[권강수의 상가투자 꿀팁] 상가 투자의 가장 큰 공포, 공실 해결 방법 없을까?

상가투자자들이 가장 두려워하는 것 중 하나가 바로 공실이다. 임대료를 받지 못하면 재산세 등의 비용 뿐 아니라 매달 발생하는 관리비와 대출이자를 감당하기 어렵다. 만약 공실이 장기간 이어진다면 건물가치도 하락하기 때문에 더욱 위험하다. 때문에 상가를 투자할 때 공실 우려가 적은 물건을 찾는 것이 중요하다 그렇다면 공실 위험을 줄이기 위해 중요한 것은 무엇일까?

우선 상권의 크기에 비해 수요가 적은 곳은 피하는 것이 좋다. 이는 주거규모 대비 상가공급이 과잉이라는 의미로 상가 수가 적정 수준을 넘어선다는 의미이기 때문이다. 현재 청라지역 상가가 대표적인 사례다. 따라서 관심가는 상가가 있다면 주변 수요를 파악해 상가 공급이 적정한지를 확인해볼 필요가 있다. 인근 주거인구와 유동인구를 자세히 따져봐야 한다. 신도시라면 주거단지 입주계획과 조성예정인 상가 수를 보고 상가가 과잉 공급되지 않았는지 여부를 판단해야 한다. 특히 신도시 중에서는 미분양으로 준공이 됐는데도 한동안 입주를 하지않는 단지가 있기 마련이다. 예상 수요층을 다소 보수적으로 잡아서 계산하는 것도 한 가지 방법일 수 있다.

신도시 상가가 아닌 상가도 인근 주거단지 조성이나 기업이전, 대학교 정원조정 등 여러 가지 이유로 수요층의 숫자가 달라질 수 있다. 수요자 숫자가 변하면 적절한 상가의 수도 변하기 때문에 상가주변 지역개발 뉴스 등에 관심을 기울여야 한다.

공실을 막기 위해 임대료가 적정 수준인지도 확인해봐야 한다. 월세부담이 높아 가게를 접는 자영업자들이 많다. 다른 특별한 문제없이 임대료가 인근 시세 수준이라면 임대료를 낮췄을 때 공실이 해결될 수 있다. 단 상가투자 시 들였던 비용(대출이자나 보험료)을 감안해 현재 주변 임대료 수준보다 낮은 임대료를 받아도 수익률 확보에 큰 지장이 없다고 판단되면 임대료 조정을 고려해볼 수 있다. 덜 받더라도 공실보다는 임차인이 있는 것이 훨씬 낫기 때문이다.

상가를 매입하는 시점 가격이 높으면 임대료를 낮춰주는데 한계가 있으므로 상가 구입시부터 신중하게 판단해야 한다. 부동산 시장 침체에 따른 가격 하락으로 아파트 시장에서는 역전세가 발생해 집주인이 오히려 세입자에게 돈을 주는 일이 일어나고 있다.

자신의 상가가 공실이라면 적극적인 마케팅도 고려해봐야 한다. 임대료 인하는 물론 일정기간 임대료를 받지 않는 렌트프리를 선언하는 곳도 있다. 드물지만 인테리어 일정부분을 부담해주는 임대인이 있고, 임차인이 바쁜 시간마다 해당 점포에 들러 무보수로 단기간 가게일을 도와주는 상가주인도 있다.

더불어 지역 공인중개사 등을 통한 임대차 홍보를 부지런히 진행해야한다. 요새는 창업 정보플랫폼으로 온라인의 비중도 적지않기 때문에 온·오프라인을 병행하는 것이 바람직하다.

공실 걱정이 크다면 아예 임차인이 맞춰져있는 선임대상가에 한정해서 접근하는 것도 좋다. 장기간 임대계약이 맺어져있고 안정적 업종이라면 더욱 바람직하다. 다만 간혹 꼼수로 매수된 임차인을 내세워 허위로 선임대상가를 만드는 사례도 있기 때문에 꼼꼼하게 확인해야 한다./글=권강수 상가의 신 대표, 정리=전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com


▶ 부동산 경기 침체기에 고수익을 내는 NPL(부실채권) 실전투자 ☞ 땅집고M

▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!

▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인

▶ 교통·상권·학군·시세 그리고, 아파트 주변 유해 업소까지 한번에 ☞부동산의 신