이스’인 성수동에서도 당장 수익률이 좋은 건물이나 본인의 취향대로 신축된 건물을 매수하기보다는, 골목 상권을 낱낱이 분석한 뒤 추후 증축·신축·리모델링하거나 매각했을 때 만족스러운 수익을 거둘만한 입지에 있는 빌딩을 손에 넣는 것을 추천한다.” /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

<꼬마빌딩 실전투자 10기 과정>

‘꼬마빌딩 실전투자스쿨 10기’ 과정에는 빌딩 시장에서 왕성하게 활동하고 있는 최고 중개사들이 강사로 나서며 현장 스터디 중심으로 진행한다. 빌딩시장 트렌드와 지역별 상권·매물 분석 방법, 공실 없는 빌딩 운영 노하우, 공간 기획전략 등을 알려준다. 강의는 총 9회로 신사·도산권, 성수권, 신당권, 홍대·연남권 등지에서 현장 스터디를 4회 진행한다. 수강료는 160만원이다. 땅집고M 홈페이지(▶바로가기)에서 신청하면 된다. 02)6949-6190.


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