[땅집고] “지금까지 코리빙 하우스(co-living house·공유주택)는 사실상 ‘반쪽 짜리’였습니다. 올해 법 개정으로 대규모 임대형 기숙사도 지을 수 있어 주거 시장에 새 판이 열렸습니다. 전략만 잘 짜면 지금보다 2배 이상 높은 수익률도 충분합니다.”

도심형 주택 디벨로퍼인 서용식 수목건축 대표는 “그동안 제약이 많았는데 올 2월부터 법이 바뀌면서 이제 한국에도 영국 런던에 있는 세계 최대 셰어하우스 ’더 컬렉티브 올드오크’(The Collective Old Oak) 같은 주거 시설이 생길 것”이라고 말했다.

임대형 기숙사는 1인가구 대상 임대상품이다. 역세권인데 각종 규제로 개발이 힘든 땅이나 수익성 낮은 건물 가치를 끌어올릴 수 있는 새 돌파구로 떠올랐다.

땅집고는 서 대표와 만나 코리빙하우스 성공 방정식을 들어봤다. 서 대표는 땅집고가 오는 4월10일 개강하는 ‘코리빙하우스 개발 실전스쿨 2기’ 과정에서 대표 강사로 나선다. ‘왜 코리빙하우스인가? 최적 입지 여건과 개발 기획’을 주제로 코리빙 하우스 상품 이해와 최적 입지, 개발 기획 포인트 등을 알려준다. 서울 동대문구 제기동 코리빙 하우스에서 현장스터디도 진행한다.

―성공한 코리빙하우스 수익률은 어느 정도인가.
“지난 2월 시행한 개정 법 이전에 지은 코리빙하우스 가운데 서울 동대문구 제기동 ‘옐로우트레인 제기’를 성공 사례로 꼽을 수 있다. 옐로우트레인 제기는 자율주택정비사업으로 진행했는데 2020년2월 착공해 작년 11월 완공했다. 17개 필지에 지상 4~5층짜리 주택 7개 동에 총 65실이 있다. 현재 공실은 없고 대기자가 있는 상태다. 투자 대비 수익률이 연 5%쯤 된다. 10억원을 투자했다고 치면 매달 수익으로 500만원이 들어오는 셈이다. 요즘 서울 핵심지역도 투자 대비 수익률이 연 2~3%에 불과한 점을 감안한다면 수익률이 높다. 개정 법을 적용해 임대형 기숙사 상품을 내놓는다면 수익률은 더 높아질 수 있다.”

―임대형 기숙사 건축 기준은 어떻게 되나.
“가장 큰 변화는 연면적 제한이 풀리고 주차대수 규제가 완화한 점이다. 원래 고시원이나 다중주택은 연면적이 각각 150평, 200평을 넘기면 안 됐다. 법이 바뀌었기 때문에 이제는 땅에 정해진 용적률만 맞추면 연면적 제한은 없어졌다. 주차대수도 200㎡당 1대로 최소화한다. 기존에는 학교나 공장만 기숙사를 운영할 수 있었지만, 이제는 민간임대사업자도 임대형 기숙사를 지을 수 있다. 정부가 지난 3월15일 기숙사 건축기준 제정안을 고시했고, 올 하반기에 민간임대주택 특별법 시행령 개정만 남겨놓고 있다. 모든 과정이 끝나면 1인 가구 관련 임대주택 공급이 활발해질 것으로 보인다.”

―임대형 기숙사는 공유 공간이 특징이다.
“임대형 기숙사 단지 내 공용 공간인 커뮤니티 시설을 크게 늘릴 수 있다. 그동안 300평 땅에 코리빙 하우스를 짓는다면 연면적 200평 이하 제한을 감안해 건물을 7채 수준으로 쪼개서 지어야 했다. 대형 커뮤니티 시설을 지을 수 없고 동별로 교류가 분절된 상태였다. 그런데 이제는 300평 땅에 임대형 기숙사 한 채를 통으로 지을 수 있다. 임대형 기숙사 성패를 결정하는 가장 중요한 요소는 공유 주방이다. 대형 공유 주방을 넣을 수 있게 돼 커뮤니티에 대한 제약이 사라졌다.”

―코리빙 하우스를 지으면 무조건 돈을 벌 수 있나.
“그렇지 않다. 코리빙하우스는 수익형 부동산이다. 사업성을 철저하게 따져서 들어가야 한다. 가장 중요한 건 ‘사업성이 있는 땅을 싸게 고르는 것’이다. 역세권이나 대학가 주변이 유리하다. 역세권은 땅값이 워낙 비싸 대로변보다 이면도로에 접한 부지를 싸게 구입해서 개발하는 게 훨씬 유리하다. 오히려 땅을 싸게 사서 임대료를 저렴하게 받는 것이 현실적이고 사업성도 높다.”

땅값은 위치나 지하철역까지 거리에 따라 천차만별이다. 토지대와 임대료 등을 충분히 검토해 토지를 매입해야 한다. 서울에서 용적률 200%인 2종일반주거지역은 평당 3000만원 이내로 사야 그나마 사업성이 있다고 본다. 위치가 아무리 좋다고 해도 임대료를 무한정 올릴 수 없기 때문이다. 적정한 가격으로 땅을 샀다면 다음은 공간 구성에 신경써야 한다. 공간 구성 핵심은 공유주방과 커뮤니티공간 등 공유 공간이다. 공간을 효율적으로 쓰기 위해서는 전문가와 상의해 스페이스 프로그램을 짜는 것을 추천한다. 부적절하게 쓰인 커뮤니티 공간은 사용하지 않는 공간으로 남을 뿐 아니라 데드 스페이스가 될 수 있기 때문이다.” /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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