[땅집고] 부동산 경기 침체와 청약 부진으로 미분양이 쌓여가는 지방 주택 시장에서 신규 분양 아파트를 민간임대로 돌리는 사례가 속출하고 있다. 분양했다가 대량 미분양이 생기면 자칫 자금난에 빠질 수 있어 일단 임대주택으로 돌려 급한 불을 끌고 향후 시장이 회복하면 분양 전환하겠다는 전략이다.

3일 부동산 업계에 따르면 대구시 동구 신암동 ‘삼정그린코아더베스트’(850가구)와 수성구 욱수동 ‘시지삼정그린코아포레스트’(667가구)가 사업 방식을 당초 계획한 일반 분양이 아닌 민간임대로 방향을 튼 것으로 확인됐다.

2019년 4월 인허가를 받았던 삼정그린코아더베스트는 올 2월 민간임대로 변경 승인을 받았다. 원래 일반 분양 단지였는데 사업성 문제로 시행사가 방식을 바꾼 것이다. 이 단지는 지하 4층~지상 23층 규모 아파트ㆍ오피스텔ㆍ근린생활시설로 이뤄진다. 업계에서는 착공 시기를 작년 12월이나 올해 초로 예상했으나 지금까지도 계속 미뤄지고 있다.

이달 준공 예정인 시지삼정그린코아포레스트는 작년6월 일반 분양 승인을 받았다가 9개월 만인 올 3월 ‘10년 장기 민간임대’로 전환했다. 지하 3층~지상 32층 규모로 당초 선시공. 후분양하기로 했던 단지였다. 하지만 지난해 청약에서 대량 미분양이 났다. 수성구 주요 학군지 매매가격과 견줄 정도로 분양가가 높고 주변 입주 물량 부담도 컸던 탓이다.

시행사는 수분양자들과 계약을 해지했고, 지난달 말 임차인 모집 공고를 내고 지난 6일부터 선착순 임대 계약을 진행 중이다. 일반 분양으로 진행했다가 미분양 탓에 민간 임대로 전환한 첫번째 케이스로 꼽힌다.

대구에서는 향후 분양에서 임대로 전환하는 사례가 늘어날 것이라고 전망한다. 이영민 힐스테이트범어도건공인중개사사무소 대표는 “대구에서 연간 소화할 수 있는 신규 주택 물량은 1만~1만2000가구인데, 내년까지 6만 가구가 풀린다”며 “갈수록 분양에서 임대로 선회하는 단지가 늘어날 수밖에 없을 것”이라고 했다.

대구 뿐만 아니다. 강원 태백시에 짓는 신축 아파트도 임대로 방향을 전환했다. 오는 6월 말 준공할 태백시 황지동 태백부영아파트는 일반 분양에서 8년 장기 민간임대로 바꾸기로 했다. 옛 KBS 태백방송국 터에 1226가구로 짓는 태백시 최대 단지다.

시행사인 부영은 당초 임대아파트로 사업을 시작했으나, 2021년 2월 일반 분양으로 변경했다가 또 다시 임대로 변경했다. 부영 관계자는 “주택 경기 침체와 지역 경제 여건을 고려했다”며 “분양보다 임대를 원하는 태백시민 의견도 반영했다”고 말했다.

현행 법상 일반 분양에서 민간 임대로 바꾸는 것은 사업 주체가 자율적으로 정할 수 있다. 임대의 경우 10년 후 일반분양으로 갈지, 계속 임대 운영할지도 사업 주체가 판단할 사항이다.

자유로운 사업 전환이 가능한 만큼 미분양 리스크가 큰 지방에서는 건설사들이 시장 상황에 따라 꺼내 들 수 있는 마케팅 전략이기도 하다. 임대 사업은 분양금이 없어 프로젝트 파이낸싱(PF)을 받을 수 없지만, 공적자금인 주택도시기금을 지원받아 사업을 진행할 수 있다. 게다가 다달이 임대 수익을 확보해 미분양으로 자금난에 처하는 것보단 낫다. 임대로 운영하면 사업자가 임대사업자가 되기 때문에 다주택 소유에 따른 세금 부담이 있지만, 최근 종합부동산세 부담이 줄어든 만큼 임대 전환을 적극적으로 모색하는 것으로 알려졌다.

권일 부동산인포 팀장은 “2009년에는 준공이 임박했는데 미분양 물량을 소화하지 못한 단지가 장기 임대사업으로 전환하는 케이스가 많았다”면서 “대구나 인천 등 공급 물량이 많은 곳은 이 같은 트렌드가 다시 살아날 가능성이 있다”고 했다.

미분양과 별개로 서울이나 수도권에서 장기 전세임대 아파트 공급을 고려하는 업체도 나오고 있다. 최근 전세사기 이슈로 세입자들이 일반 전세계약을 꺼리면서 임대 아파트에 대한 관심이 높아진 탓이다. 대형 건설사 관계자는 “젊은 세입자들 사이에서 장기 전세 아파트 인기가 높다”며 ”분양 물량을 줄이진 않고 플러스알파 개념으로 임대를 늘리는 방안을 검토하고 있다”고 했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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