[땅집고] 서울 강북 신흥 주거지로 주목받는 북아현뉴타운 2구역 내 매물이 14억원대에 거래됐다. 전용 84㎡를 배정받을 수 있는 이 매물의 조합원분양가는 6억5850만~7억8950만원으로, 지난해까지만 해도 11억원의 웃돈이 붙었었다. 조합원분양가에 웃돈까지 얹어 17억~18억원까지 하던 매매가가 4억원 가량 떨어진 것이다. 조합원 분양가가 4억9120만~5억8470만원인 전용 59㎡는 지난해 웃돈이 최고 8억까지 올랐다가 올 초 5억5000만원으로 하락해 지난 1월 두 건 거래됐다.

서울 강북 재개발 정비사업지 가운데 가장 알짜배기로 꼽히는 북아현뉴타운이 최근 가장 큰 폭의 가격조정을 받고 있다.

전문가들은 최근 강남·용산구 등 정비사업지의 매매가 하락을 원인으로 꼽는다. 한남뉴타운이 있는 용산은 여전히 투기과열지역으로 묶여 있다. 관리처분인가가 난 후에는 전매를 할 수 없다. 그런데 한남3구역이 이달 중 관리처분인가를 받을 것으로 알려지면서 급매물이 쏟아졌다. 이에 따라 지난해 23억원까지 올랐던 한남 뉴타운 59㎡ 조합원 입주권 총매매가액이 17억원대로 하락했고, 그 여파가 북아현 뉴타운에도 연쇄적으로 영향을 미쳐 가격을 함께 끌어내렸다는 설명이다.

용산구 한남동 이기호공인중개사사무소의 이기호 대표는 “지난해까지만해도 한남뉴타운 재개발 매물을 사려면 초기투자금 13억원 정도가 필요했는데 최근 관리처분인가를 앞두고 급매가 쏟아지면서 실투자금이 9억원으로 하락했다”며 “이에 따라 작년 북아현2구역 실투자금과 현재 한남3구역 투자금액이 같아지면서 북아현뉴타운 대신 한남동 재개발 매물로 몰리면서 아현뉴타운 일대 재개발 매물 시세가 하락한 것”이라고 했다.

인근 지역인 아현2구역을 재개발한 ‘마포더클래시’에서 미분양이 난 데다 주변 기축 아파트 시세가 하락한 것도 북아현2구역의 하락 요인으로 꼽힌다. 지난 1월 입주한 후분양 아파트 ‘마포더클래시’ 84㎡ 분양가는 13억3400만~14억3100만원인데, 아직 재개발 절차를 밟고 있는 북아현2구역 매물 가격이 당장 입주할 수 있는 후분양 아파트보다 가격이 앞서기는 어렵다는 분석이다. 북아현1-3구역을 재개발한 ‘이편한세상신촌’ 84㎡가 전고가 18억원(2021년 12월)에서 지난 1월 12억4000만원으로 하락했다. 북아현2구역 인근 굿모닝공인중개사사무소 대표는 “인근에 바로 입주할 수 있는 단지가 14억원인데도 미분양이라 바로 옆 재개발 구역이 이 이상의 금액으로 팔리기는 어려운 상황”이라고 했다.

재개발 매물 시세는 새로 짓는 신축 아파트의 미래 가치를 반영해 형성된다. 지난해부터 시작된 부동산 경기 침체로 재개발 물건의 가치 또한 가격 조정을 받고 있기는 하지만 전문가들은 북아현뉴타운 시세가 더 떨어지기는 어려울 것으로 예상한다. 지하철 2호선과 5호선 더블역세권인데다 광화문·여의도 등 2개 도심권으로의 초접근성, 여기에다 학세권과 숲세권을 두루갖춘 뛰어난 입지를 갖추고 있어서다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “한남뉴타운 관리처분인가 이후에 어느 정도 매수 수요가 있을 것으로 예상된다”며 “다만 최근 한남3구역 관리처분인가가 불발되면서 시장 반등하기까지는 다소 시간이 걸릴 전망이라 저렴한 매물이 나오면 오히려 지금을 상급지 갈아타기 기회로 활용해볼 수 있다”고 했다.

북아현뉴타운은 5개 구역으로 나뉘며, 이중 북아현2구역은 북아현3구역 다음으로 규모가 크다. 부지면적 12만3260㎡에 지상 29층 아파트 2356가구(임대 401가구 포함)와 오피스텔 25실이 들어설 예정이다. 지난해 3월 사업시행변경인가를 마치고 현재 조합원 분양 신청 및 관리처분인가를 앞두고 있다. 시공사는 삼성물산과 DL이앤씨 컨소시엄이다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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