[땅집고] 노후 주택과 노후화 된 전통시장, 집장촌 이미지가 강했던 서울 동대문구 청량리역 일대에 초고층 주상복합 건물이 들어서면서 스카이라인을 바꾸고 있다. 이에 청량리역 인근 용두동 정비사업도 덩달아 주목을 받고 있다.

현재 청량리역 인근인 동대문구 용두동에는 용두1구역, 용두3구역, 용두 역세권 재개발 구역에서 정비사업이 추진중이다. 1구역의 2,3 지구를 제외하고는 아직 개발 초기 단계다. 초기투자금이 2억~3억원 수준이지만 주민들의 반대로 사업 추진 속도가 빠르지 않아 실제 입주까지는 적어도 10년 이상의 시간이 소요될 전망이다.

'용두동 역세권 도시정비형 재개발구역'은 11만1949㎡ 규모로 청량리역 인근 재개발 구역 중 규모가 가장 크다. 2022년 도심공공주택복합사업후보지로 선정됐으나 같은 해 12월 후보지 철회 후 역세권 도시정비형재개발로 추진 중이다. 현재 3개월 내 구역지정을 목표로 동의서를 징구 중이다. 구역 지정을 위한 동의율 요건은 50%인데, 현재 동의율은 30% 수준이다.

이 구역은 청량리역 한양수자인그라시엘 남측에 맞붙어 있어 좋은 입지에도 불구하고 아직 사업 추진 초기 단계라 실제 투자금이 크지 않다. 현재 용두동 역세권 도시정비형 재개발구역은 대지지분 16.5㎡(5평), 전용 33~39.6㎡ 규모의 다세대주택 기준으로 매매가가 5억3000만~6억원이다. 전세금은 지난해까지만해도 2억8000만~2억5000만원에 거래가 이뤄졌으나 최근에는 하락해 2억3000만 정도에 거래되고 있다. 세입자를 들여 투자한다고 했을 경우 실제 필요한 금액은 3억원 정도다.

2층짜리 단독주택 92.4㎡(28평) 매매가는 8억원이며, 전세 1억5000만원에 2개 층 모두 세입자를 들인다고 할 경우 현금 5억원이 필요하다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “최근 전세사기 사건 때문에 다세대, 다가구 주택의 전세 매물 수요가 줄어들고 금액도 하락해 매매를 하려는 손님도 줄어들었다”고 했다.

사업 진행은 난관이 예상된다. 대로변 상업지의 상가 소유주들의 반대 비중이 높은데다 구역 내 신축 건물이 들어서고 있어서다. 인근 공인중개사사무소 관계자 A씨는 “이 일대 토지 등 소유자는 대지지분이 99㎡(30평) 이상인 단독·다가구주택을 소유하고 있는 어르신들이 대다수라 재개발 대신 임대료로 생활을 유지하려고 한다”며 “2021년 도심공공주택복합사업 진행당시 노후도가 73%였는데 현재 건물 소유주들 중 신축 계획인 건물만 5가구라 이번에 사업 추진이 무산되면 노후도 충족도가 어려울 수 있다”고 했다.

이밖에 현재 용두 1구역은 총 6개 구역으로 나눠 사업이 진행 중인데 이중 2·3·5·6지구의 사업 추진이 활발하다. 이 중 사업속도가 가장 빠른 곳은 3지구다. 지난해 2월 도시형생활주택 384실, 오피스텔 96실 규모의 ‘힐스테이트 청량리 메트로블’이 분양했으며 2025년 7월 준공 예정이다.

2지구는 지난 해 11월 도시정비형 재개발 사업시행인가를 받고 지하 5층~지상24층의 공동주택 229가구, 오피스텔 125실 규모의 주상복합건물로 들어설 계획이다. 현재 철거가 진행 중이다.

6지구는 지하 8층~지상 최고 61층 공동주택 999가구와 오피스텔 85실 규모로 지어질 예정이다. 지난해 11월 사업시행인가를 받고 2024년 관리처분인가, 2025년 착공을 목표로 추진 중이다. 서울주택도시공사(SH)가 공공재개발로 추진 중이며 시공은 HDC현대산업개발과 현대엔지니어링이 맡았다.

다만 6지구 내 속해 있는 소유주들의 반대로 사업 추진이 다소 지연될 전망이다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “당초 SH측에서 6지구 내 ‘대명빌라’ 전용 42㎡ 소유주들에게 분담금이 없다고 말했는데 최근 84㎡ 한 채를 받기 위해 부담해야할 분담금이 10억원에 달한다는 통보를 받았다”며 “이 때문에 소유주들은 주택에 대한 감정평가를 다시 받고 분담금을 재산정할 계획”이라고 했다.

5지구는 1만5457㎡ 규모에 공동주택 324가구가 들어설 전망이다. 사업 추진 중인 4개 지구 중 사업속도가 가장 느리다. 현재 조합설립을 준비 중이다.

용두3구역은 지난 해 12월 신속통합기획 후보지로 발표돼 토지거래허가구역으로 지정됐다. 매수하려면 실거주를 해야해 거래는 많지 않다. 다만 이 일대는 다세대주택 소유주가 많아 사업성이 떨어진다.

전문가들은 청량리역 일대가 천지개벽하고 있어 미래가치가 높은 것은 사실이지만 구역별 상황에 따라 추진 속도가 다르기 때문에 추진이 어려운 구역의 경우 위치를 고려해 매수 여부를 결정해야 한다고 했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “청량리역 일대는 수산시장, 청과물시장 등과 대로변 상업지 소유주 규모가 큰 편이라 협의를 진행하는데 난관이 예상된다”며 “매수계획이 있다면 추진 속도가 상대적으로 빠른 구역 중심으로 고려해볼 것을 권한다”고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!

▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인

▶ 교통·상권·학군·시세 그리고, 아파트 주변 유해 업소까지 한번에 ☞부동산의 신