[땅집고] 최근 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 임차권 등기를 신청하는 사례가 급증하고 있다. 실제로 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1월부터 5월까지 접수된 집합건물에 대한 임차권등기신청 건수는 총 1만5256건으로 2010년 조사를 시작한 이후 최대치다.

임차권 등기란 ‘임대인이 제때 보증금을 돌려주지 않았을 때 임차인이 법원에 임차인의 대항력과 우선변제권을 공표하는 행위’로 임대차 계약 만료 시 법원에 신청할 수 있다. 역전세난·전세사기로 인한 임대차보증금 미반환 피해를 막기 위해 만들어진 제도다.

임차권 등기를 설정해 두면 임대차 계약이 종료되고 세입자가 이사를 간 집에 전입신고를 하더라도 대항력, 우선변제권을 계속 유지할 수 있어(점유 유지) 보증금을 돌려받을 수 있다. 보증금 전체가 아니라 일부만 반환받지 못한 경우에도 소송을 진행할 수 있다.

임대차등기명령을 신청하면 집주인이 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 전까지 재임대도 사실상 어렵다. 등기부등본으로 임차인이 있다는 것을 누구나 확인을 할 수 있어 새로운 임대차계약을 하는 것이 쉽지 않다.

​하지만 다음 두 가지 경우 임대차 등기명령이 무효가 될 수 있어 주의해야 한다.

첫번째, 임차권 등기명령 신청 후 곧바로 이사를 가면 안 된다. 등기부등본에 임대차등기명령이 신청한 내용이 등록돼야 효력이 발생하는데 그 기간이 보통 1~2주 정도 걸린다. 그런데 임대차 등기명령 신청 직후 이사를 가 전입신고를 하게 되면 임차권 등기 효력이 사라질 수 있다. 이 때문에 여유를 두고 이사 날짜를 잡는 게 좋다.

두번째, 집주인이 보증금 전액을 돌려주기 전까지 임차권 등기명령을 해제해 주면 안 된다. 일부 임대인들이 보증금 일부만 돌려주면서 임차권 등기명령을 해제해달라고 할 수 있다. 보증금 일부만 받고 임차권등기명령 해제를 하게 되면 대항력과 우선변제권을 잃게 돼 나머지 보증금을 못 받을 수도 있다. 현행법상 임차권등기명령신청해제 보다는 보증금반환의무가 먼저 이뤄져야 한다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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