[땅집고] 오세훈 서울시장이 도입한 정비사업 모델인 ‘모아타운’(소규모주택정비 관리지역) 대상지 중 4곳이 인허가 마지막 단계에 접어들면서, 이 사업 성공에 대한 기대감이 커지고 있다. 모아타운은 10만㎡ 미만의 다세대 및 다가구 주택 밀집지역을 대상으로 진행하는 정비사업으로, 일반적인 재개발 사업보다 절차를 대폭 간소화해 빠른 속도가 강점이다.

통상적으로 재개발ㆍ재건축 사업은 정비계획수립부터 착공까지 약 10년이 소요되지만, 모아타운은 약 5년이면 충분하다. 여기에 노후도, 용적률 완화 등의 혜택도 받을 수 있다. 이에 재개발 법적 요건을 갖추지 못해 정비사업을 하지 못했던 지역에서는 모아타운을 적극 신청하는 기류가 일고 있다.

■번동, 시흥동 등 마지막 관문 통과…방배동 등 36곳도 사업 속도

서울시에 따르면 시범사업지인 강북구 번동 429-114와 중랑구 면목동 86-3를 비롯해 시흥3동 1005, 시흥5동922-61 등 총 4곳은 최근 관리지역 고시를 완료했다. ‘관리지역 고시’는 모아타운 추진 절차의 마지막 단계다. 이 단계를 통과하면 바로 이주 및 착공을 할 수 있다.

금천구 시흥4동 817 일대는 관리계획 수립을 마치고, 서울시 고시를 기다리고 있다. 관리계획(안)이 수립되면 해당 자치구는 전문가 사전자문, 적정성 검토를 거쳐 서울시에 관리계획 승인을 신청할 수 있는데, 시가 모아타운 관리계획을 고시하면 모든 절차가 완료된다.

올해 하반기에는 보다 많은 대상지들이 모아타운 마지막 절차를 밟을 예정이다. 서초구 방배동 977, 노원구 상계2동 177-26 등 총 36곳이 관리계획 수립 중이라서다. 서울시 관계자는 “올해 상반기에 고시가 가능한 곳은 없다”며 “대부분 사업지가 하반기에 관리계획 수립 절차를 마무리할 것으로 보인다”고 말했다. 고시 단계에 접어든 5개 사업지는 관리계획 수립을 통과하는 데 약 9개월이 걸렸다.

■정비계획 수립ㆍ관리처분 인가 ‘생략’하고, 용적률 팍팍 준다

모아타운은 통상적인 재개발ㆍ재건축 사업에서 거쳐야 하는 정비계획 수립과 조합설립추진위원회 승인, 관리처분계획 인가 등 굵직한 절차를 건너뛰어 속도가 빠른 게 특징이다. 십수년이 걸리는 재개발ㆍ재건축 사업 속도에 비해 모아타운의 경우 5년으로 기간이 확 짧아진다.

완화된 대상지 요건과 높은 용적률도 모아주택 선호도를 끌어올리는 배경이다. 모아타운은 사업요건과 용적률, 층수 등에 있어 일반 정비사업보다 완화된 규정을 적용한다. 노후도 기준(준공 20년 이상, 57%)이 일반 재개발(준공 30년 이상, 67%)보다 낮고, 증가한 용적률 절반을 임대주택으로 할 경우 용도지역 상향도 가능하다.

이에 그간 면적이나 노후도 조건을 갖추지 못해 재개발 사업을 추진하지 못했던 지역들이 모아타운 사업으로 눈을 돌리고 있다. 실제로 신분당선 양재시민의숲역 인근의 서초구 양재2동(양재6구역), 동작구 상도동 211~214번지(상도14-2구역) 등도 해당 자치구에 모아주택 신청서를 제출한 상태다.

상도14-2구역 관계자는 “지난달 구청에 관련 서류를 냈다”며 “우리 구역은 면적이 넓어서 일반 재개발 사업도 추진할 수 있지만, 용적률이나 사업 기간으로 볼 때 모아타운을 추진하는 게 훨씬 낫다고 판단했다”고 말했다. 서울시도 이러한 분위기에 힘입어 지난 2월말부터 모아타운 접수 방식을 공모에서 수시 신청으로 전환했다.

전문가들은 모아타운 사업이 순항할 경우 서울 도심의 신규 주택 공급난을 해소하는 데 긍정적인 영향을 준다는 의견을 보였다. 모아타운이 어지간한 뉴타운보다 많은 규모의 주택을 단시간에 공급할 수 있는 방안이라서다. 현재 관리계획 수립 단계에 돌입했거나 넘어선 대상지의 면적을 합하면 총 273만6136㎡이다. 이는 서울시 최대 규모 뉴타운인 장위뉴타운(186만7000㎡)을 훌쩍 뛰어넘는 면적이다. 앞서 시는 모아타운 사업으로 2026년까지 총 3만 가구 이상 신규 주택을 공급한다는 계획을 세웠다.

김제경 투미 컨설팅부동산컨설팅 대표는 “재건축 요건을 채우지 못했던 현장의 경우 모아타운으로 정비사업 활로를 뚫을 수 있다”면서도 “다만, 모아타운 대상지 중에는 사업성이 떨어지거나 추진 동력이 적은 곳이 있어서 서울시 계획이 실제 주택 공급으로 이어질 지는 지켜봐야 한다”고 말했다.

한 정비업계 관계자도 “서울은 2~3년간 신규 주택 공급 부족이 예상되는데, 모아타운은 이 기간동안 주택 공급량을 적절히 유지할 수 있는 카드”라고 했다. 그러면서 “모아타운 사업 효과를 극대화할하려면 꼭 필요한 지역을 대상지로 선정해야 하지만, 수시 신청으로 바뀌면서 대상지가 우후죽순 늘어나게 됐다”며 “자칫, 서울시가 실적 쌓기에 급급한 게 아닌가 의구심이 들기도 한다”고 덧붙였다./김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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