[입주단지 분석] 서울 동작구 흑석동 ‘흑석자이’

[땅집고] 8일 오후 서울 동작구 흑석역 4번 출구에서 서달로를 따라 15분 넘게 걸으니 신축 대단지가 보였다. 지난 달 말부터 입주를 시작한 ‘흑석자이’(흑석3구역 재개발)다. 지하5층~최고20층, 26개동 총 1772가구 대단지로, 국립현충원 바로 뒤에 있다. 이곳은 사업 초기 브랜드인 ‘흑석리버파크자이’에서 준공 직전 ‘흑석자이’로 단지명을 바꿨다.

‘흑석자이’는 준공 인가를 앞두고 설계상 문제점이 발견돼 입주가 미뤄질 뻔 했으나, 임시사용승인을 받아 현재는 입주가 활발하다. 주차장 입구에는 입주 축하 현수막이 크게 걸려 있었고, 입주민들의 짐을 실어나르는 이삿짐 트럭이 제법 오갔다.

이 단지는 어린이집과 유치원이 모두 도보권인데다, 은로초등학교와 중대부속중학교에 맞닿아 있어 자녀를 둔 수요자들의 선호도가 높은 편이다. 그러나 지하철역까지 마을버스를 타야 하고, 단지 전체가 오르막에 걸쳐 조성된 점은 단점으로 꼽힌다. 단지 바로 북측에 흑석9구역 현장이 있어 한동안은 먼지와 소음 등으로 인한 불편함을 감수해야 한다.

■유치원부터 대학까지 학세권…실내수영장 갖춘 커뮤니티 시설

‘흑석자이’는 흑석뉴타운 맨 아래에 있다. 흑석뉴타운 한가운데에 있는 초등학교와 중학교, 도서관, 중앙대를 모두 도보로 이용할 수 있다. 은로초와 중대부중에 가려면 횡단보도만 건너면 된다. 올해부터 은로초 병설 유치원도 문을 열었으며, 인근에는 구립도서관도 자리잡고 있다.

도보로 가능한 고등학교가 없지만, '서반포’(부촌으로 꼽히는 서초구 반포동의 왼편에 있어 붙여진 별명) 입지여서 고등학교를 서초구로 배정받는다. 흑석뉴타운 내 고등학교는 현재 공사가 한창인 9구역에 생길 예정이다.

단지 내 커뮤니티 센터에도 자녀들을 위한 공간이 많다. 커뮤니티 공간 ‘클럽 자이안’에는 수영장과 도서관, 키즈룸 등을 갖췄다. 흑석자이는 2020년 분양 당시 고급 아파트에서나 볼 수 있는 실내수영장을 공급하기로 해 화제를 모으기도 했다.

■언덕 입지에 지하철역 도보 15분

‘흑석자이’는 단지 전체가 언덕에 자리잡고 있다. 지하철역에서 단지 초입까지는 완만한 경사를 보이지만, 단지에 들어서면 급경사가 진행된다. 단지 남측에 서달산이 있어서다. 평탄화 작업이 진행됐음에도, 집으로 가려면 오르막길을 피할 수 없다. 이를 보완하기 위한 계단과 엘리베이터를 곳곳에 설치했다. 정문에서 이어지는 오르막을 따라 천천히 걸으니 가장 가까운 325동까지 약 10분이 걸렸다.

9호선 흑석역을 이용하려면 마을버스를 타야한다. 역에서 이 단지 정문까지는 직선거리로 약 800m인데, 도보로는 15분 가량 걸린다. 지하철역에서 326동까지는 직선거리로 1.2km다.

입주가 시작됐어도, 조경과 도로 공사가 끝나지 않아 공사로 인한 먼지나 소음 문제에 노출돼 있다. 출입구 옆 인도는 아직 비포장 상태로, 갈색 흙 위로 ‘임시 버스정류장’ 현수막이 걸려 있다. 리조트시설에 버금간다고 홍보한 조경 시설도 아직 완성되지 않았다. 어수선한 공사장 분위기는 당분간 지속될 전망이다. 바로 앞 흑석9구역 현장이 2026년 말 입주를 목표로 공사가 계속되기 때문이다.

■84㎡ 전세가 ‘7억’까지 치솟아…그나마 구하지도 못해

이곳은 한 때 ‘물량 폭탄’으로 전셋값이 반토막났다는 말이 돌았지만, 현재 저가 매물은 사전점검을 거치면서 어느정도 소진됐다는 게 현장 분위기다. 온라인 중개사이트에 올라온 전용 59㎡, 전용 84㎡ 전세 최저가는 각각 5억4000만원, 6억3000만원이다. 그러나 현장에서는 이러한 가격대 매물을 찾기 어려웠다.

한강롯데 부동산 중개업소의 한영수 대표 중개사는 “신혼부부들을 중심으로 전용 59㎡ 수요가 많았다”며 “현재는 6억원 내외에서 전세 계약이 이뤄진다”고 전했다. 이어 “84㎡의 경우 6억원 후반 매물이 있으나, 사실상 7억원부터라고 봐야 한다”고 했다. 이는 2018년 입주한 ‘롯데캐슬에듀포레’(545가구) 전세시세와 비슷하다. 이 단지 전용 84㎡ 전세금은 이달 중순 7억원까지 치솟았다.

업계에서는 흑석자이 전세가나 매매가가 쉽게 떨어지지 않을 것이라고 전망했다. 한 중개사는 “재테크에 관심이 많은 한 지상파 출신 아나운서가 ‘흑석자이’ 전용 84㎡를 20억원에 매수했다는 소문이 났다”며 “앞으로 ‘대장주’ 9구역과 ‘한강뷰’ 11구역이 들어서면 흑석뉴타운의 가치는 더욱 뛸 것”이라고 전망했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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