[땅집고] “이달 분양하는 서울 동대문구 ‘래미안 라그란데’, 분양가 그렇게 싸지 않습니다. 물론 비싸지도 않고요. 안전마진이 큰 새 아파트는 아니지만 청약으로 내 집 마련 고민하는 분들은 도전할 만한데, 투자로는 적합하지 않다고 봅니다.”

이달 서울 강북권 최대 재개발 사업으로 꼽히는 동대문구 이문·휘경뉴타운에 총3068가구 규모 대단지인 ‘래미안 라그란데’가 분양한다. 지난해 12월 둔촌주공 분양 이후 처음으로 서울에 1000가구에 달하는 일반분양이 풀리는 것이며, 2021년 6월 청약을 받았던 ‘래미안 원베일리’ 이후 서울에서 2년 2개월여 만에 분양하는 ‘래미안’ 브랜드 아파트라 수요자 관심이 한 몸에 쏠린다.

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서울에서 흔히 볼 수 없는 청약 기회인 만큼, ‘래미안 라그란데’에 청약 통장을 던지기 전 과연 어떤 점을 고려해야 할지 궁금해하는 예비 청약자들이 적지 않다. 지난 11일 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에는 이 같은 분위기를 고려한 게시글이 등록돼 눈길을 끈다. ‘분석전문가’라는 필명을 가진 회원이 작성한 ‘래미안 라그란데 청약 분석 & 청약 결정시 고려할 핵심 포인트들’이란 제목의 글이다.

필자는 ‘래미안 라그란데’가 청약으로 내 집 마련에 도전할 기회가 될 수 있을 것이라고 판단하며 “최근 경기 광명시 ‘광명 아이파크’가 준 분양가 충격으로 인해 분양가 판단 기준이 좀 높아져서 그런지, ‘래미안 라그란데’는 분양가가 싸다는 의견이 많았는데 자세히 들여다보니 그렇게 싸진 않더라”며 “계속 분양가가 높아져가고 있는 추세라 청약자 수는 많을 것으로 보이지만, 고가점자들이 많이 지원하진 않을 수 있어 보이며 분양 가구수도 많기 때문에 절대적 경쟁률이 엄청 높지도 않을 것”이라고 했다.

이어 그는 “저층이 많기 때문에 실거주 고려시 채광을 잘 고려해야 하고, 주방이 넘 좁게 나오는 등 전반적으로 집 내부 구조가 좋진 않다는 점은 감안해야 한다”며 “입주가 2025년으로 예정됐는데 둔촌주공이랑 입주장이 겹치면서 분양권 경쟁을 해야 할 텐데, 전매제한이 2024년 8월에야 풀리기 때문에 투자로는 적합하지 않아 보인다”고 했다.

댓글창에선 “좋은 분석인 것 같다”며 “(글쓴이 분석대로) 시세차익은 기대하기 힘들어서, 저가점자나 1주택자들은 실거주 목적으로 제값 주고 집 산다고 생각하면 오히려 기회인 것 같으며 고가점자가 청약통장을 여기에 쓰긴 사실 아깝다”, “만약 청약 신청한다면 시세차익은 기대할 수 없고 실거주 목적으로 청약할까 고민 중이다”라는 등 의견이 나왔다.

<이하 원문>
‘래미안 라그란데’ 청약이 얼마 안남았습니다. 부동산스터디 카페에는 다른 포스팅들에서 다 다룬 기본 내용들 외에, 청약 판단시 고려할 핵심 포인트 들을 언급해봅니다.
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1. 광명아이파크 분양가 충격(?)으로 인해서 분양가 판단 기준이 좀 높아져서 그런지 라그란데 분양가 공개됐을때 싸다는 의견이 많았는데 디테일하게 좀 살펴보니 그렇게 싸진 않았습니다. 물론 비싸지도 않습니다.
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2. 계속 분양가가 높아져만 가고 있는 흐름에서 청약 수는 많을 것으로 보이지만, 고가점자들이 많이 지원하진 않을 수 있고 분양수도 많기 때문에 절대적 경쟁률이 엄청 높지도 않을 것이라 청약으로 내 집 마련 도전할 기회가 될 수 있을 것 같습니다.
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3. 저층이 많기 때문에 실거주 고려시 채광을 잘 고려하셔야합니다. 2단지의 위치가 더 좋지만 대부분 가구 채광이 대부분 안 좋아 보입니다. 반면 같은 저층이어도 1단지 뒷동 저층은 인근 동들이 층이 낮고, 앞동과 단차 등이 있기도 해서 채광에 큰 문제가 없을 수 있습니다. 타입별로 어떤 타입은 2단지에만 있고 어떤 타입은 1단지에만 있고 하니 타입을 결정하실 때 어느 단지에 배정이 되는 건지를 꼭 체크해 보시기 바랍니다.
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4. 동대문구 이문·휘경뉴타운은 1만가구 이상으로 천지개벽급 주거 환경이 개선되는 뉴타운입니다. ‘래미안 라그란데’는 이문1구역을 재개발하는 단지이고요. 원래 이문동하면 다소 낙후된 지역으로 생각할 수 있겠지만, 2025년에 대부분의 단지들이 완공되고(2025년에만 약8000가구) 주거환경이 확 개선될 것이라는 점을 감안해야 한다고 봅니다.

5. 위 이미지에 보이는 대로 뉴타운 구역들이 듬성듬성 있는 것이 아니라 빽빽하게 채워져 있기 때문에, 아파트 사이사이 낙후된 곳이 존재하는 것이 아니라 이문4구역까지 완공되고 나면 동네가 전체적인 아파트 촌이 형성되는 느낌으로 자리 잡을 수 있을 것 같습니다. 그중에 이문3-1구역에서 상업시설을 규모 있게 만들어 낼 것으로 예상되구요.
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6. 전반적으로 구조가 좋진 않습니다. 주방이 너무 좁은 게 문제네요. 모든 타입이 비슷합니다. 모델하우스에 못 가시면 VR이라도 참고하시면 좋을 것 같습니다.
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7. 하지만 이것저것 단점들을 감안해도 주요 평형들은 가격이 나쁘진 않습니다. 분양가는 너무 싸지도 시세보다 비싸지도 않게 잡아서 적당히 잘 잡았다고 봅니다. 시세 대비해서는 몇천만원 저렴한 정도라고 봅니다. 바로 옆은 아니지만 주변 신축인 아트리치, 휘경SK뷰보다는 좀 더 위라고 볼 수 있습니다. 하지만 저층으로 갈수록 안전마진은 없다고 볼 수 있겠습니다.
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8. 74㎡ C타입 같은 경우는 대학가 입지를 살려 세대분리형으로 만든 것으로 보입니다. 그런데 세대분리형으로 만들기엔 너무 작은 타입이라 좋은 판단으로 보이진 않습니다. 그러면서도 가격은 충분히히 낮게 책정되지 않아아쉽기도 하구요. 중대형, 혹은 최소한 84㎡에 세대분리를 만들었으면 어땠을지. 30평 집을 사서 방 하나 화장실 하나를 월세로 내주고 우리 가족은 2베이 방2개 화1개 집에 살아야 하니…. 물론 터서 쓸 수 있긴 합니다. 현관이 2개인 특이한 구조가 되긴 하지만요.
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9. 52㎡의 경우 분양가 자체가 낮아 여길 노려보라고 하시는 분들도 계시던데, 당첨 가능성은 상대적으로 높을 수 있습니다. 하지만 저는 동위치와 구조, 가격을 종합적으로 봤을 때 약간 비싸게 나온 타입이라고 봅니다. 55㎡는 괜찮습니다만.
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10. 중대형, 대형도 시세 가치 대비 다소 비싼 편이라고 봅니다. 물론 완판은 문제없습니다만.
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11. 안전마진이 확 있는 분양은 아니지만 분양가는 계속 높아져 가는 추세이고 물량이 많은 분양이 많지도 않기 때문에 청약으로 내 집 마련을 고민하시는 비고가점자분들은 실거주 차원에서 본인 가족에 잘 맞을지 잘 고민해 보시기 바랍니다. 특히 1주택자 추첨제를 통한 갈아타기를 노리신다면 그나마 비싸지 않으면서 가능성이 좀 더 있는 분양일 수 있겠습니다.
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12. 투자로는 적합하지 않습니다. 그 이유는 입주 시기가 25년1월이라 둔주랑 입주장이 겹치고 그 말인즉슨 분양권으로 매도하려면 둔주 분양권들이랑 경쟁이라는 말이기도 하고, 전매제한이 24년 8월에야 풀리는데 금방 입주장이라 여러모로 조건이 좋지 않습니다. 분양권 양도세도 현재기준으론 너무 높습니다. 등기치기에는 둔주, 장위와 겹치는 입주장에 전세가격이 너무 낮을 겁니다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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