[땅집고] 임대차 계약 후 집주인이 바뀌는 경우가 있다. 이를 악용한 전세사기 피해가 발생하기도 한다. 세입자는 새로운 집주인이 보증금을 돌려줄 여력이 있는지 알 수 없어 불안할 수 있다. 그렇다면 세입자는 보증금 반환 여력이 없는 집주인과 계약을 해지할 수 있을까.

만약 임차인(세입자)이 새 집주인과 계약을 유지하고 싶지 않다면 '상당한'(약 한 달) 기간 내에 이의를 제기해 임대차 계약을 해지할 수 있다. 예를 들어 집주인이 바뀌고 10개월이 지나 이의를 제기한다면 인정되기 어려워 최대한 빨리 이의를 제기해야 한다. 만약 임차인이 원해 새 집주인과 임대차 계약이 해지되면 보증금은 기존 집주인이 반환해야 한다.

반대로 임차인은 집주인이 바뀌더라도 쫓겨날 걱정을 하지 않아도 된다. 주택임대차보호법에 따라 새 집주인은 임대인으로서의 지위를 그대로 승계하기 때문에 기존 계약에 따라 계속 전셋집에 거주할 수 있다. 전입신고 및 확정일자의 효력도 유지된다.

다만 계약갱신 청구 기간은 예외다. 계약갱신 청구 기간인 전세 만기로부터 6개월 전~2개월 전에 집주인이 바뀌면 임차인이 쫓겨나게 될 상황이 벌어질 수도 있다. 만약 세입자가 이전 집주인에게 계약 갱신을 요구했더라도 그 뒤에 등기를 넘겨받은 새 집주인이 실거주를 한다면 계약갱신을 거절할 수 있다. 즉 임대인 지위를 승계한 새 집주인은 종전 임대인과 별도로 갱신거절권을 행사할 수 있는 것이다.

다만 실거주가 아닌 이유로 갱신거절권을 행사했다면 손해배상 청구를 당할 수도 있지만 실거주 여부를 확인하기 어려워 실효성이 떨어진다는 지적도 있다.

이승수 법무법인 세종 변호사는 “주택임대차 계약법에 ‘임대인이 목적주택에 실제 거주하려는 경우 계약갱신을 거절할 수 있다’고 명시돼 있다”며 “임대인이 실거주 안하는 경우 쫓겨난 임차인이 손해배상 청구를 할 수 있기는 하지만 현실적으로 실거주 여부를 판명하기 어려워 실효성이 떨어진다”고 했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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