[땅집고] “왜 한국에서만 유독 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제가 커지고 있는 것일까?”
한국금융연구원이 최근 발표한 ‘우리나라 부동산PF구조의 문제점과 시사점’에 따르면 전 세계가 금리 상승의 여파로 부동산 시장이 침체한 가운데 ‘부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실’이 한국에서 큰 문제가 되고 있다.

부동산 PF (Project Financing)은 기업의 신용과 담보에 기초하여 자금을 조달하는 기존의 기업금융과 달리, 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법이다. PF부실로 인해 새마을 금고, 증권사의 연체율이 급증하면서 제2 금융기관의 연쇄 부도 가능성까지 제기되고 있다.

보고서에 따르면 국내 부동산 시행사들은 자금력이 부족해 토지매입금의 70% 이상을 금융기관의 브릿지론을 이용해 토지를 구입한 뒤 본PF(프로젝트 파이낸싱)의 자금으로 이를 상환한다.

신용도가 낮은 시행사가 특정 부동산 개발사업장의 개발자금을 제2금융권에서 높은 이자를 내고 빌려 쓴 이후 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들면, 제1금융권의 저금리 자금을 차입하게 된다. 시행사가 토지확보 등을 위한 저축은행 등 제2금융권 차입금을 브릿지론이라고 한다.

주거용 부동산인 아파트 개발사업의 경우, 시행사가 총사업자금의 10% 정도를 출자해 초기 사업비와 토지매입금의 일부로 사용한다. 공사가 시작되면 수분양자의 자금이 사업비로 이용돼 본PF의 대출기관은 담보권을 온전하게 확보하기 어렵다. 이로 인해 대주단은 시공사에 대해 신용보강을 요구하게 된다.

반면 미국은 토지매입 시 시행사가 투자자들로부터 자금을 확보해 토지 매입 자금을 모두 상환한 후에 대출기관으로부터 건설자금을 조달한다. 선분양 시에도 수분양자의 계약금을 사업비로 사용하지 않아 대출기관의 담보권 확보가 가능한 것이다.
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보고서는 “얼핏보면 사업초기에 금융기관으로부터 대출받아 토지를 구입하는 구조는 우리나라와 미국이 비슷해 보인다”면서 “그러나 시행사의 초기 자금력 차이로 인해 우리나라의 경우 건설단계에서 조달하는 본PF의 자금으로 토지구입 자금을 상환하는 반면 미국은 유한책임회사(LLC) 등이 투자자들로부터 추가 자금을 확보해 대출금을 모두 상환하고 토지 담보를 푼후 건설자금만 조달한다”고 밝혔다.

보고서는 우리나라 부동산 PF구조 문제는 대규모 개발에 따른 위험을 분산할 다양한 투자자가 부족하기 때문이라고 지적했다. 한국금융연구원 김보미 연구위원은 “시행사 자체의 자본요건을 강화하고 다양한 파트너십을 통해 재무적 투자자를 유치할 필요가 있다. 주거용 부동산 개발 시 장기적으로 선분양비율을 줄이거나 중도금 납입 비중을 줄여 수분양자의 자금이 사업비로 사용되는 문제가 개선될 필요가 있다”고 밝혔다.
/서지영 땅집고 기자 sjy3811@chosun.com

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