[땅집고] “낡은 건물을 사서 리모델링하려면 계약 전에 과거 누수(漏水) 여부를 꼼꼼히 파악해야 합니다. 누수가 시작되면 한 번에 잡히지 않고 공사비가 예상치 못하게 많이 나올 수 있습니다.”(강훈 JD건축 부장)

최근 금리와 건축비가 동반 상승하면서 신축보다 20~30% 저렴한 리모델링에 대한 관심이 높아졌다. 하지만 시공 후 누수, 결로, 동파 등의 하자가 발생하면 리모델링을 통해 아낀 비용만큼 공사비가 늘어나 낭패를 볼 수 있다. 특히 누수는 웬만큼 기술력을 갖춘 업체도 해결책을 찾지 못하는 경우가 많다.

강훈 JD건축 부장은 “리모델링은 오래된 건물 골조를 그대로 사용하는 만큼 신축보다도 시공 후 하자 발생 가능성이 높다”며 “특히 시공과정에서 건축주들의 가장 큰 골칫덩이인 누수를 잡을 수 있도록 방수·배수 설계에 초점을 맞추고 시공 후에도 방수·배수 관리를 해주면 큰돈이 드는 하자는 막을 수 있다”고 했다. 강훈 부장은 땅집고가 오는 19일 개강하는 ‘최소 비용으로 헌 건물, 새 건물 만들기 리모델링 2기’ 과정에서 ‘리모델링 공사 체크포인트’를 주제로 강의한다.

과거 누수가 생긴 부분을 잘 파악하면 추가 방수 시공으로 향후 하자를 막을 수 있다. 강 부장은 “낡은 건물은 누수에 취약한 연와조(벽돌 골조)와 지붕을 그대로 사용하다 보니 신축보다 누수가 상대적으로 많이 생긴다”며 “기존 건물주에게 누수가 발생했거나 곰팡이가 핀 부분이 어디였는지 확인하면 리모델링 후 누수를 예방할 수 있다”고 했다. 그는 “누수 이력이 있는 건물은 공사비가 더 들어간다는 점을 근거로 매도가격을 깎아달라고 요구해 볼 수도 있다”고 했다.

시공 중에도 누수를 예방하기 위해 해야 할 일이 있다. 습기를 잡는 것이다. 우선 그는 가급적 방수 공사 기간을 넉넉하게 잡아야 한다고 했다. 그는 “건물 옥상에 우레탄으로 방수 작업을 할 때 콘크리트 양생 전 방수 작업을 하게 되면 콘크리트가 수분을 머금고 있어서 하자가 발행할 수도 있다”며 “온도차로 습기가 생기는 것을 막기 위해 너무 덥거나 추운 것도 피해야 한다”고 했다.

특히 공사기간이 장마철이라면 비를 막을 수 있는 장치를 마련해야 한다. 강훈 부장은 “벽돌이 비를 맞게 되면 벽돌이 하얘지는 백화현상이 나타난다”며 “벽돌을 쌓는 과정인 조적공사를 할 때는 비를 맞지 않을 수 있도록 건물 전체를 덮을 수 있는 장치를 마련해야 한다”고 했다.

준공 후에도 건축주가 할 일이 남아있다. 준공한 건물은 주로 근린생활시설로 사용되는 경우가 많은데 근린생활시설은 결로가 발생할 가능성이 높다. 주택에 이중창, 삼중창 등을 사용하는 반면 근린생활시설은 창호를 하나만 사용해 추운 겨울철 바깥 공기와의 온도차가 크기 때문이다. 강 부장은 “열교환기 등 공기 순환장치를 계속 틀어두면 건물과 공기의 온도차를 줄일 수 있다”며 “온도차가 줄어들면 결로가 발생할 확률은 줄어든다”고 했다.

물이 건물 안으로 들어오지 못하게 하는 방수작업만큼 배수 장치를 마련하는 것도 중요한 누수 방지책이다. 강 부장은 “배수구에 낙엽이나 먼지 등이 쌓이면 비가 왔을 때 물이 잘 빠질 수 없어서 청소를 주기적으로 해줘야 한다”며 “마찬가지로 물을 이송하는 각종 설비가 있는 펌프실도 전기·기계 등의 작동이 멈추지 않도록 물이 차지 않게 관리해야 한다”고 했다.

특히 겨울철에는 수도관이 얼지 않도록 퇴수로를 마련해야 한다. 강 부장은 “통상 외부공간인 옥상 테라스에 설치하는 수도 배관이 얼어 버리면 보일러실, 화장실 등의 수도관도 얼어 터질 위험이 있다”며 “때문에 손쉽게 물을 뺄 수 있도록 보일러실, 화장실 등의 수도관에 퇴수 장치를 마련해야 한다”고 했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com


< ‘최소비용으로 헌 건물 새 건물 만들기’…리모델링 2기 수강생 모집>

경기침체와 고금리 여파로 대출을 끼고 매입한 빌딩의 수익률이 곤두박질치고 있다. 이에 따라 리모델링을 통해 노후된 건물의 가치와 수익률을 높이려는 건축주들이 늘고 있다.

많은 건축주들이 리모델링에 관심을 두는 이유는 신축보다 공사 기간이 짧고 비용도 아낄 수 있어서다. 보통 2~3개월 걸리는 건축심의를 생략할 수 있고, 공사비는 신축의 80% 수준으로 저렴하다. 그렇다고 리모델링이 신축보다 더 쉽다는 것은 아니다.

건물을 리모델링하기 위해서는 꼼꼼히 따져야 할 게 한둘이 아니다. 법적인 문제와 인허가 과정은 물론이고 리모델링에 드는 시간과 비용은 최대한 줄이되 수익률은 극대화하는 전략도 중요하다.

땅집고가 주관하는 ‘최소비용으로 헌 건물 새 건물 만들기 리모델링 2기’ 교육 과정이 7월 19일 개강한다. 금리인상으로 인해 수익률이 낮은 꼬마빌딩을 대상으로 수익률 증대를 위한 건물 개선 방안을 제안한다. 강의는 케이스 스터디 위주로 구성하며, 수강회원들에게 다양한 리모델링 사례를 참고해 각자의 자산에 적용가능한 실질적 해법을 제공하는 것이 목표다.

강의는 현장스터디 3회와 이론 강의 4회 등 총 7강으로 구성한다. 첫 강의에선 원유민 JY아키텍츠 소장이 다세대·다가구를 상업시설로 리모델링한 사례를 중심으로 강의한다. 원 소장은 두번째 강의에서 다세대 주택을 오피스로 전환한 서울 서대문구 홍제동 현장 방문을 진행한다. 김영배 드로잉웍스 소장은 단독주택을 상업시설로 리모델링한 방법을 소개하고 주택을 공유 공간으로 활용 중인 서울 성북구 성북동 현장 방문을 맡았다.

김상언 에스엔 소장은 낡은 상업건물을 문화시설로 리모델링한 사례를 소개하고 혜화동 현장을 방문해 현장 스터디도 진행한다. 강훈 JD건축 부장은 리모델링공사 사례를 소개하고 하자 방지를 위한 체크포인트를 주제로 강의한다.수강료는 160만원이다. 강의 장소는 서울 중구 퇴계로 10 메트로타워 2층 서울역 상연재다. 서울역 8번 출구 바로 앞에 있다.

수강 신청은 땅집고M 홈페이지(바로가기▶zipgobiz.com)에서 하면 된다. 문의 (02)6949-6190.


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