[땅집고] 소규모 정비사업장을 기웃거리던 신탁사들이 대형 재개발 사업의 시행사로 부상하고 있다. 부동산 시장이 침체되고, 공사비와 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 금리 인상으로 사업비 조달에 어려움이 따르자 신탁 방식을 택하는 사업장이 증가한 것이다. 신탁방식은 주민이 설립한 조합 대신 신탁사가 시행사로 참여해, 사업비 조달부터 분양까지 전 과정을 끌고 가는 형태다.

■ 창신10구역, 상도14구역 등 대단지도 신탁 방식 추진

업계에 따르면 서울 종로구 창신10구역(1300가구)은 이달 말 토지 등 소유자들에게 신탁 방식 설명회를 개최할 예정이다. 한국토지신탁과 하나신탁 등 3개 신탁사가 이곳에 관심을 둔 것으로 알려졌다. 강대선 창신10구역 재개발 추진위원장은 “신탁 방식은 조합 방식에 비해 내부 갈등을 줄일 수 있어 확실히 속도가 빠른 편”이라며 “사업 속도가 느리면 결국 토지 등 소유자들의 부담금이 신탁사에 내는 수수료보다 더 커질 수 있다”고 설명했다.

방화2구역(740가구), 상도14구역(1300가구), 영등포1-11구역(818가구) 역시 신탁 방식을 추진하는 것으로 전해졌다. 이중 영등포1-11구역을 제외한 3개 사업장은 모두 서울시 신속통합기획 후보지로 선정되면서 사업에 속도를 낼 수 있게 됐음에도 불구하고 더 빠른 사업 추진을 위해 신탁 방식을 고민하는 것이다.

재건축 사업장에서도 신탁 방식을 추진하는 경우도 있다. 영등포구 양평동1가 신동아 아파트(684가구 예정)는 2020년 12월 조합 설립 이후 사업 속도가 지지부진하자 신탁 방식을 추진하기로 했다. 문래국화(354가구)아파트는 1년 전 추진위를 구성, 조합 설립 전이지만 일찍이 신탁 방식을 택했다. 두 곳은 지난 달 말 예비 사업시행자(신탁업자) 모집 공고를 냈다.

■ 신탁 방식, 부동산 침체기 정비사업 돌파구로 부상

신탁사들의 정비사업 참여는 2016년 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법·제27조)’을 통해 가능해졌다. 전문성을 갖춘 신탁사가 토지 등 부동산을 위탁받아 각종 인·허가와 분양계약, 자금 입·출금 등 조합 관리 업무를 모두 맡게 된 것. 단지 소유자나 토지 등 소유자의 75% 이상 동의와 동별 소유주 50% 이상 동의를 확보하면 신탁사는 시행사가 될 수 있고, 사업에서 발생하는 수익에서 약 3%를 수수료로 가져간다. 이 방식은 조합운영비가 절감되고, 사업 기간이 줄어들어 각종 사업 부대비용과 금융비용, 공사비용이 줄어드는 게 장점이다.

그러나 명의를 넘겨주는 만큼 불신이 남고, 역사가 길지 않아 인지도가 낮은 것은 단점으로 꼽힌다. 각 조합이나 추진위들이 주민들의 이해를 돕기 위해 설명회를 개최하는 이유다. 3% 내외의 수수료도 부담이다. 사업의 수익이 1000억원일 때 수수료만 30억원에 달한다. 이는 조합들이 신탁 방식을 꺼려한 가장 큰 이유다. 실제로 서초구 방배동 삼호3차 12,13동은 한국자산신탁을 시행사로 했다가, 조합 방식으로 방향을 틀었다. 한 건설업계 관계자는 “조합 입장에서는 비싼 수수료를 받아가는 만큼의 실익이 없다고 판단해 싸움이 벌어지는 경우 종종 있다”고 귀띔했다.

그럼에도 불구하고, 최근 분위기가 달라진 이유로는 부동산 시장이 침체기에 빠져들었기 때문이다. 건설사들이 몸을 사리면서 서울 알짜 사업장들도 시공사 찾기에 어려움을 겪게 되면서다. 이 방식은 신탁사가 전 사업 비용을 조달하므로, 시공사들의 리스크가 크게 줄어든다.

반면 신탁 방식에 조심스럽게 접근해야 한다는 의견도 있다. 신탁사들이 2016년부터 정비사업에 참여할 수 있었지만, 소규모 정비사업만 수주한 데는 이유가 있다는 것. 백준 J&k 도시정비 대표는 “신탁사 정비사업 문을 열어줄 당시에는 침체된 부동산 시장을 살리자는 기조가 강했다”면서도 “수수료가 4%에 달하거나, 계약서에 소유자 전원이 동의해야만 지정 취소할 수 있다는 독소조항을 넣는 경우가 있어 반발이 극심했다”고 설명했다. 이어 “다만 최근에는 수수료가 2%대까지 떨어진 경우도 있고, 다시 부동산 시장이 침체기에 접어든 만큼 일부 사업장에서는 신탁 방식이 돌파구가 될 수도 있다”고 전망했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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