[땅집고] “올 하반기 NPL(부실채권) 시장에 주목해야 하는 이유는 우량 매물의 공급이 늘어날 것이기 때문입니다. 부동산 담보의 상품성은 좋지만, 채무자의 상환 능력이 없어 시장에 나온 물건이 많지요. 좋은 물건을 알아볼 수 있는 능력만 갖춘다면 지금이 NPL 투자에는 최적기라고 볼 수 있습니다.” (신봉석 페퍼저축은행 이사)

부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)·개발 금융 전문가인 신 이사는 그간 금리 인상, 원자재 가격 상승으로 인한 공사비 증가, 등의 원인으로 PF 위기가 극심해졌다고 말한다. 시행사가 공사를 진행하면 평균적으로 약 10% 정도 이윤을 내는데, 금리 3%, 공사비 5% 상승분, 그리고 그 외 금융비용을 감안하면 사실상 공사를 진행하는 시행사 입장에서는 남는 게 없다는 것이다.

분양이 저조한 상황에 엎친 데 덮친 격으로 이들의 돈줄이 막힌 것도 문제다. 새마을금고, 신협 등에서 준공 이후 담보대출 취급을 제한함에 따라 담보대출 전환의 경우 대환이 막히면서 어렵게 됐다.

원리금을 제때 상환하지 못한 채무자가 늘면, 이들이 소유한 부동산을 담보로 하는 NPL이 시장에 나오게 된다. 은행이 대출금을 회수하지 못하면 담보 부동산에 설정된 NPL을 유통해 현금화에 나서기 때문이다. 이렇게 나온 부실채권을 자산관리회사가 매입해 투자자에게 되파는 구조다. 투자자는 부실채권을 신탁방식으로 매입해 직접 낙찰받아 유입하거나 경매 이후 배당을 받아 수익을 얻는다. 개인이 투자할 경우 자산관리회사와 대부업체 등을 끼고 협의해 거래할 수 있다.

신 이사는 땅집고가 오는 9월 6일 개강하는 ‘NPL(부실채권) 실전 투자 전문가 과정 2기’에서 ‘NPL 담보부 채권 관리 및 PF 금융기법’을 주제로 강의한다. 신 이사에게 올 하반기 NPL 시장 동향과 NPL 시장에 주목해야 하는 이유 등을 들어봤다.


-올 하반기 부동산 PF 시장 상황은.

“금리가 오르면서 부동산 PF 시장에서 사업성이 크게 떨어졌다. 서울과 일부 수도권 지역은 거래량이 늘어나는 등 상태가 점진적으로 나아지고 있긴 하지만, 지방은 갈수록 상황이 더욱 심각하다. 자금 여력이 바닥난 중소 건설사들의 부도가 우후죽순으로 발생하고 있다. 여기에 공사비 인상 문제가 겹쳤고, 새마을금고나 신협 등에서 준공 이후 담보대출을 제한하면서 자금줄이 꽉 막혔다.

특정 부동산으로 보면 특히 생활형숙박시설, 지식산업센터 시장이 좋지 않다. 생활형숙박시설의 경우 오피스텔로의 변경이 올 10월까지 이뤄지지 않으면 이행 강제금이 부과되는 상황인데 이를 감안하면 분양이 잘 될 가능성은 지극히 낮다.

지식사업센터 또한 최근 입주를 시작한 곳 중에는 주변 시세 하락으로 분양가보다 저렴한 이른바 ‘마이너스피’가 형성되고 있다. 인허가받고 착공에 들어가지 못한 사업장만 해도 최소 324곳 이상이다. 결국 금리가 떨어지고 분양 시장이 활성화하지 않는다면, 사업 자금 수혈 한계에 다다른 사업장이 줄줄이 무너지는 순서를 밟게 될 것이 자명하다.”

-부동산 PF 위기가 NPL 시장에는 어떤 영향을 미치나.

“부실채권 규모를 보면 부실 정도가 얼마나 심각한지 알 수 있다. 5대 시중 은행(신한, NH, KB, 하나, 우리)가 가진 부실채권 규모는 지난해 12월 기준 약 3조4000억원이었지만 올해 3월 3조8000억원까지 올랐다. 3개월 새 4000억원이 증가한 것이다. 매매 거래가 늘면서 주택담보대출이 증가한 영향도 있겠지만, 사업자금 대출이 막힌 사업자가 주택담보대출을 끌어다 사업비를 충당하고 있을 가능성도 있다.

각 채권의 부실 정도는 시간이 지남에 따라 더 심해질 것이다. 부실 정도가 극에 도달한 부실채권이 NPL 시장으로 나오면 상당 부분 정리될 것으로 보인다. 이렇게 나온 NPL 채권이 많으면 많을수록 투자자는 유리하다. 부실채권 공급이 많아지면 선택지가 늘어나기 때문이다. 현금 여력이 있는 투자자 입장이라면 절호의 기회가 될 수 있다. NPL 시장을 두고 ‘불황을 먹고 자라는 시장’이라고 비유하는 이유도 여기에 있다.”

-요즘 NPL 투자 경향은.

“예전에는 NPL 투자 시장이 정부 규제 영역에 들어와 있지 않아 손해나 사기 위험이 컸다. 하지만 요즘은 부실채권과 관련한 법이 구체화하면서 투명한 정보 공개가 가능해졌다. 누구나 마음만 먹으면 정보 수집이 가능한 것이다. 더는 아는 사람만 소위 ‘돈 놓고 돈 먹기’ 식으로 버는 시장이 아니다.

시장이 정부 규제 영역으로 들어왔다는 건 투자자에게 있어 매우 좋은 환경이다. 예를 들어 예전에는 발품을 팔아 부동산 중개사무소에서 받은 자료를 가지고 주변 시세를 확인하는 데 그쳤지만, 지금은 온라인을 통해 전국의 모든 시세를 조회할 수 있다. 또한 법원의 요청으로 감정평가 법인이 주변 시세와 과거 시세 이력, 실거래가 등을 확인한 보고서와 집행관의 현황조사 보고서들을 접할 수 있다.

NPL은 부동산 정보를 얼마나 많이 알고 있느냐로 투자성패가 갈린다. 공개된 자료를 가지고 최대한 발품을 많이 팔아볼 것을 권한다. 현장 조사를 통해 경험을 쌓아 옥석을 가리는 눈을 기른다면 고수익 창출은 어려운 일이 아니다.”/배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com


<"부동산 침체에 오히려 돈 번다" NPL 실전투자 전문가 과정 2기 모집>

부동산 종합미디어 플랫폼 땅집고는 NPL 투자를 믿고 제대로 배울 수 있는 ‘NPL실전투자 전문가 과정 2기’를 오는 9월 6일 개강한다. 경기 침체기에 고수익을 내는 NPL 시장에서 전문투자자가 아니더라도 개인이나 법인이 접근할 수 있는 투자법과 투자전략을 알려주는 강좌다. NPL 전문투자를 준비하는 업계종사자, NPL 투자에 관심이 많은 일반 법인 및 개인, 경매(공매)투자 이후 추가 투자 전략이 필요한 투자자를 대상으로 한다.

이번 강의에는 NPL 실전투자 분야에서 국내 최고 전문가라고 평가받는 강사진이 총출동한다.

오수근 ㈜파워자산관리 자문교수는 국내 최초 NPL 실전투자 전문가이자 이론가로 유명하다. 30년 넘게 경매, 채권관리, 소송 대리 업무를 수행했다. 서울중앙지법에서 NPL 관련 소송만 1000건 이상을 수행했다. 변호사와 의사, 법무사 등 전문가 대상으로 NPL 강의를 진행했다. ‘NPL 랭킹업 투자비법’(2014년), ‘NPL투자 혁명’(2016년), ‘전문가가 알려주는 NPL 투자세금 절세비법’(2020년) 등 10여권의 NPL 투자서를 내기도 했다.

서만석 ㈜해피드림 대표는 경·공매 투자 분야에만 10년 이상 잔뼈가 굵었고, 전업 투자자로도 활동 중이다. 경·공매 낙찰만 100건 이상 받았고, 전자소송 수행 실적도 70여건에 달한다. 특수물건 투자와 NPL, 대위변제, 무담보채권 투자·소송 전문가로 활동하고 있다.

부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)·개발 금융 전문가인 신봉석 페퍼저축은행 이사와 부동산 유치권 및 특수물건 실전 전문가인 송정화 ㈜엔케이어드바이저스 대표도 강사진으로 합류했다.

강의는 총 5회로 진행한다. 부실채권 투자 실전 사례를 통한 강의와 부실채권 투자 속 다양한 출구 전략을 집중적으로 다룬다. 첫 강의 주제는 NPL이해 및 시장동향을 다루는 ‘NPL 투자 개요’다. 강의는 국내 최고 전문가로 꼽히는 박수호 ㈜파워자산관리 대표와 오수근 ㈜파워자산관리 교수가 맡는다.

2강에서는 신봉석 페퍼저축은행 이사가 NPL 담보부채권 관리 및 PF(프로젝트 파이낸싱) 금융 기법에 대해, 3강에서는 박수호 대표와 오수근 교수가 개인이 직접 NPL에 투자할 수 있는 방법을 채권양도 실전 이론과 사례를 통해 알려준다.

4강에서는 서만석 ㈜해피드림 대표가 특수권리 유치권 수익모델과 실전투자 사례를, 마지막 5강에서는 송정화 대표가 유치권 및 공사채권, 관리권을 활용한 특수 물건 해결 방법 및 출구전략을 강의한다. 수강생에게는 과정 종료 후에도 교수진과의 지속적인 상담이 가능하도록 무료 멘토링 서비스를 제공한다.

수강료는 300만원이며 오는 8월 20일까지 사전 등록하면 30만원 할인한다. 강의 장소는 서울시 중구 세종대로 21길 22, 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장이다. 수강신청은 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com, ▶바로가기)에서 하면 된다. (02)6949-6179.


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