[땅집고] “전국 집값이 득달같이 달아오르는 시대는 끝났습니다. 이럴 때 입지·상품 경쟁력만 보면 오히려 투자의 길은 쉽게 보입니다.”

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 20일 서울 강남구 청담동 르피에드 갤러리에서 열린 땅집고 콘서트에서 “입지·상품에 따라 집값 추이가 확연히 달라지는 시장이 펼쳐질 것”이라고 했다. 그는 향후 부동산 시장이 문재인 정부 때와 달리, 지역별 상품별 차별화 현상이 심화될 것이라고 전망했다.

김 소장은 “다주택자는 취득세와 세금 부담 때문에 여전히 시장에 진입하기 어려운 상황”이라며 “올 상반기엔 1주택자 중심의 갈아타기 수요가 매수에 나서 거래량이 소폭 늘었다”고 했다. 주택 매수를 고민하는 무주택자에게는 입지와 상품, 가격경쟁력이 있는 부동산을 사면 장기적으로 이득이라고 조언했다. 최저점에 부동산을 구입하려는 노력 대신 거시적으로 시장을 바라보고 경쟁력이 갖춘 매물을 구입하는 것이 바람직하다고 강조했다.

다음은 김 소장과의 일문일답.

-올해 초까지 서울 잠실, 경기에서는 동탄·송도가 하락을 주도했다. 최근 이 지역에서 집값이 급반등한 이유는?

“2021년에는 지역과 상관없이 무조건 최고가를 찍는 황당한 일이 벌어졌다. 원인은 매물이 없어서다. 당장 동탄으로 이사를 가야 하는데 아파트 매물이 15억짜리밖에 없다면 15억을 주고 매매할 수밖에 없다. 송도도 마찬가지다. 결국 서울과 매매가 격차가 좁혀지면서 수요가 사라져 해당 지역 집값이 폭락했다. 그런데 기준금리 인상 등과 맞물려 가격이 너무 떨어져서 하급 입지 시세와 붙어버렸다. 잠실, 동탄·송도는 대기수요가 많은 지역이라 집값이 큰 폭으로 하락하자 수요가 다시 몰릴 수밖에 없다. 지금의 반등 원인이다.”

-‘데드캣 바운스’를 우려하는 목소리도 있다. 지금 집을 사도 될까.

“단기 투자자는 데드캣 바운스를 걱정하는 게 맞다. 그러나 일반인들은 매매 후 ‘데드캣 바운스’가 2번 이상 찾아온다 해도 10년 후 집값이 올라가 있으면 된다는 점을 명심하면 좋겠다. 일례로 2012년에 은마아파트 전용 77㎡ 가격이 8억 이하였다. 그런데 지금은 22~23억원에 거래된다. ‘데드캣 바운스’를 두 번이나 겪었지만 현재는 집값이 두 배가 넘게 올랐다. 단기 투자자가 아니면 ‘데드캣 바운스’에 일희일비하지 않았으면 한다.”

-새마을금고 뱅크런 사태와 증권사 PF 문제가 주택시장에 매수 심리를 위축시킬 수 있지 않나.

“충분히 악화시켰다고 생각한다. 시장 참여자에게 큰 영향을 줘서 수요를 억제한다. 그래서 아마 가격이 올라갈 것들이 덜 올라갈 것으로 예상된다. 반대로 생각하면 상대적으로 저렴한 매물을 선택할 수 있는 좋은 기회이기도 하다.”

-폭락기에도 주택을 구입하지 못하는 이들도 있다. 극복하는 방법은?

“부동산을 구매하고 가격이 떨어질 수 있다. 주식·코인투자는 단기 등락에 신경을 많이 써야 하는데 부동산은 매입하면 평균 10.8년을 소유한다. 당장 1~2년간 등락은 아무 소용이 없다. 그래서 주택 매입 여부를 결정할 때, 5~10년 후 이 아파트 가격이 올라갈 가능성이 높다고 생각하면 매입하는 것을 권한다”

- 강남, 마포·용산·성동, 판교는 누구나 들어가고 싶어 하는 곳이지만 가격이 비싸다. 투자 가치가 유망한 지역을 꼽아준다면.

“일자리가 많이 증가하는 대표적인 곳이 화성과 평택이다. 두 지역은 현재보다 최소 1.5배에서 2배가량 일자리가 늘어날 것으로 예상된다. 수만개의 일자리가 생기면 기반시설도 지속적으로 늘어난다. 일자리와 택지가 개발된 다음 기반시설이 들어서기 때문에 꾸준히 수요가 증가하는 지역은 미리 들어가는 것도 괜찮다.”

-1기 신도시인 분당과 일산, 두 지역에 대해서 어떻게 평가하나.

“분당은 입지 경쟁력으로도 상당히 뛰어나다. 대체할 입지도 없어서 재건축까지 된다면 집값은 훨씬 더 많이 오를 것이다. 일산은 1991년 전후로 분당과 가격이 똑같았으나 현재 두 배 이상 차이가 난다. 일산 주변에는 파주 운정신도시, 김포 한강신도시 그리고 삼송·지축·원흥지구가 생겼다. 워낙 물량이 많다 보니 분당과 가격 차가 벌어졌다. 자금이 부족하다면 일산은 초기 투자금이 저렴하기 때문에 선택지 중 하나가 될 수 있지만, 결국 분당을 역전할 수는 없다. 돈이 있으면 분당, 없으면 일산이다.

-하반기 역전세난 우려도 크다.

“기본 전제는 다세대주택과 아파트는 분리해서 봐야 한다. 다세대주택은 전세금과 매매가가 엇비슷해졌기 때문에 역전세 우려가 있다. 당분간 회복이 쉽지 않다. 반면, 아파트는 기본적으로 전세금보다는 매매가격이 높아 다세대주택처럼 문제가 발생하지는 않을 것이다. 이미 2022년 하반기부터 역전세는 시작됐다. 아마 하반기까지는 역전세난 이슈가 나올 테지만 우려할 수준은 아니다.”

- 10억이 있다면 어디에 투자해야 되는가.

“2022년 하반기에 급락장이 오면서 재개발 프리미엄(P·웃돈) 거품이 싹 빠졌다. 한남·노량진·성수 재개발 구역에서 가격 거품이 빠진 매물을 추천한다. 집값 상승기에 평당 1억을 가정한 프리미엄이 붙었다. 한남동에서는 20억 이하 매물은 구하기 힘들 때도 있었다. 이렇게 투자 엄두를 내지 못했던 재개발 구역을 다시 한번 고민해볼 필요가 있다. 그리고 법인을 활용해 대출이 많이 나오는 꼬마빌딩 투자도 괜찮다.”
/정진택 땅집고 인턴기자 jjt@chosun.com

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