[땅집고] 한국은행은 2021년 하반기 이후 이어진 주택가격 조정으로 우리나라 가계 평균 순자산이 5000만원 가량 줄어들었다고 21일 밝혔다.

또한 지난해 3월 대비 전세가격이 20% 하락하면 임대가구의 7.6%는 대출을 받아도 보증금을 돌려주지 못할 위험이 있는 것으로 분석했다. 미분양주택 증가로 건설사 분양 및 공사 미수금이 30% 이상 증가했고, 부동산 관련 공적보증 부실도 확대된 것으로 나타났다.

한국은행은 이날 내놓은 ‘상반기 금융안정보고서’에서 이 같은 분석 결과를 내놨다. 보고서는 앞서 한국은행이 실시한 ‘주택시장 관련 주요 금융안정 리스크 점검’을 토대로 한 것이다.

한은은 올해 정부의 부동산시장 안정대책 등으로 부진 정도가 다소 완화했지만, 고금리와 실물경기 위축에 따른 주택시장 우려가 지속하고 있다고 진단했다. 이어 주택가격의 급격한 조정은 가계 순자산 규모를 축소해 재무건전성 악화로 이어질 수 있다고 우려했다.

한은이 지난해 가계금융복지조사를 토대로 추정한 결과 주택가격 하락으로 가계 평균 순자산은 2021년 12월 말 4억4000만원에서 올해 3월 말 3억9000만원으로 5000만원 감소했다. 이에 따라 금융부채 보유 가구 가운데 상환능력이 취약한 고위험가구 비중은 같은 기간 2.7%에서 5.0%로 증가했다. 고위험가구는 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%, 자산대비부채비율(DTA)이 100%를 모두 상회하는 가구를 의미한다.

주택경기 부진으로 미분양주택은 대구 등 비수도권을 중심으로 빠르게 증가하면서 전국 기준으로 지난 4월 말 현재 7만1000가구로 집계됐다. 민간아파트의 초기 분양률은 2021년 93.8%에서 올해 1분기 49.5%로 감소했다. 분양물량 소진율은 2021년 97.4%에서 올해 1∼4월 78.9%로 떨어졌다.

보고서는 “미분양주택 증가는 건설사 주택 재고자산 및 미수금 증가 등으로 인해 재무건전성을 저하시킬 수 있다”고 지적했다. 건설사별 평균 미분양주택 재고액은 2022년 66억원으로 최근 다시 늘어나고 있다. 분양 및 공사 미수금은 234억7000만원으로 지난해 보다 34.1% 증가했다.

다만 지난해 12월 말 기준 부동산PF 대출 연체율과 고정이하여신비율은 1.19%와 1.25%로 과거 부실사태 당시 대비 낮은 수준이다. 보고서는 “향후 미분양 장기화와 준공 후 미분양 증가 등에 따른 부동산PF 대출 부실이 금융시스템에 미칠 영향을 평가한 결과, 자본 비율이 다소 하락하나 모든 업권에서 규제수준을 상회하는 것으로 나타났다”고 밝혔다.

보고서에 따르면 최근 전세가격 하락으로 임대 가구의 전세보증금 반환부담이 크게 증대했다. 전세가격이 지난 3월 수준을 지속할 경우 임대 가구가 세입자에게 반환해야 할 보증금 차액 규모는 올해 중 24조2000억원으로 추정됐다. 이는 올해 만기가 도래할 것으로 예상되는 전세보증금 전체 규모(288조8000억원)의 8.4% 수준이다. 116만7000가구에 이르는 전세 임대 가구의 대다수는 보유 금융자산 등으로 보증금을 반환할 수 있는 것으로 분석했다.

다만 지난해 3월 대비 전세보증금 하락폭이 10% 일 경우 임대가구의 10%는 대출을 받아야만 보증금을 돌려줄 수 있는 것으로 평가됐다. 하락폭이 20%이면 19.3%가 차입이 필요한 것으로 진단했다. 하락폭이 각각 10%와 20%일 때 임대 가구의 4.1%와 7.6%는 보유 금융자산에 대출을 더하더라도 보증금 반환에 어려움을 겪을 것으로 예상했다.

한국은행은 지난해 하반기 중 주택시장 부진으로 인해 실제 현실화한 부실 규모가 크지 않고, 금융기관 복원력도 양호한 수준을 유지하는 등 현재까지는 금융안정 리스크가 적절한 수준에서 관리되는 것으로 평가했다.

향후 주택가격이 완만하게 조정될 경우 중장기적으로는 임차 가구의 주거비 부담 완화, 전세대출 수요 둔화 등을 통해 가계부채의 점진적 축소에 기여할 수 있을 것으로 진단했다.

다만 단기간 내 주택가격이 급락할 경우 임대인의 전세보증금 반환부담 증대, 미분양주택 물량 증가, 부동산PF 부문 부실 확대 가능성이 있는 만큼 선제적으로 대비해야 한다고 설명했다.

한은은 “향후 주택시장 부진 장기화로 부실이 확대되지 않도록 실수요자 위주의 규제 완화, 분양가 조정, 보증금 미반환 리스크에 직면한 전세 세입자 보호 방안 마련 등의 대책을 고려해야 한다”고 했다. /서지영 땅집고 기자 sjy3811@chosun.com

▶"상가 유령 쫓아드립니다" 공간 마법사들의 노하우 전수! 공실빌딩 살리기 1기 ☞ 땅집고M

▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!

▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인

▶ 교통·상권·학군·시세 그리고, 아파트 주변 유해 업소까지 한번에 ☞부동산의 신