[땅집고] 서울 아파트 실거래가가 상반기에만 10% 치솟고 광명의 평당 분양가가 3000만원을 넘어도 완판이 될 정도 부동산 시장이 되살아나고 있다. ‘V자’ 급반등에 대한 낙관론이 확산되고 있다, 그러나 환율은 1340대로 치솟고 주가는 떨어지고 금리는 오르는 등 경제상황은 한치 앞을 내다보기 어려울 정도로 난기류에 휩싸여 있다.

부동산 시장을 낙관만 할 수 없게 만드는 두가지 변수는 해외변수이다. 미국의 금리 상승과 중국의 부동산발 위기이다. 두 해외 변수가 한국 경제에 직격탄을 날릴 경우, 한국 경제는 IMF때도 경험하지 못한 저성장의 늪에 빠질 수 있다. 경제가 저성장에 빠지면 주택시장의 폭락리스크는 커질 수밖에 없다.

■고금리의 뉴노멀화 가능성 없나

고금리가 뉴노멀(새로운 표준)이 될 수 있다는 관측이 나오면서 미국의 모기지(주택담보대출) 금리가 21년 만에 최고치를 기록했다. 미국 주택시장뿐만 아니라 한국 주택시장도 영향을 받을 수 있다는 분석이 나온다.

17일(현지 시각) 월스트리트저널(WSJ) 보도에 따르면 국책 담보대출 업체 프레디맥의 30년 고정 모기지 금리가 전주(6.96%)보다 오른 평균 7.09%를 기록했다. 30년 고정 모기지는 미국에서 가장 많이 찾는 대출 상품이다.

작년 연말 7.08%를 기록한 후 하향안정화되던 모기지금리가 다시 치솟는 것은 조기 금리인하에 대한 기대감이 사라지고 있기 때문이다. 17일 미국 10년물 국채 금리는 전날 4.258%에서 4.307%로 상승했는데, 글로벌 금융위기 직전인 2008년 6월 이후 15년 만에 최고 수준이다. 10년물 국채 금리는 글로벌 금융위기 이전에는 4%를 넘었지만, 글로벌 금융위기 이후에는 코로나 팬데믹 기간에는 2% 대 수준을 유지했다.

미국 금리 상승세는 주택착공, 소매 판매, 실업수당 청구 등 경제지표들이 좋아 연준이 9월에 기준금리를 동결하더라도 이후에 금리를 올릴 가능성이 나오고 있기 때문이다. PGIM 채권의 글로벌 채권팀장인 로버트 팁은 현지 언론과의 인터뷰에서 "상당수 투자자들은 다시 10년물 국채수익률 4% 이하로 되돌아갈 수 있다고 믿지만 이 기대는 수년간 근거가 없는 것으로 드러날 것"이라고 말했다.

금리 인하 기대감 등으로 미국의 집값도 상승세를 보이고 있지만, 다시 모기지 금리가 치솟고 있어 주택시장에도 영향을 줄 전망이다. 미국은 기준금리를 5.5%까지 올렸지만, 한국은 기준금리를 현재 3.5% 수준으로 유지하고 있다. 지난 1월 금리 인상을 마지막으로 4차례 연이어 동결됐다. 미국과의 금리차가 커지면서 최근 환율이 1달러당 1342원까지 치솟는 등 외환시장도 요동치고 있다.

■중국발 위기론…한국 경제 IMF때도 경험하지 못한 저성장 가능성

중국당국이 단체 관광객의 한국 입국을 허용하면서 관광, 카지노, 화장품 등 한국의 관련 주식이 폭등했다. 중국의 코노나엔데믹, 리오프닝 특수 기대감으로 한국 경제도 수혜를 볼 것이라는 기대감은 1주일도 지속되지 못했다.

한국 모든 건설사가 짓는 주택의 2배 가까운 연간 70만채의 주택을 공급하는 빅3 개발업체 컨트리가든의 부도설이 한국뿐만 아니라 전세계 경제를 강타했다. 2021년말 사실상 부도를 낸 헝다그룹에 이어 완다, 컨트리가든 등 중국 민간 부동산 개발업체 1~3위가 모두 부실기업으로 전락하면서 금융위기 전이 가능성까지 나오고 있다. 미국의 강력한 경제제재에 이어 부동산 경기침체로 내수 시장마저 얼어붙자, 일본의 잃어버린 30년처럼 디플레이션에 빠질 수 있다는 비관론도 나온다.

한국 수출의 20%가 넘는 중국의 침체는 한국 경제에도 직격탄이 된다. 세계의 공장 역할을 한 중국의 수출은 석 달 연속 감소하고 있다. 지난달 물가 상승률이 2년 5개월 만에 하락했다. 중국 경제의 침체는 세계 경제의 침체로 이어져 수출 중심의 한국경제는 위기로 내몰릴 수밖에 없다. 한국은 올해에 이어 내년에도 성장률이 1%에 그칠 것이라는 전망이 나온다. 자칫 IMF외환위기 때에도 경험하지 못한 2년 연속 1% 저성장의 시나리오가 현실화되고 있다는 분석도 나온다. 리먼쇼코이후 한국 경제는 ‘V자’ 반등하면서 집값도 급등했다. 그러나 세계경제 침체 등의 영향으로 2010~13년 집값 하락세가 지속됐다. 강남에도 반토막 아파트가 속출했다.

물론 비관론만 있는 것은 아니다. 중국 정부는 이미 10년 전부터 일본의 버블붕괴를 연구하는 등 부동산발 경기침체에 대한 대비를 하고 있다. 중국 부동산 붕괴론은 헝다사태가 터졌을 때도 제기됐다. 중국은 공산당이 기업과 은행을 통제하고 있어 일본이나 미국처럼 집값 폭락이 금융위기로 전이되는 것을 차단할 수 있다는 낙관론도 있다. 중국 중앙은행인 런민은행은 15, 16일 이틀에 걸쳐 총 9020억 위안(약 165조 원)의 유동성을 시장에 투입하는 등 대책 마련에 부심하고 있다. /차학봉 땅집고 기자 hbcha@chosun.com


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