[땅집고] 국회 국토교통위원회가 24일 전세사기 피해자들을 지원하기 위한 특별법 제정안을 처리한다. 전세 사기 피해자 외에도 ‘무자본 갭투기’로 인한 깡통전세 피해자, 근린생활시설 전세 사기 피해자 역시 특별법 지원 대상에 포함한다.

이번 특별법에는 정부가 피해자들에게 최우선변제금에 해당하는 금액을 최장 10년간 무이자로 대출해주는 내용이 담겼다. 근저당 설정 시점이나 전세 계약 횟수와 관계 없이, 경·공매가 이뤄지는 현재 시점에서 최우선변제금을 대출받을 수 있도록 한다.

반면 특별법 핵심 쟁점이었던 ‘보증금 채권 매입’은 정부 반대로 제외됐다. 야당이 임차인의 최우선변제금을 정부가 우선 보전하고 나중에 경매 등을 통해 회수하는 ‘선(先) 보상, 후(後) 구상권 청구’를 제안했지만, 이 같은 조치가 선순위 근저당권자의 권리를 침해한다는 이유다.

■최우선변제금 못 받던 전세 사기 피해자, 무이자 대출 받을 수 있다

이번 특별법에 따라 전세사기 피해 주택이 경·공매에 넘어갔을 때 최우선변제금을 받지 못하는 피해자들이 정부의 무이자 대출을 이용할 수 있는 길이 열렸다.

정부는 경·공매 낙찰 시 최우선변제금을 못 받는 피해 임차인에게 무이자 대출을 해주는 경우를 크게 두 가지로 나눴다. 첫 번째는 선순위 근저당이 있는 경우, 두 번째는 계약 갱신으로 보증금을 올려주는 바람에 최우선변제금을 못 받는 경우다.

먼저 피해 임차인의 보증금이 배당시점(현재)에는 소액 임차인 기준을 충족하지만, 앞서 선순위 근저당 설정 당시 소액임차인 기준을 미충족한다면 무이자 대출을 받을 수 있다. 예를 들어 최초 근저당 설정일이 2017년인 인천시 소재 주택에 대해 임차인이 2020년 보증금 9000만원에 전세 계약을 맺었다면, 2017년 기준으로 소액임차인(8000만원) 범위를 벗어나기 때문에 임차인은 최우선변제금(2700만원)을 받을 수 없다. 앞으로 정부는 이 같은 임차인에 대해서는 최초 근저당 설정일을 무시하기로 했다. 이에 따라 전세보증금이 현재 기준 소액임차인(1억4500만원) 범주 내에 있는 만큼 현재 시점의 최우선변제금(4800만원)만큼 무이자 대출을 지원해주는 것이다.

다음으로 피해 임차인의 보증금이 최초 계약시에는 소액임차인 기준을 충족했지만, 갱신 계약을 통해 보증금을 올려줘 소액임차인 범위를 벗어난 경우도 지원을 받을 수 있다. 세입자가 2021년 1월 서울에서 보증금 1억1000만원에 전세 계약을 맺어 소액임차인 기준을 충족했는데, 올해 1월 보증금을 1억7000만원으로 올려주면서 소액임차인 범위(1억6500만원)를 벗어난 경우라면 무이자 대출 지원이 가능하다는 것이다.

위 조항에 따라 전세 사기 피해 규모가 가장 큰 인천 미추홀구 일대가 무이자 대출 혜택 수혜지가 될 것으로 보인다. 미추홀구에선 2017~2018년 건물 준공 당시 설정된 선순위 근저당권이 있으면서, 중간에 갱신 계약을 하면서 상향된 보증금이 근저당 시점의 소액임차인 범위를 벗어나는 바람에 최우선변제금을 못 받는 사례가 많았기 때문이다.

■첫 전세 계약 때 보증금이 소액임차인 범주 넘었다면…무이자 대출 못 받아

다만 최우선변제금을 받지 못하는 세입자들 모두가 최우선변제금만큼 무이자 대출을 받을 수 있는 것은 아니다. 정부는 선순위 근저당권이 없더라도 첫 전세 계약 시점부터 보증금 액수가 소액임차인 범주를 벗어나고, 현재 기준으로도 소액임차인 기준을 미충족하는 경우라면 무이자 대출을 지원하지 않기로 했다.

예를 들어 2021년 용인시에서 1억5000만원에 전세계약을 맺은 세입자는 계약 당시 소액임차인(1억3000만원) 대상이 아니고, 현재의 기준(1억4500만원)으로도 이 대상에서 제외된다. 따라서 무이자 대출 지원을 받을 수 없다. 만약 선순위 근저당이 없고 2021년 12월에 1억4000만원에 전세 계약을 체결한 경우라면, 현재 기준으로 소액임차인(1억4500만원) 대상에 포함되기 때문에 경매 낙찰 시 최우선변제금(4800만원)을 받으면 된다.

■특별법 시행 이르면 이달 말 예상

정부는 무이자 대출 외에도 전세 사기 피해자들을 지원하는 각종 방안들을 특별법에 마련했다.

피해 보증금을 돌려받지 못해 전세 대출을 상환하지 못하는 피해자들을 위해 신용 회복 프로그램을 실시한다. 또 전세 사기 피해자로 인정되면 최장 20년 동안 전세 대출 무이자 분할 상환할 수 있도록 한다. 상환 의무 준수를 전제로 20년간 연체 정보 등록·연체금 부과도 면제해준다. 이 밖에도 ▲조세 채권 안분 ▲전세 사기 피해자에 우선매수권 부여 ▲LH 공공임대 활용 등 내용이 포함됐다.

국토위는 이날 전체 회의에서 전세 사기 피해 대책의 일환인 주택도시기금법 개정안, 민간임대주택에 관한 특별법 개정안, 공인중개사법 개정안도 함께 처리할 예정이다. 주택도시기금법 개정안은 주택도시보증공사(HUG)가 정한 보증 총액한도를 현재 ‘자기자본 60배’에서 ‘자기자본의 70배를 초과하지 않는 범위’로 확대하는 내용을 골자로 한다. 민간임대주택 특별법 개정안은 임차인이 살고 있는 민간임대주택에 대해서는 보증보험에 가입해야 사업자 등록을 허용하는 내용이다. 이어 공인중개사법 개정안에는 공인중개사 자격증·중개사무소 등록증 대여를 알선하는 행위를 처벌하거나 자격 취소할 수 있는 요건을 구체화한다.

이날 전체회의를 통과한 법안들은 25일 법제사법위원회 전체회의를 거쳐 같은 날 본회의에서 처리될 예정이다. 국회 본회의를 통과하면 정부 이송, 오는 30일 국무회의를 거쳐 공포 즉시 시행한다. 시행 시기는 이르면 이달 말, 늦어도 다음 달 초가 될 것으로 예상한다.

국토부 관계자는 “전세 사기 특별법에 전 국민 관심이 쏠리고 있는 만큼 최대한 시행을 서두를 방침”이라고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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