[땅집고] “시행사는 사업 건폐율과 용적률을 올려서 무려 3425억원이라는 추가 수익을 얻게 됐습니다. 주민들의 피해는 그만큼 커지겠지요. 용인시는 지난 10년간 축구장 1300개에 달하는 녹지를 날리고도, 이런 사업을 허가해 줬네요.” (경기 용인시 처인구 주민 이수호씨)

난개발 의혹을 받는 경기도 용인시 ‘은화삼지구 개발사업’이 고밀도로 진행되는 것으로 드러났다. 이미 법에서 개발을 금지한 곳에 아파트 건립 계획을 세운 것도 모자라, 법정 용적률을 최고치로 적용해 개발 수익을 극대화한다는 계획이다.

계획대로 이곳에 최고 28층 규모 아파트가 들어서면 주민들의 일조권 등 기본권이 침해될 가능성이 높다. 이에 주민들은 아파트 층수 하향 조정, 공원 재배치를 통한 거리 확보 등을 주장하고 있다.

‘은화삼지구 개발사업’은 경기도 용인시 처인구 남동 산 126-1번지 일대에 최고 28층 규모 공동주택 3733가구를 짓는 사업이다. 총 면적 26만1532㎡을 3개 블록으로 나눠 진행한다. 시공사로는 대우건설이 나선다. 대우건설은 2021년 12월 1블록, 2022년 3월 2블럭을 각각 수주했다고 공시했다. 계약금액은 총 6000억원대다.

■ 은화삼지구, 용적률ㆍ건페율 최대로 끌어올려 초고층 아파트 짓는다

18일 용인시 등에 따르면 ‘은화삼지구’에 들어서는 공동주택 부지 3개 블록의 용적률은 229.77%로 상향 조정됐다. 2017년 진행된 전략환경영향평가 당시에는 평균 224.43%이었지만, 이보다 5.34% 증가했다. 3블록은 용적률이 215.24%라서 다른 블록보다 층수가 낮았으나, 법정한도(230%)를 꽉 채워 최고 용적률을 적용받는다.

이에 주민들은 사업 주체가 표면적으로는 ‘쾌적한 단지 조성’을 내세우면서도 실상은 ‘개발이익 극대화’에 있다고 지적한다. 용적률과 건폐율이 올라가면 가구 수가 늘어나고 이는 수익과 직결된다. ‘용적률’은 대지 면적 대비 건물 연면적이다. 용적률이 높을수록, 건물을 높게 지을 수 있다. ‘건폐율’은 대지면적 대비 건축면적 비율을 뜻한다. 건폐율이 낮을수록 단지 내 건축물이 차지하는 비중이 줄어든다. 반대로 건폐율이 높으면 동간 거리가 좁아져 답답한 느낌을 자아낼 수 있다.

18일 열린 환경영향평가 공청회에서 주민 측 질의자로 나선 이씨는 “시행사 측은 대지면적과 가구수를 줄여 보다 쾌적한 단지를 조성한다고 했으나, 실상은 수익 극대화를 위한 계획에 불과했다”며 “변경안에선 공원 녹지가 약 1400평이나 줄었다”고 말했다.

실제로 시행사 측은 환경부로부터도 같은 내용을 지적받았다. 환경부 산하 한강유역환경청은 전략환경영향평가서 변경안에 대해 “당초 협의내용을 반영해 녹지 면적을 추가 확보해야 한다”고 답변했다.

■ 일조권 침해 등 주민 우려에도…용인시 “이미 건축심의 단계, 계획 무를 수 없어”

문제는 이로 인한 피해가 모두 주민들에게 돌아간다는 것이다. 샤인빌 등 인근 지역 주민들은 이곳에 고층 아파트가 지어지면 일조권 등 기본권과 사생활을 침해당한다고 우려했다. 주민 장은주씨는 “주변 토지 이용 계획을 보면 고층 건물이 없고, 대상지는 해발 고도가 100m가 넘는 지역이라서 최고 28층 아파트를 지으면 인접 주민 일조권 침해가 불가피하다”고 했다.

주민 임순자씨는 “자연친화적인 우리 마을이 완전히 전멸될 위기”라며 “불행 속에 살고 있는 기분”이라고 토로했다. 한 70대 주민 역시 “안 그래도 지대가 높은 지역에 너무 고층 아파트를 짓는 것 같다. 아파트 층수를 낮출 수는 없나”라고 반문했다.

고밀도 개발로 인해 추후 아파트 입주민들 역시 피해를 본다는 우려도 나왔다. 일부 가구엔 한낮에도 볕이 들지 않을 가능성이 크다는 것. 장은주씨는 “예정된 30개 동 중에서 약 33%는 일조량 수인한도를 만족하지 못할 것 같다”며 “시행사 측이 사업 계획을 세울 때 사업성만 따진 것 같다”고 했다. 이에 대해 시행사 관계자는 “지역 경관과 어우러지는 계획을 수립하겠다”며 “(이를 위한) 현황 조사를 추가로 진행 중이다”고 말했다.

그러나 사업 계획이 변경될 가능성은 희박한 것으로 확인됐다. 이미 변경된 안으로 건축 심의가 진행되고 있어서다. 용인시에 따르면 시행사는 올해 2월 시에 건축 심의를 신청했다. 용인시 주택과 관계자는 “법에 어긋나지 않는 이상 시가 사업을 반려하기 어렵다”며 “주민 요청에 의해 열린 공청회에 관련 부서로 참석했을 뿐”이라고 말했다.

■ 사업시행사·전직 공무원 유착?…의혹 투성이

이날 주민들 사이에서는 법만 따져서는 안 된다는 항의가 터져 나오기도 했다. 이곳이 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ‘에서 개발을 금지한 임상도 5영급 지역이지만 아파트 건립 허가가 났기 때문. 환경단체 관계자 양모씨는 “담당 공무원들은 비가 온다는 이유로, 현장에 가지 않고 현장조사를 진행했고, 시행사는 10여년 전 자료를 제출해 사업을 허가받았다”며 “용인시는 현행법이 아니라 10년 전 법을 따르는 거냐”고 따졌다.

아울러 공무원이 부패방지법을 어기고 내부 기밀을 이용해 100억원대 차익을 거뒀다는 논란도 있다. 전직 용인시 도시계획과장 A씨는 2007년 14억원에 구매한 땅 1916평을 사업시행사(은화삼지구)에 142억에 팔았다는 의혹을 받는다. 환경단체 등은 A씨 재직 시기에 지구단위계획 주민제안서 접수, 도시관리계획 결정고시 등 주요 인허가가 진행됐다고 했다. 주민들은 이 같은 불법과 부정 의혹에 대한 진상을 밝혀 달라며 경기도에 감사를 의뢰한 상태다. 이에 대해 용인시 관계자는 “대답할 사항이 아니다”는 입장을 되풀이했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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