[삼토시의 데이터로 읽는 부동산] 인구 소멸 시대에 닥친 집값 양극화

[땅집고] ‘집값 양극화’란 표현이 최근 들어 자주 쓰입니다. 이 말이 등장한 지는 체감상 꽤 오래됐습니다. 언론 보도 등을 통해 아파트 단지 간 가격 격차가 심화하고 있다는 이야기를 들은 우리들은 ‘아, 집값이 양극화 되고 있구나’라고 막연히만 생각해왔죠. 과연 실제로도 그런지 관련 데이터를 들여다볼까요.

먼저 가구별 소득 1분위 대비 5분위 배율 추이를 나타낸 그래프를 찾아봤습니다. 여기서 1분위란 소득 상위 80~100%로 저소득층입니다. 반대로 5분위는 소득이 상위 0~20%인 고소득층인데요. 즉 ‘소득 1분위 대비 5분위’는, 고소득층이 저소득층보다 몇 배를 더 버는지를 나타내는 통계인 셈입니다.

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그래프를 보면 2003년 5.3배였던 소득 1분위 대비 5분위 배율이 2008년 6.2배까지 늘다가, 다시 7년 만인 2015년 5.3배로 감소합니다. 2003~2008년은 소득 불균형이 심화됐다가 2009~2015년에는 불균형이 완화됐다는 얘기인데요. 이후에는 ▲2016년 5.8배 ▲2017년 6.1배 ▲2018년 7.4배 순으로 배율이 점점 증가했습니다. 2019년에도 7.3배로 높은 추세가 유지됐네요.

그래프에서 2019년도 배율을 ‘구(舊)’와 ‘신(新)’으로 나눈 이유는, 이 때 대상 표본이 변경됐기 때문입니다. 2003년부터 적용했던 기준으로 따지면 7.3배였던 배율이, 새로 변경된 표본 기준으로는 6.3배로 바뀌었습니다. 이후 새 표본을 계속 적용해, ▲2020년 6.4배 ▲2021년 6.3배 ▲2022년 6.1배로 소폭 완화세를 기록하고 있습니다.

2018년 소득 배율이 7.4배로 유독 높았던 이유가 뭘까요. 이 시기에 최저 임금이 대폭 인상되는 바람에 하위 소득 계층 고용률이 줄어들었던 점을 꼽을 수 있겠습니다. 최저 임금이 2017년 6470원에서 2018년 7530원으로, 16.4%나 올랐거든요. 실제로 2018년 전체 가구 평균 소득이 전년 대비 4% 늘어난 반면, 같은 기간 하위 20% 계층의 소득은 10.2% 감소했다고 합니다. 더불어 이 기간 4대 보험을 적용받는 상용 근로자 수는 34만4000명이나 늘었는데, 하위 소득 계층이 주로 분포된 임시·일용직 근로자 수는 크게 19만5000명이나 감소하기도 했습니다.
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아파트 매매가격 추이는 어떨까요. KB부동산에서 2008년 12월부터 5분위 매맷값을 제공하고 있는데요. 이 통계에 따르면 2008년 12월 전국 아파트 매매가격 1분위 대비 5분위 배율, 즉 고가아파트가 저가아파트 대비 8.1배 비쌌습니다.

이 수치는 2015년 6월 4.4배까지 감소했지만, 그 이후 계속 상승해 2020년 9월 8.1배로 돌아옵니다. 2022년 12월에는 10.5배까지 올랐고요.

특히 문재인 정부 집권 시기이자 전국 집값 상승기에는 ▲2017년 5.0배 ▲2018년 6.2배 ▲2019년 6.8배 ▲2020년 8.5배 ▲2021년 9.5배 ▲2022년 10.5배 순으로, 아파트 가격 불균형 정도가 빠르게 커지는 모습이 눈에 띕니다.
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반면 서울은 이 수치가 2008년 12월 4.0배에서 2022년 4.5배로 변화해, 전국 수치에 비해서는 증가폭이 크지는 않은 것으로 나타났는데요. 그 이유에 대해서도 궁금해집니다.

위 그래프에서 어느 정도 답을 찾아볼 수 있습니다. 일본 도쿄와 그 주변 도시(카나가와·치바·사이타마)의 2000년 1월 매맷값을 1.0으로 보고, 그 이후 매맷값 추이를 그린 그래프인데요. 여기 표시된 첫 번째 화살표는 일본 인구가 처음으로 감소세를 보인 2005년입니다. 그 다음 두 번째 화살표는 일본 인구가 본격적으로 감소를 시작한 2011년입니다.
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신기하게도 인구가 줄어들기 시작하자, 도쿄와 주변 도시들 간 집값 격차가 더 크게 벌어지는 모습을 확인할 수 있었습니다. 도쿄와 지방 도시들 간 집값 차이는 이보다 더 크게 나타났겠죠.

따라서 앞서 전국 아파트 매매가격 1분위 대비 5분위 배율이 과거에 비해 빠르게 증가하고 있는데도 서울은 상대적으로 그 증가폭이 미미하다는 것은, 우리나라에서도 전국 단위의 인구 감소가 이미 시작됐음을 의미합니다.

이 상황을 ​물이 가득한 저수지에 가뭄이 닥친 것으로 비유해볼까요. 가뭄이 시작되면 저수지 가장자리부터 물이 말라붙게 됩니다. 그러면 물고기들이 수심이 가장 깊은 저수지 중앙으로 점점 쏠리게 되겠죠. 즉 부동산 시장에서 비핵심지인 가장자리는 생존의 문제에 직면하고, 핵심지인 중앙에 몰리는 주택 수요는 더욱 많아질 수밖에 없다는 얘기입니다.

​앞으로 부동산 시장에서 핵심지로 이동하는 것은 점점 선택의 문제가 아닌 생존의 문제가 될 것으로 보입니다. 이때 ▲고학력에 따른 고용률 증가 ▲인구 고령화 등 사회 구조를 감안하면, 부동산 핵심지를 판단하는 요소 중 ‘양질의 일자리’와 ‘대형 병원 유무’가 우선 순위를 차지하는 분위기가 지금보다 더 짙어지는 것이 필연적일 수밖에 없다는 결론입니다. /글=강승우(삼토시) 작가, 편집=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com


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