[땅집고] 집값이 내려가 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세’ 위험이 내년 상반기에 정점을 찍을 것이라는 전망이 나왔다. 또 주택 가격이 20% 하락할 경우, 집주인이 갭투자를 해 사들인 주택 40%에서 전세보증금 미반환 위험이 발생하는 것으로 분석됐다.

국토연구원이 13일 발표한 '전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안' 보고서를 보면 전세보증금 미반환 가능성이 있는 갭투자 주택은 작년 하반기부터 늘어나 내년 상반기에 최고치를 찍을 것으로 추정된다. 이는 연구진이 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 이용해 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과다.

계약갱신청구권 제도가 없다고 가정했을 때, 주택 매매가격이 20% 하락할 경우 갭투자 주택 중 40%에서 보증금을 돌려주지 못할 위험이 큰 것으로 나타났다.

현금성 금융자산과 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용한 대출을 고려했을 때, 집주인이 보유 임대주택까지 팔아 보증금을 반환할 수 있는 주택은 최대 21만3000가구로 추정(주택가격이 12% 하락했을 때 가정)됐다.

연구진은 임대주택을 팔아도 보증금 반환이 어려운 주택은 최대 1만3000가구(주택 가격이 27% 하락했을 때 가정)일 것으로 내다봤다. 집값이 15% 떨어지면 1만 가구 규모가 보증금을 내주기 어려울 것으로 추정됐다.

국토연은 임대인의 보증금 상환 능력을 확인하는 체계를 마련해, 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이뤄질 수 있도록 제도 개선이 필요하다고 했다. 박진백 국토연 부연구위원은 "보증금 예치제도를 도입해 임대인의 보증금 예치를 의무화하고 예치하지 않은 금액에 대해서는 반환보험을 의무적으로 가입하도록 해야 한다"고 밝혔다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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