[땅집고] 정부가 지난해부터 추진한 재건축 초과이익환수제(이하 재초환) 개편안에 대해 야당이 거세게 반대하자, 정부가 부과금 구간 폭을 더 좁게 조정해 고액 초과이익에 부담금을 더 늘리는 내용을 추가한 수정안을 내놨다. 단, 20년 이상 주택을 보유한 1주택 조합원에게는 부과금 60% 감면 혜택을 주는 방안을 추가했다.

재건축 조합 주민들 사이에선 기존 안에서 한 발 후퇴했다는 평가가 나오지만, 수정안이라도 빨리 국회 통과를 시켜달라는 요구가 거세지고 있다. 특히 이미 입주한 단지들은 수정안으로도 부과금 변동이 거의 없는데, 주변 집값이 수억원씩 하락하면서 혼란이 커지고 있다. 하지만 야당 반대로 당초 계획한 7월 시행은 물 건너간 것 아니냐는 관측도 나온다.

■ 재초환 부담금 강남3구, 용산에 집중될 듯

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 오른 집값에서 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익의 일부를 국가가 부담금으로 환수하는 제도다. 국토교통부에 따르면 현재 관리처분인가 시점에 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 93개 단지, 4만2000가구다. 실제 부과가 이뤄진 부담금은 5개 단지, 25억원 정도에 그친다.

국토교통부는 지난 22일 열린 국토교통위원회 법안심사 소위원회에 앞서 재건축초과이익 환수 방안 수정안을 국회에 제출했다.

지난해 11월 정부가 발의한 재초환법 개정안(원안)에는 ▲초과 이익 면제 금액을 기존 3000만원에서 1억원으로 상향 ▲부과 구간은 기존 2000만원에서 7000만원으로 확대 ▲초과이익 3억8000만원 초과시 50% 부과 ▲10년 이상 보유한 조합원 부담금 50%까지 감면 등의 내용이 담겼다. 초과이익 부과 개시 시점도 추진위원회 구성 승인 시점에서 조합설립인가일로 바꾸기로 했다.

하지만 야당이 정부안에 반대하면서 개정안이 몇 달째 표류하자 국토부가 수정안을 내놨다. 초과이익에 대한 부담금 면제 금액 1억원은 그대로 유지하되, 부과 구간을 좀 더 좁혔다. 수정안에 따르면 기존에는 7000만원이던 부담금 부과구간을 부과 요율에 따라 4000만~7000만원으로 차등 적용하고, 초과이익이 3억2000만원(기존 3억8000만원)을 초과하면 50%를 부과하기로 했다. 10년 이상 보유자에 대해 부담금을 최대 50%를 감면해 주기로 했는데, 수정안에선 20년 이상 초장기 보유자에게 60%까지 감면해 주는 방안을 추가했다.

지난해 정부가 발의한 안과 비교하면 지방과 수도권의 1주택자의 재건축 부담금은 종전보다 크게 줄어든다. 이에 따라 예정액 통보 단지 중 41곳은 부담금이 완전히 면제될 전망이다. 반면 예상 부담금이 4억원에서 최고 7억7000만원에 달하는 강남3구(강남·서초·송파), 용산구 등은 재건축 부담금이 줄지 않을 것으로 예상했다.

현재 서울에서 조합원 1인당 재건축 부담금이 가장 높은 곳으로 예상되는 단지는 서울 용산구 한강맨션(7억7700만원), 성동구 성수장미(5억원), 서초구 반포주공1단지3주구(4억200만원) 등이다. 이 단지들은 가구당 초과이익이 3억8000만원을 넘기 때문에 수정안이 통과해도 감면액은 거의 없을 전망이다. 다만 장기 1주택 가구는 법안 개정을 통한 감면 혜택(50~60%)이 커진다. 준공시점에 주변 시세가 하락하면 법안 개정 혜택을 받을 수도 있다.

박경룡 전국재건축정비사업조합연대 공동대표는 “서울의 경우 일부 단지를 제외하면 재초환 예상 부과금이 3억원 정도 되는 단지들이 대다수인데, 정부의 기존 개정안에 따르면 8500만원 정도 덜 내게 되고, 이번 수정안을 적용하면 부담이 좀 더 늘어 감면액이 6000만원 정도가 될 것 같다”며 “하지만 4억원 이상 부담금이 예정된 단지는 완화 효과가 거의 없다”고 했다. 박 대표는 “장기 보유 1주택자에게는 50% 감면, 20년간 보유한 경우 60%까지 감면하는 안이 담겨 있는데, 이 수정안에 기대를 걸고 있다, 하루속히 시행해 혼란을 줄여주길 바란다”고 했다.

■ 주변 집값 10억 떨어졌는데, 부담금은 호황기 기준?…입주 단지들 혼란 가중

하지만 이미 준공이 끝난 재건축 단지 주민들은 법안이 통과해도 혼란이 커질 전망이다. 재건축 부과 대상 아파트 중 현재까지 입주를 마친 단지는 ▲서울 은평구 서해그랑블(옛 연희빌라) ▲서초구 ‘반포센트레빌아스테리움’(옛 반포현대) ▲ ‘대구센트럴리슈빌’(대구대명역골안 재건축) 등이다.

이 가운데 2021년 8월에 입주한 ‘반포센트레빌아스테리움’의 경우 옆 단지인 반포자이 아파트 가격은 2021년 36억6000만원에서 현재 6월 기준 27억5500만원까지 하락했다. 초과이익은 재건축 단지의 조합설립인가 시점으로부터 준공시점까지 시세로 계산해 부과한다. 법안이 장기 표류하는 동안, 주택 가격 하락세가 이어지면 부과금에 비해 실제 발생한 초과이익은 미미할 수 있다.

반포현대 재건축 조합 관계자는 “정부의 원안도 좋고 수정안도 어느 정도는 개선된 부분이 있기 때문에 여야가 빨리 합의를 해서 시행 시점을 명확하게 알려줬으면 좋겠다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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