부동산에 대한 안목을 키우려면 다양하고 변덕스러운 데이터에 대한 이해가 필요하다. 단순한 이해를 넘어 방대한 빅데이터를 분석하는 능력까지 갖춘다면 금상첨화다. 경제만랩 리서치팀이 최근 부동산 빅데이터의 이해와 활용법 안내서 '빅데이터로 전망하는 대한민국 부동산의 미래'를 펴냈다. 땅집고가 책의 주요 내용을 발췌해 소개한다.

[빅데이터로 전망하는 대한민국 부동산의 미래] ②앞으로 3년 서울 재개발 대전망

[땅집고] 재개발 상품은 적은 자본을 투자해 일반적인 부동산 수익률보다 훨씬 높은 시세차익을 거둘 수 있다는 것이 장점이다. 특히 사업 추진 단계별(기본계획수립, 추진위원회 구성, 조합설립, 사업시행인가 등)로 시세 차익을 얻을 수 있다는 것이 이점으로 꼽힌다.

하지만 재개발 투자는 어렵다고들 이야기한다. 추진 단계별로 큰 수익을 거둘 수 있는 만큼 투자 기간이 장기적으로 이어져 예상 수익률을 알기가 쉽지 않기 때문이다. 단순히 자신이 투자하려는 물건의 정확한 가치를 알려고만 하더라도 따져봐야 할 것이 너무 많기 때문에 구체적으로 얼마만큼의 기간이 필요하고, 어느 정도의 수익을 가져오는지 분석하기도 까다롭다. 때문에 재개발 투자를 할 때에는 사업성과 추진 가능성을 예측하기 위한 지식을 숙지해야 한다.

■사업성 측정 지표 ‘비례율’ 따져라

사업성을 측정할 수 있는 대표적인 지표가 비례율이다. 일반적으로 비례율이 100% 이상이면 사업성이 높다고 보며, 100% 미만이면 사업성이 낮아 재개발 진행이 어렵다고 분석한다. 예를 들어 개발 전 재개발 지역의 총자산이 100억원이며, 사업비를 제외하고 개발 후 자산 평가액을 120억원으로 본다면 비례율이 120%다. 이 비례율이 높으면 높을수록 개발가치가 높다고 평가되고, 그러면 재개발 진행 속도도 빠를 것이다.

부동산시장이 호황이면 일반 분양가가 올라가 통상 비례율도 높아지기 마련이다. 하지만 비례율이 높다고 항상 좋은 것은 아니다. 비례율이 높아져도 조합원이 지출해야 하는 비용이 늘거나 차이가 없으면 큰 이익을 얻기가 어렵다. 조합이 총 사업비를 낮추면 비례율이 높을 수도 있다. 또 비례율이 높아지면 세금 부담도 함께 높아진다는 단점도 있다. 일부 지역의 경우 비례율을 높여 많은 세금을 내느니 차라리 초고급 자재들을 사용해 분양가를 높이는 것이다. 때문에 재개발 구역의 상황을 구체적으로 파악하고 각자의 처지에 맞게 구역을 골라야 한다.

■사업 진행 속도·추진 가능성 살펴야

사업 진행속도도 살펴봐야 한다. 재개발은 조합원 갈등과 법적 투쟁, 분양 지연 등의 이유로 사업이 갑자기 멈춰버리거나 오래 지연돼 재개발을 끝내는 데 10년 이상의 시간이 소요되기도 한다. 지연이 되더라도 재개발 일대 가격이 꾸준히 오른다면 문제가 없겠지만, 가격은 오르지 않고 사려는 수요도 없다면 곤란한 상황에 빠질 수 있다. 사업비용의 늘어나면 향후 조합원 부담금이 상승할 가능성도 있다.

사업 진행속도는 주민 동의 현황, 사업 추진 분위기 등을 현장과 구청을 통해 확인할 수 있다. 사업성이 사업 속도를 좌우하기도 하는데 사업입지가 뛰어나더라도 사업성이 나오지 않으면 진행할 수 없기 때문이다. 때문에 주변 시세와 해당 현장의 조합원 분양가, 일반 분양가를 비교해야 하고, 건축비와 공사비용도 예측하고 있어야 한다.

사업이 순조롭게 진행된다면 아파트 브랜드(시공사)와 이주비 규모도 중요하다. 조합원 명의 이전 시 이주비의 승계 여부도 알아봐야 하고, 관리처분인가 후 매도할 것인지 아니면 입주 시까지 보유할 것인지도 결정해야 한다. 대지지분이 낮은 재개발의 특성상 아파트를 분양받을 때 분담금이 높아질 수 있어서다. 단독주택과 다세대, 다가구, 상가, 빌라 등에 따라 평가금액이 천차만별이기 때문에 주의해야 한다.

■시세차익이냐 실거주냐…진입 타이밍 달라

시세차익을 목적으로 한 투자라면 관리처분계획인가 전 재개발 사업 초기에 지분투자를 하는 것이 좋다. 비례율이 확실하게 정해지는 시기가 관리처분계획인가 시점으로 리스크가 가장 적어 이때 시세가 많이 오르고 프리미엄도 높아져 기대수익이 낮아질 수 있다. 특히 지분 시세는 평가액과 비례율이 공개되기 전에 정점을 찍는 경우가 많으므로 이때를 피하는 것이 좋다. 반면 입주 목적이라면 평가액과 비례율이 공개된 후인 관리처분인가 단계에 매입하는 것이 안전하다.

서울시에 따르면 2022년 7월 기준으로 서울에서 운영되는 재개발(주택정비형, 도시정비형) 사업장 중 관리처분인가 이전의 사업장은 총 107곳이다. 정비계획을 수립한 사업장은 7곳이며, 정비구역지정 3곳, 추진위원회 승인 21곳, 조합설립인가 49곳, 사업시행인가 27곳 등이 있다.

2022년 7월 기준 재개발 추진위원회 승인이 떨어지고 운영이 진행중인 사업지는 서대문구 3곳, 영등포구 3곳, 용산구 3곳, 종로구 3곳, 양천구 2곳, 동작구 2곳, 동대문구 2곳, 성북구 1곳, 관악구 1곳, 강동구 1곳이다. 대표적으로 용산구에서는 '정비창전면 제3구역 도시정비형재개발사업장', 서대문구 ‘가재울뉴타운 7구역 주택재개발정비사업’, 영등 포구 ‘문래동4가 도시환경정비구역', 종로구 '창신4구역 도시환경정비사업', 관악구 ‘봉천 제13구역 주택재개발정비사업', 동작구 ‘신대방역세권 재개발정비사업' 등이 있다.

조합설립인가가 지정된 곳은 송파구 '마천1재정비촉진구역', 관악구 '신림1재정비촉진구역', 노원구 상계5재정비촉진구역' 등이 있고, 사업시행인가가 나온 곳은 동대문구 ‘청량리 제7구역 주택재개발 정비사업’, 은평구 ‘증산5재정비촉진구역’, 양천구 ‘신정1재정비촉진구역3지구’ 등이 있다. /글=경제만랩 리서치팀, 정리=전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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