[권강수의 상가투자 꿀팁] 수익률 고려하면 1층 상가 투자가 최선이 아닐 수도 있다

[땅집고] 지상 1층 상가는 상층부나 지하층 상가보다 장점이 많기 때문에 다른 층에 비해 시세가 높은 것이 자명하다. 하지만 상가투자자 입장에서 수익률을 고려한다면 장기적으로 안정적인 임대수익을 낼 수 있는 다른 층 상가가 더 나은 선택이 될 수 있다.

상가투자자 중에는 지상 1층만을 상가 투자 대상으로만 고집하는 사람이 절반 이상이다. 지상 1층 상가가 다른 층 상가에 비해 노출이 잘되고 진입하기 편리하다는 점, 상가 어떤 층을 진입하더라도 1층을 경유해야 한다는 점, 엘리베이터·계단·에스컬레이터를 사용할 필요가 없다는 점 등 장점이 압도적이다. 때문에 업계에서는 지상 1층 상가를 아파트 로열층에 비유하기도 한다. 이러다보니 지상 1층 상가에 입점할 수 있는 업종 역시 다양하다. 편의점·핸드폰 판매점·제과점·커피전문점·은행 ATM기 등의 업종들은 기본적으로 지상 1층에 자리잡는다. 임차인들의 선호도가 높아 지상 1층 상가는 다른 층에 비해 환금성도 높다.

하지만 문제는 1층 상가가 다른 층의 상가에 비해 가격이 높다는 점이다. 상가 매입 가격이 큰만큼 다른 층에 비해 임대료를 높게 받아야 수지 타산이 맞다. ‘상가의 신’에서 2019년 하반기 실시한 조사에 따르면 수도권 및 서울 기준 지상 1층 상가의 3.3㎡당 평균가는 약 3020만원으로 지상 2층 평균가(1427만원)의 2배가 넘었다. 때문에 지상 2층과 수익률이 비슷해지려면 산술적으로 지상 2층 상가보다 임대료를 2배 정도 받아야 한다.

하지만 최근 위축된 경기 흐름 때문에 높은 임대료를 감당할 임차인을 구하는 것이 쉽지가 않다. 실제 지상 1층 상가의 예상 수익률은 다른 층에 비해 0.5~1% 정도 소폭 낮은 편이다. 이러한 특성 때문에 상층부 상가에 관심가질 것을 권하는 상가전문가들이 많다. 특히 시세 차익보다 장기적으로 안정적인 임대수익을 얻길 바라는 투자자라면 상층부 상가도 눈여겨볼만하다.

다만 상층부 상가는 앞서말한 것처럼 환금성이 다소 떨어지고 입점할 수 있는 업종이 1층에 비해 적다. 일반적으로 2층 이상은 호프집, 병·의원, 학원, 운동시설, 사무실 같은 업종들이 입점한다. 때문에 상층부 상가에 투자할 때에는 안정성 높은 임차인을 선정하는 것이 중요하다. 일반적으로 분양상가에서는 임차인과 임차업종이 맞춰진 선임대상가를 눈여겨볼 필요가 있다. 공실위험을 줄이기 위해서 선임대상가 중에서도 임차인의 장기적 운영능력을 따져야한다. 특히 비어있는 상층부 상가라면 역시 오랫동안 안정적 영업이 가능할 임차인을 잘 선정해야 한다. /글=권강수 상가의신 대표, 전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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