[땅집고] “강남권을 진입하려는 갈아타기 수요자들이 시세보다 가격이 훨씬 저렴한 송파구 급매물을 잡으면서 송파구 거래량이 늘고 가격이 올랐다”

고준석 제이에듀투자자문 대표는 17일 서울 강남구 청담동 르피에드 갤러리에서 열린 땅집고 토크 콘서트에서 서울 핵심 지역 ‘공급 부족론’을 강조했다. 압구정·목동 등 한강변을 중심으로 재건축 등이 활발히 추진 중이지만 재건축 추진 후에 일반분양 물량은 10~20%에 불과해 주택 공급량은 절대적으로 부족하다는 것이다. 지난 정부 시절처럼 전국 집값이 급등하는 일은 없지만, 하반기부터 서울과 지방 집값은 본격적으로 양극화가 두드러질 것으로 전망했다.

다음은 고 대표와의 일문일답.

-서울 잠실과 경기도 송도·동탄 등 일부 지역 집값이 반등하고 있다.
강남3구 중 가장 눈에 띄는 건 송파구다. 지난해부터 잠실 엘리트(엘스·리센츠·트리지움) 단지를 중심으로 하락 폭이 컸는데 거래량과 집값이 빠르게 회복했다. 서울 25개 자치구 중 송파구 아파트 한 달 거래량이 적을 땐 150~200건에서 100건 가까이 늘었다. 강남권 진입을 노리는 갈아타기 수요자들이 몰린 탓이다.

경기권에서는 신도시 일부 반등세가 눈에 띈다. 서울 접경 지역 중 자족기능을 갖춰 투자 가치 측면에서 높은 평가를 받은 지역들이다. 다만, 지방 시장은 여전히 침체다. 인구와 일자리가 동시에 줄고 있어 투자에 주의할 필요가 있다.

-미국 금리 인상, 새마을금고 뱅크런 위기 등이 불안 요인이 있다. 하반기 시장은 어떻게 전망하나.
가계대출과 기업대출을 구분해서 봐야 한다. 기업대출 연체율은 가계대출보다 높다. 가계대출 연체율은 0.4%인데 반해서 기업대출은 0.1%p가 높아 0.5% 수준이다. IMF나 미국발 금융위기 때와 비교하면 우려할 상황은 아니다. 금융위기 시절에 기업대출 연체율은 1.5%다. 지금과 비교하면 3배가 높다. 주택담보대출 연체율은 0.4% 정도다. 기업대출보다 연체율이 낮다. 즉 리스크 관리가 잘 되고 있다는 뜻이다.

-한국은행이 기준금리를 4연속 동결하면서 미국과 2%p 금리 차이가 난다. 미국의 추가 금리 인상 가능성은 어떻게 보나.

연초만 하더라도 자이언트 스텝으로 금리가 연말까지 엄청 오를 것이라는 전망이 지배적이었다. 하지만 상승 기조는 확실히 꺽였다. 미국의 소비자물가지수(CPI) 상승률도 완만해졌다. 금리를 한 두번 정도 올릴 수 있지만 그 이상 올리긴 어렵다. 미국 은행들이 가지고 있는 채권 가격 하락에 대한 부담 때문이다. 미국 실리콘밸리은행(SVB)도 급격한 금리 상승으로 보유채권 가격이 크게 하락해서 파산에 이르게 됐다.

-상승론 근거로 공급 부족론을 주장하는 것으로 알고 있다. 3기신도시, 재건축 완화 등으로 공급이 이뤄지는 것 아닌가.
서울 인구가 지속적으로 줄어들고 있다. 대신 경기도가 늘고 있다. 집값이 비싸져서 밀려나는 것이다. 서울이 싫어서 탈출 하는게 아니다. 현재 목동 신시가지가 180만평 면적에 2만5000가구 규모다. 목동 재건축을 추진해도 용적률 등을 고려하면 2만 가구가 늘기가 쉽지 않다. 압구정동·성수동·한남동 등에서 재개발·재건축을 활발히 추진한다. 재건축을 완료하더라도 기존 가구수 대비 약 10~20% 정도 증가하면 가구 수가 많이 늘어나는 것이다.

3기 신도시도 하남 교산, 고양 창릉은 각각 3만3000가구, 3만8000가구로 4만 가구가 안된다. 부천 대장은 2만 가구 규모다. 세 개 지구를 합쳐도 분당신도시 10만 가구보다 적다. 이런 점을 감안하면 서울에 주택 공급으로 가격 안정이 되기는 쉽지 않다. 압구정동도 5년 안에 입주가 될 가능성은 제로다. 재건축 사업은 입주까지 평균 11년~12년 정도 시간이 걸린다. 재건축 물량도 제한적인데 물량도 단기적으로는 굉장히 부족하다.

-향후 투자 가치가 높은 지역은?
서울 접경지역을 주시해야한다. 자족기능이 핵심이다. 삼성반도체 캠퍼스를 배후로 둔 평택은 인구가 계속 늘고 있다. 일자리 때문이다. 동탄1·2신도시 중에서는 동탄2신도시가 유망지역이다. 평택 세 배에 달하는 215만평의 삼성 반도체 클러스가 용인 남사읍에 들어선다. 그런데 최대 수혜지는 용인이 아닌 동탄2신도시다. 동탄2신도시 남쪽으로 삼성 반도체 국가산업단지가 조성이 돼 미래 투자 가치로 뛰어난 평가를 받고 실제로도 집값이 용인보다 더 빨리 오르고 있다. 과거 1기신도시 중 분당과 일산 집값이 왜 차이가 나는지 이미 증명을 했다.

-경매 전문가로서 현 시점 경매 투자는 어떤가.
경매는 신청하면 신청할 때 가격이 정해지고, 가격이 정해진 6개월~1년 뒤에 물건이 나온다. 지금은 작년 7월 감정가가 기준이다. 그래서 최고점에 감점한 것이 경매로 나온다. 작년에 경매로 나온 건 유찰해도 바로 사면 안 된다. 두 번 정도 유찰이 돼도 지금 시세보다 높을 가능성이 있다. 조금만 기다리면 올해 1월에 감정된 경매 물건이 나온다. 최저가에 감정가를 받았을 가능성이 높다. 이런 건 유찰 없이 1차 때 사도 된다.

강남구 대치동·삼성동·청담동 송파구 잠실동이나 용산구 아파트를 산다고 하면 토지거래허가제로 지정돼 반드시 실입주를 해야 한다. 그러나 경매는 토지거래허가제 규제를 안 받는다. 자금조달계획서를 안 내도 된다. 실입주 하지 않고 전세를 낼 수 있다는 장점도 있기 때문에 경매 투자를 하는 것도 핵심지 주택 매입 전략 중 하나가 된다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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