[땅집고] 부동산 시장 경착륙을 막기 위한 정부의 규제 완화 조치가 속도를 내고 있는 가운데, 재건축 대못 규제로 꼽히는 초과이익환수제 관련 법 개정안은 국회에서 반년째 계류 중이다. 사업을 추진하는 주민들 사이에선 현재 정부의 개선안도 기대에 못미친다며 불만이 큰 데다, 처리 속도까지 늦어지자 정비사업 규제 개선에 대한 정부 의지에 의심의 눈초리를 보내고 있다.

재초환은 재건축으로 오른 집값에서 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익의 일부를 부담금으로 환수하는 제도다. 지난해 11월 재초환 개정안이 발의됐으나 발의 후 한번도 논의되지 않다가 지난 2월에서야 국토교통위원회 법안심사소위원회에 회부됐다.

국회 논의가 본격화 할 것이란 기대가 컸지만, 해당 법안은 오는 16일 열리는 법안소위 상정이 불발됐다. 불발 이유는 국회 의석 과반을 차지하는 야당의 반대가 강해서다. 국회 논의가 지지부진하면서 올해 상반기 중 개정 재초환법을 시행하려던 정부 계획에도 차질을 빚게 됐다.

■ 재초환법 개정안 6개월째 국회 계류…야당 반대 거세

지난해 9월 국토교통부는 재건축 부담금 합리화 방안을 발표했다. 주요 내용은 재건축에 따른 초과이익 부과 기준을 현행 3000만원 이상에서 1억원으로 완화하고 초과이익 산정시 개시시점을 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 조정하는 안이다. 여기에 1주택 장기 보유자에게는 최대 50%까지 부담금을 감면하는 방안도 추가했다.

작년 11월 이 같은 내용을 담아 국회 국토교통위원회 소속 김정재 의원(국민의힘)이 재건축초과이익환수에 관한 법률 일부 개정안을 대표 발의했다. 당시 정부는 지난해 말까지 법안이 통과되면 2023년 7월 전 시행할 계획이라고 밝혔지만 현재 이 개정안은 국회 상임위인 국토교통위원회에 계류 중이다.

법안이 통과해도, 재건축 사업지 부담이 크게 줄어들지 않는다는 문제도 있다. 정부 개선안에 따르면 1억원 이하의 초과이익에 대해선 부담금을 면제하고 부과율 금액 구간을 3000만~1억1000만원에서 1억~3억8000만원으로 상향한다. 이에 따라 부담금 예정 금액이 1억원 이상인 지방 사업지 19곳 중 14곳의 부담금이 감소할 것으로 국토부는 전망했다. 하지만 수도권 외곽지역이나 지방이라도 5억원이 넘는 초과 이익이 발생해 부담금액에 변동이 없는 경우도 있다.

예컨대 조합원 1인당 7억7000만원에 가까운 부담금 납부가 예정된 용산구 이촌동 한강맨션 조합은 추진위원회 승인 시점이 2003년, 조합설립인가는 2017년으로 기간 차이가 큼에도 불구하고 제도 개선 효과가 크지 않을 것으로 전망했다. 경기 수원시 영통2구역과 대전 용문1·2·3구역의 경우 초과이익이 6억원에 달해 조합원 1인당 재건축 초과이익 부담금으로 각각 2억9500만원, 2억7600만원을 내야 할 것으로 예상된다. 개선안을 적용하면 3억8000만원이 넘는 초과이익부터는 50%의 부과율을 적용하기 때문에 이들 단지 부담금이 크게 낮아지지 않는다.

재건축 추진 사업지 모임인 재건축조합연대 측은 정부의 개선안에 더해 추가로 3개의 개선사항을 요구했다. 구체적으로 ▲개발이익환수 부과기준 하향 조정(50%→20%) ▲초과이익 계산의 개시시점 변경(조합설립일→사업시행인가일) ▲소형 주택(‘1+1’ 방식) 2채를 신청한 조합원을 1가구 보유자로 인정해 달라는 것 등이다. 재건축조합연대는 개정안에 대한 검토의견서를 각 정당에 제출한 상태다.

박경룡 재건축조합연대(방배삼익 재건축조합)대표는 “최근 안전진단 등 완화로 재건축 사업 속도는 빨라졌지만, 법안이 계류 중이어서 통과 여부조차 불투명한데다, 개선안 자체도 일부 사업지에만 효과가 있다”며 “재건축 예상 초과이익이 1억원 이하인 사업지는 정부의 개정안을 적용했을 때 부담액이 거의 면제되지만, 1억원을 넘기는 대부분의 정비 사업지는 달라지는 점이 없어 추가 대책이 시급하다”고 했다.

■ 3월 국회서 논의되면 7월 시행 가능…“여야 합의 변수”

전문가들은 일단 재초환법 개정안이 국회에서 논의되는 것이 급선무란 평가다. 서울에서 정비사업 초기 절차를 빠르게 진행하더라도 재초환 부담이 남아있는 한 사업 동력이 떨어질 공산이 크기 때문이다.

여야가 3월 안에 국회에서 논의를 시작하기만 해도 예정 시기에 맞춰 법안 시행에 큰 무리는 없는 상황이다. 다만 아직까지 여야가 법안에 대해 합의를 이루지 못한 것은 변수로 남았다. 국회 관계자는 “재초환법에 대한 소위가 3월 중 열려 여야 간 합의를 이룬다면 7월쯤 개정안을 시행하는데 일단 무리는 없을 전망”이라며 “여야간 아직까지 합의된 사항이 없는데, 의견일치를 빨리 이루는 것이 관건”이라고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부가 꺼내든 재초환 법안 개정안은 부담금을 낮추는데 효과가 제한적이어서 정비사업을 활성화 측면에선 미흡한 부분이 많아 보인다”며 “현재 건축비·자재비 상승 등 재건축 여건도 점점 악화하는 상황인데다 개정안에 대한 국회 논의까지 지체되는 것은 정비사업 활성화를 막는 길이 될 것”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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