창업은 쉽지 않다. 성공보다 실패 확률이 높다. 그래서 멘토의 도움이 필요하다. 땅집고는 최근 출범한 상생창업지원센터 자문위원들로부터 창업 성공에 반드시 필요한 기초지식부터 실전 노하우를 알려주는 온라인 창업멘토링 시리즈를 매주 1~2회씩 싣는다.

[온라인 창업 멘토링] “같은 업종이라도 상권에 따라 운영 전략은 달라야”

[땅집고] 부동산 입지와 상권은 늘 변한다. 영원한 것은 없다. 장사가 잘 되는 점포가 들어서야 상권이 흥하고, 입지와 궁합이 잘 맞아떨어질 때 장사도 잘 된다. 예컨대 재건축을 통해 낡은 아파트 대신 고급 주상복합 단지가 들어서면 인근 상권 입지 환경에 큰 변화가 일어난다. 허허벌판에 단독주택만 있던 지역에 대형 오피스가 들어서도 마찬가지다. 속칭 핫플레이스로 각광받는 서울 성동구 성수동이나 마포구 연남동 상권은 몇 년 전까지 별다른 관심을 받지 못했다. 앞으로도 전국 곳곳에서 생각치 못한 상권이 생길 수도 있고, 기존 인기 상권이 금방 침체할 수도 있다.

■내 점포는 적응형? 목적형?

흔히 점포는 위치에 따라 적응형 입지와 목적형 입지로 나뉜다.

적응형 입지란 유동인구가 많고 이미 활성화된 상권이어서 주변 분위기에 맞춰 개발이 가능한 곳이다. 목적형 입지란 주변 환경에 맞춰 개발하기에는 부족해 창업주가 직접 수요를 창출해야 하는 곳이다.

예컨대 패션이나 명품매장이 밀집한 서울 압구정 상권에서 어떤 창업주가 수입 의류나 화장품 판매 점포를 낸다면 적응형 입지 개발에 해당한다. 아직 미개발한 단독주택 지역에 오피스 또는 상가가 들어선다면 이는 목적형 입지라고 할 수 있다. 창고나 공장이 많은 지역에 카페를 개발하는 것도 목적형 입지의 대표 사례다.

유동인구가 많은 상권 초입에는 주변 건물이나 이미 들어선 매장 특색에 맞춰 새 점포를 개발하는 것이 유리하다. 해당 상권에서 가장 수익률이 높고 영업이 잘 되는 업종을 선택해서 들어가는 것이 좋다.

■주변에 공장밖에 없는 갈빗집이 대박난 이유

적응형 입지와 달리 목적형 입지는 한적한 도심 외곽지역이나 유동인구가 드문 곳에 가게를 차려 고객이 찾아오게 만드는 형태다. 흔히 한우마을이나 갈빗집을 꼽을 수 있다.

한우마을은 지방자치단체와 축협, 농가 등이 협업해 지역 주민과 관광객 대상으로 한우를 싸게 판매하고 동시에 식사까지 가능한 식당이다. 도매 과정을 생략해 믿을만한 브랜드 상품을 저렴하게 제공하는 것이 경쟁력이다. 다만, 지자체와 협업하는만큼 위치는 외곽지역이 많다. 고객이 차를 몰고 한우마을을 직접 검색해 찾아가야 한다.

그런데 이런 유형의 갈빗집을 도심으로 끌어들여 성공한 사례가 있다. 갈빗집 체인점인 호포갈비 2호점(부산 문현점)은 적절한 유동 인구가 있는 도심 전용공업지역 토지를 활용해 속칭 대박을 쳤다. 이 식당 주변에는 고가도로, 언덕, 골프연습장, 창고가 있고 공장도 많았다. 번화가는 아니지만 그렇다고 완전한 외곽, 즉 목적형 입지도 아닌 셈이다.

차량과 인구가 어느 정도 지나는 도심에 자리해 접근성은 높이면서 목적형 입지의 장점은 최대한 살린 것이다. 넓은 주차장과 여유있는 실내 공간, 세련되고 깔끔한 식음 공간, 탁 트인 조망 등을 적극 활용했다. 이 갈빗집이 들어선 이후 유동인구가 몰리면서 주변 지역은 핫플로 떠올랐다.

■적응형은 유동인구 많지만 비싸…아이템 확실하면 목적형이 유리

적응형 입지와 목적형 입지는 각각 장점과 단점이 공존한다.

창업주라면 대체로 적응형 입지를 선호한다. 유동인구가 많은 상권, 오피스가 집적한 업무지구, 아파트가 밀집한 주택가 상권에서 주변과 유사하게 개발하는 것이 쉽고 유리하기 때문이다. 이른바 목 좋은 장소만 잘 찾으면 된다. 적응형 입지는 큰 노력을 들이지 않고 주변 환경으로부터 혜택을 입을 수 있다. 하지만 편리한 만큼 부지 매입에 많은 자금이 들어간다. 매장도 마찬가지다. 출점 비용 중 가장 큰 비중을 차지하는 상가권리금을 많이 지급해야 한다.

목적형 입지는 적응형보다 유동인구를 끌어모아 수요를 창출할만한 내용과 콘텐츠를 갖춰야 하기 때문에 개발이 쉽지 않다. 대신 땅값이 저렴해 투자금은 덜 드는 것이 장점이다. 창고나 공장이 많은 지역에 출점하는 베이커리 카페나 전문 음식점이 대표적이다. 점포를 얻을 때 더 넓은 면적을 사용하면서도 임대료가 싸고, 상가 권리금이 없는 경우도 많다.

하지만 입지와 상권은 계속 변한다. 적응형 입지이든, 목적형 입지이든 한번 개발에 성공했다고 해서 영원히 변하지 않는 것은 아니다. 일반적으로 적응형 입지라고 평가하는 부지에도 건축주가 테마와 특화 요소를 도입해 기존 상권과 다른 수요를 창출할 수 있으면 목적형 입지가 된다. 성수동 상권에 있는 개별 입지는 적응형 매장으로 볼 수 있다. 하지만 성수동 상권을 서울 전체에서 하나의 입지로 본다면 목적형 입지가 될 수 있다. 고객들은 공장과 낡은 주택이 밀집했지만 독특한 카페와 테마시설, 콘텐츠를 향유하기 위해 성수동 상권을 직접 찾아가기 때문이다. /글=정수철 산우파트너스 대표, 정리=김리영 기자 rykimhp206@chosun.com

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