[땅집고] 정부가 오는 27일부터 1년간 전세 보증금 반환 용도에 한해 대출 규제를 완화한다. 전셋값이 떨어져 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난을 해소하기 위해서다.

금융위원회는 ‘역전세 반환 대출 규제 완화’를 시행한다고 26일 밝혔다. 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이 골자다. DSR은 모든 금융권의 대출 원리금을 따지지만, DTI는 주택담보대출 이외 다른 대출은 이자 상환분만 반영하기 때문에 더 느슨한 규제로 통한다.

정부는 다른 대출이 없고 연 소득이 5000만원인 집주인이 대출금리 4.0%, 30년 만기로 대출받을 경우 기존보다 대출 한도가 1억7500만원가량 더 늘어난다고 추산했다. 집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25~1.5배에서 1.0배로 하향한다.

대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원하는 것이 원칙이다. 되도록 많은 세입자의 어려움이 해소될 수 있도록 폭넓게 지원한다는 취지다. 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분만 대출받으면 되는 경우뿐 아니라 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화한 대출 규제를 적용한다.

우선 완화 대출 규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환 자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환하도록 할 예정이다. 집주인이 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 거주자로 입주하는 경우에도 자력 반환 능력(현재 거주 주택의 전세 보증금 등)을 확인하는 것을 전제로 반환 자금을 대출받을 수 있다. 이 경우 집주인은 대출 실행 뒤 한 달 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링을 병행한다.

정부는 ‘갭투자’ 등에 악용될 수 있다는 우려를 감안, 이번 규제 완화를 타 용도로 활용하지 않도록 엄격히 관리한다는 방침이다. 지원대상이 되는 계약을 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전인 올해 7월3일 이전에 체결돼 내년 7월31일까지 만료되는 임대차 계약에 한정했다. 지원과정에서 집주인이 대출 외에 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 있는지도 확인할 계획이다.

또 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외에 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리한다. 아울러 역전세 반환대출 이용기간 동안에는 집주인의 신규주택 구입을 금지한다. 주택 구입을 적발할 경우, 대출금 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급을 금지하는 등 페널티를 부과한다.

금융당국은 집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대하지 않도록 대출규제 완화시 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 할 방침이다. 역전세 반환대출의 규제 완화를 원하는 집주인은 우선 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다. 은행은 임대차계약서가 성실히 이행된다는 전제 하에 대출을 지원한다.

집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이같은 의무를 이행하지 않을 경우 대출금 전액 회수 등의 제재가 가해질 수 있다. 금융당국은 집주인의 후속 세입자 보호를 위해 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영한다.

역전세 반환대출의 규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입하되 보증료는 집주인이 대납하는 상품을 이날부터 즉시 이용이 가능하다. 집주인이 직접 보증보험에 가입하는 상품은 내달 출시할 예정이다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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