[빌딩경영 멘토를 만나다] 김인식 GM관리 대표 “똑똑하게 관리만 해도 임대료 20~30% 더 받는다”

[땅집고] “관리가 잘 된 건물은 임차인뿐만 아니라 방문하는 고객이 알아보고, 주변 부동산 중개업소에서도 눈여겨봅니다. 입소문이 나면 스타벅스나 은행 같은 임차인이 기가 막히게 찾아오지요. 건물값을 올리고 싶다면 GTX(수도권광역급행철도) 같이 기약없는 호재를 기다리는 대신 적극적인 보수 관리로 건물 가치를 극대화할 필요가 있습니다.”(김인식 GM관리 대표)

주택관리사이자 건물 관리 전문가인 김인식 GM관리 대표는 2007년부터 공동주택과 상가빌딩 관리 업계에서 경험을 쌓은 베테랑이다. 김 대표는 “건물은 관리 여부에 따라 그 가치가 극명하게 차이난다”면서 “건물주가 눈앞의 임차 수익만 좇느라 정작 건물 보수 관리를 소홀히 해 가치를 깎아 먹는 경우가 가장 안타깝다”고 했다. 그는 또 “노후 건물이라도 똑똑하게 관리하고 보수하는 것만으로 수천만원의 추가 수익을 기대할 수 있고, 임대료도 평균적으로 20~30% 더 오른다”고 했다.

김 대표는 땅집고가 오는 6월 9일 개강하는 ‘중소형빌딩 자산운영관리 설루션 8기’ 과정에서 ‘노후 건물 유지보수와 시설관리 노하우’를 주제로 강의한다. 개강에 앞서 김 대표에게 건물 관리 노하우와 수익 극대화 방법을 들어봤다.

―건물 노후화를 늦추고 예방하는 관리 노하우가 있다면.
“보통 빌딩은 ‘수선적립금’이라는 항목을 통해 의무적으로 건물 보수 비용을 적립하고 관리한다. 하지만 빌딩 구분소유자가 많으면 유지보수 의견이 엇갈려 수선적립금을 여유롭게 적립하지 않는 경우가 많다. 문제는 여윳돈 없어 적기에 보수하지 못한 경우 발생한다. 예컨대 적립금을 활용해 미리 보수했으면 20만원이면 해결될 문제를 외면하다가 2000만원 들여서 고치는 식이다.

건물도 사람 몸과 같다. 정기 검진을 통해 다치거나 아픈 곳이 없는지 확인하고 문제를 예방해야 한다. 사람이 아픈 것처럼 건물도 시간이 지나면서 이상이 발생한다. 겨울철이면 갈라진 외벽 사이로 들어간 물이 얼었다 녹기를 반복하며 균열이 발생하고, 여름철 우기에는 폭우 등으로 건물에 녹이 슬거나 누수가 발생하기도 한다. 건물이 아프기 전에 여러 신호를 보내기도 한다. 이 신호를 잘 듣고 미리 관리해야 한다. 예를 들어 겨울철 수도관 동파로 화장실 변기에서 역류가 발생하면 라디에이터를 설치하고, 장마철 물이 고여 있는 곳을 발견하면 수로를 만들어 물이 빠져나갈 곳을 만들어주는 식이다. 이렇게 섬세하게 관리해야 건물 노후도를 최대한 늦춰 수명을 늘리고 꾸준한 임대 수익을 만들 수 있다.”

―건물 관리에서 가장 중요한 부분은.
“고객에게 첫 인상을 잘 심어주는 것이 중요하다. 개인적으로 건물을 돌아볼 때 주차장과 화장실을 가장 먼저 방문한다. 주차장과 화장실은 고객이 건물을 방문하면서 가장 먼저 접하는 ‘얼굴’이기 때문이다. 주차장이 너무 낡거나 어둡고 스산한 분위기를 내면 입점한 식당이나 상가도 운영이 잘 안 되는 경우가 많다. 주차하기 힘들어도 문제다. 고객이 주차 불편을 겪고 나면 자연스레 발길을 끊는다. 화장실도 냄새가 심하거나 오물 처리가 제대로 되어 있지 않으면 고객은 대우받지 못한다는 느낌을 받는다. 청결한 관리는 물론 휴지 등 비품이 떨어지지 않도록 하고 방향제를 두는 등 손길이 닿은 티를 내야 한다. 주차장 전체에 잔잔한 음악을 틀어두기도 한다. 그만큼 첫 인상이 이미지를 결정하는 데 영향이 크다는 의미다.”

―건물 관리를 잘 하면 추가 수익이 발생하나.
“건물 관리 방법에 따라 임대료 외에 수천만원에서 수억원대 추가 수익을 내는 건물주가 많다. 경기 파주시 운정역 인근에 있는 한 상가 건물은 지상 12층 규모인데 20개 업체가 입점해 있다. 이 업체들 홍보 수수료와 주차장 이용료로 얻는 수익만 7000만원 수준이다. 주차장에서 상가 입구로 이어지는 곳에 입점 업체 광고 배너를 놓거나 건물 외벽에 시트지 광고를 붙여주는 식으로 추가 수익을 내는 경우가 많다. 임차인 입장에서는 비용이 들지만 어쨌든 고객 유치로 연결되기 때문에 적극 활용한다. 5만원 들여서 20만원 효과가 나면 장사하는 입장에서 하지 않을 이유가 없다. 엘리베이터 안에 붙이는 광고물, 주차장 이용료 등으로 추가 수익을 낸다. 모두 깔끔한 관리를 수반해야 가능한 일이다”

―건물 관리 업체나 관리인을 선정하는 기준은.
“실력있는 업체와 관리인은 점검한 내역을 장부에 모두 기록하거나 매뉴얼화해서 철저히 관리한다. 관계 법령에 따라 전기 검사, 승강기 검사 등 정기점검을 진행하고 관리 이력을 기록해두기 때문에 문제 예방이 사전에 가능하다. 건물 관리도 전문가가 해야 한다. 경비원을 고용해서 관리까지 맡길 생각을 하지 않아야 한다. 경비원과 관리인 역할이 엄연히 다르다. 월급을 더 주더라도 능력 있는 관리업체나 관리인을 고용하면 추가 수익도 내고 불의의 사고도 막을 수 있다. 관리 미비로 발생했던 사고 중 주차장에 세워둔 고급차에 누수로 석회물이 떨어져 건물주가 막대한 손해배상을 해준 경우가 있다. 관리업체나 관리인을 두고 사전에 관리만 잘했다면 충분히 방지할 수 있었던 안타까운 사례다.” /배민주 땅집고 기자


<'중소형빌딩 자산운영관리 설루션' 8기 수강생 모집>

고금리 시대에 중소형빌딩 투자를 통해 자산 가치를 높이려면 단순히 건물 매매가 아니라 투자자 개인의 목표와 전략에 따른 종합적인 자산운영관리 설루션이 필요하다. 예를 들면 내 건물의 가치를 높일 수 있는 임차인을 찾거나 효율적인 주차장 관리로 임대 수익을 극대화하는 식이다.

땅집고는 국내 중소형 빌딩 건물주를 대상으로 ‘중소형빌딩 자산운영관리 설루션’ 8기 과정 수강생을 모집한다. 건물 임대 수익률과 매각 가치를 극대화하고 싶은 건물주라면 반드시 알아야 할 노하우와 전략을 알려준다. 오는 6월 9일부터 6월 23일까지 총 5강으로 구성한다.

개강 첫날인 6월 9일에는 상업용 부동산 자산관리 전문가 이충묵 더트웰브PMC 대표가 ‘임대수익 향상을 위한 관리기법실무’를 주제로 강의한다. 임대인을 위한 계약서 및 특약 작성 요령, 공실률을 낮추는 가성비 좋은 내·외부 리뉴얼 방법 등을 소개한다. 김인식 GM관리 대표는 ‘노후건물의 유지보수 시설관리 노하우’를 알려준다.

‘주차장 활용으로 임대수익 높이기’ 강의는 올해로 18년의 주차장 비즈니스 경력을 가진 김근영 하이파킹 이사가 맡는다. 안명숙 루센트블록 부동산 총괄이사는 ‘부동산자산 증식을 위한 금융활용전략’ 강의에서 수익성 극대화를 위한 대출 활용 전략과 상환 노하우, 금융을 활용한 부동산 매입·매각 타이밍 잡기 등을 설명한다. 마지막 5강은 최인용 가현세무법인 세무사가 ‘중소형 빌딩 세금 관리와 절세 전략’에 대해 강의한다.

강의 장소는 서울 중구 세종대로 21길22 태성빌딩 2층, 땅집고 아카데미 교육장이다. 강의 시간은 매주 수·금요일 오후 2시30분~4시30분이다. 수강료는 130만원이다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com ▶바로가기)에서 신청하면 된다. (02)6949-6190.


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