[땅집고] “요즘 하도 전세 사기가 판을 친다고 해서 보증보험 가입이 가능한 전셋집을 찾고 있습니다. 문제는 제가 맘에 들어 하는 전셋집 주인마다 보증보험 가입을 꺼리고 있다는 건데요. 심지어 보증보험에 가입하지 않는 조건으로 보증금을 깎아준다고 하는 집주인도 있어서, 그냥 보증보험을 포기하고 싸게 입주하는 게 나을지 고민입니다.”

최근 주택 임대차 시장에서 전세보증보험 가입 여부를 두고 집주인과 눈치 싸움을 벌이는 세입자들이 적지 않다. 세입자들은 전세금을 지키기 위해 전세보증보험 가입을 원하지만 일부 집주인들은 가입을 꺼리기 때문이다.

전세보증금반환보증이란 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)가 세입자에게 전세금을 대신 돌려주고, HUG가 추후 집주인에게 보증금 반환을 청구하는 보험 상품을 말한다. 즉 세입자가 보증기관을 통해 전세보증금을 지킬 수 있는 안전장치인 셈이다.

집주인들이 전세보증보험 가입을 기피하는 이유가 뭘까. 집주인에게 채무가 많아 등기부등본상 압류, 가압류, 가처분 등이 있어 가입이 어려운 경우가 대표적이다. 집주인 본인이나 해당 전셋집에 문제가 있을 때도 전세보증보험 가입을 꺼릴 수 있다.

해당 전셋집이 주거용이 아닌 상업용 건물일 경우도 문제가 된다. 이런 집은 세입자가 전입신고하거나 확정일자를 받는 것이 불가능하기 때문이다. 전세보증보험은 반드시 전입신고와 확정일자가 되어 있어야만 가입할 수 있다. 상업용 건물이라는 사실을 숨기려는 목적으로 전세보증보험 가입을 피하는 집주인들이 있다. 또 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있을 때도 전세보증보험에 가입할 수 없다.

부동산 전문 변호사들은 전세보증보험 가입을 거부하는 집주인과는 계약을 피하는 게 좋다고 조언한다. 이런 전셋집을 구할 경우 보증금을 돌려받을 수 있는 방법이 사실상 전세금반환소송 및 경매밖에 없기 때문이다. 금전적, 시간적 여유가 없는 세입자라면 이런 법적 절차를 밟는 것 자체가 굉장히 부담스럽고 번거로울 수밖에 없다.

엄정숙 법도종합법률사무소 변호사는 “만약 저렴한 매물에 혹해서 집주인의 요구대로 전세보증보험에 가입하지 않을 경우 추후 전세금을 돌려받기 어려워질 수 있다”며 “전세 임대차 계약을 맺기 전부터 전세보증보험이 가능한 집인지 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 했다.

한편 전세보증보험 가입은 원칙상 임대차계약 계약 기간이 전체의 2분의 1이 지나기 전까지 가입할 수 있다. 문제는 부동산 시세가 변동할 수 있다는 점이다. 전세가보다 매매가가 낮을 경우 전세세보증보험은 가입이 불가능해서다. HUG가 전세금을 돌려받지 못한 세입자에게 전세금을 돌려준 뒤, 집주인의 부동산을 매각해 대금을 회수하는 방식인데 집 매매시세가 전세가보다 낮다면 보증기관이 손해를 보기 때문에 마련한 가입 조건이다.

엄 변호사는 “세입자는 계약 전부터 주택 매매시세와 전세가를 모두 확인해야 한다”며 “시세와 관련한 문제가 없더라도 계약 초반부터 전세보증보험을 가입해 둬야 추후 분쟁에서 불이익이 생기지 않는다”고 했다.　 /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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