창업은 쉽지 않다. 성공보다 실패 확률이 높다. 그래서 멘토의 도움이 필요하다. 땅집고는 최근 출범한 상생창업지원센터 자문위원들로부터 창업 성공에 반드시 필요한 기초지식부터 실전 노하우를 알려주는 온라인 창업멘토링 시리즈를 매주 1~2회씩 싣는다.

[온라인 창업 멘토링] 값비싼 도심 땅, 한 평이라도 가치있게 활용하는 법

[땅집고] 유명 상권일수록 다양한 건물이 눈에 띈다. 어떤 건물은 부지 여건에 맞춰 유동인구 접근성을 확보하고 매장도 최대한 넓게 만든 반면 어떤 건물은 부지 여건에 비해 1층 매장 확보가 아쉬운 사례도 여럿있다.

적어도 비싼 땅값을 주고 도심에서 건물을 구입했다면, 면적을 낭비해서는 안 된다. 건축가가 아니더라도 매장을 어떻게 구성할지 고민하면 매장을 한 평이라도 더 가치있게 쓸 수 있다.

■눈에 잘 띄고 깔끔한 외관인데…공간 활용은 ‘엉망’

서울시내 한 상권 코너에 10년 전 근린생활시설(근생) 건물이 들어섰다. 이 건물은 제2종 일반주거지역에 속했는데 지하1층과 지상1층은 근린생활시설, 2층 이상은 사무실로 활용 중이다.

도로는 건물 북측과 남측, 서측에 붙어있기 때문에 눈에 잘 띄고 유동 인구도 많다. 일조사선 측면에서도 유리한 땅이어서 땅값도 꽤 비쌌다. 지은 지 10년 정도 지나 외관이 아직도 깔끔해 새 건물처럼 보이는데, 부지 위치와 건물 상태에 비해 공간 활용 부분에서는 상당한 아쉬움이 남는다.

일단 남측 도로변에 주차장이 있고, 1층 매장과 계단 3개 정도 높이 차이가 난다. 서쪽으로는 조경시설이 있는데 이로인해 건물이 잘 보이지 않는 문제가 있었다. 건물 입구에서 지하 1층으로 들어가는 선큰 때문에 1층 매장 접근성도 떨어졌다. 부지 전반에 빈 공간이 많이 생겼고 또 복도를 지나야 계단과 엘리베이터, 매장으로 들어가는 입구가 나오는 구조여서 복도면적만큼 1층 매장 면적이 감소했다.

■ 도로와 건물 사이 조경·선큰 없애야…

이런 건물 구조는 어떻게 개선하면 좋을까. 가상으로 건물 구조를 바꿔봤다.

먼저 건물 내부로 들어가는 복도를 없애고 북측 주차장에서 바로 들어갈 수 있는 입구를 만들었다. 대신 위층으로 올라가는 계단 3개 정도는 설치해야 한다. 2층 이상은 업무 시설로 손님이 오가는 곳이 아니기 때문에 계단으로 인한 불편함은 크게 없다. 입구에 있던 선큰을 건물 가치가 낮은 남측으로 옮기고, 주차 공간 중 2대를 남측 빈 공간으로 이동하고 조경 공간도 이전했다.

이렇게 바꾸면 도로변에서 손님이 매장으로 바로 접근할 수 있고, 매장도 눈에 더 잘 띈다. 복도 면적이 감소해 매장은 더 넓어진다. 만약 엘리베이터가 전면이 아닌 후면에 설계됐다면 복도 면적도 더 절약할 수 있었을 것이다.

이처럼 동일한 공간도 어떻게 활용하느냐에 따라 많은 차이가 날 수 있다. 근생 건물을 짓는 예비 건축주라면 임대를 줄 매장에 손님 유입이 원활하도록 하는 설계를 반드시 건축 전에 고려해 반영해야 한다. /글=정수철 산우파트너스 대표


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