[땅집고] 서울시내 지하철 역세권에 오래된 근린생활건물을 소유한 A씨는 최근 고민에 빠졌다. 기존 건물을 헐고 원룸형 임대주택을 지어 월세 수익을 받고 싶은데 상황이 녹록치가 않은 것. 주차장법과 건축법 규제 때문에 땅을 효율적으로 쓰기 어렵고 자재값, 인건비, 금리가 모두 오른 것도 부담이다. 주변에는 경쟁 상품인 고시원과 원룸형 다가구주택도 많아 웬만큼 잘 짓지 않으면 공실이 뻔했다.

A씨 고민을 한 번에 해결해 줄 새로운 부동산 상품이 올해 첫선을 보인다. 바로 ‘임대형 기숙사’다. 업계에서는 흔히 ‘코리빙 하우스’라고 부르는데 건축법상 정식 명칭은 임대형 기숙사로 정해졌다. 임대형 기숙사 건축 기준 등을 담은 건축법 시행령과 시행규칙 개정안이 빠르면 2월 중순 시행에 들어간다.

임대형 기숙사는 언뜻 보면 기존 기숙사, 오피스텔, 도시형생활주택과 형태면에서 크게 다르지 않다. 하지만 결정적으로 다른 점이 3가지 있다. 먼저 기존 기숙사는 공장과 학교만 운영할 수 있었는데, 임대형 기숙사는 임대사업자로 등록하면 누구나 운영할 수 있다. 또 주차장 확보 기준을 대폭 완화해 사업 수익성이 높아졌다. 마지막으로 입주민 커뮤니티 공간을 일정 규모 이상 확보해 주거 품질을 한단계 끌어올릴 수 있게 됐다는 것이다.

전문가들은 “임대형 기숙사는 오피스텔 등 다른 임대상품보다 월세를 조금 낮춰도 수익률은 훨씬 높을 것”이라며 “앞으로 도심 소규모 임대주택 시장 판도를 뒤흔들 가능성이 크다”고 했다.

땅집고는 임대형 기숙사 시행을 앞두고 수익성 낮은 토지와 건물을 갖고 있는 개인과 법인, 디벨로퍼 등을 대상으로 개발 프로세스와 수익성 분석, 임대차 전략 등을 알려주는 ‘코리빙하우스 개발 실전스쿨’ 1기 과정(▶수강신청 바로가기)을 오는 2월13일 개강한다. 강의에 앞서 임대형 기숙사가 기존 1인가구 대상 임대 상품과 다른 점을 알아봤다.

■고시원은 너무 작고, 오피스텔은 주차장에 발목

현재 1인가구를 겨냥한 임대 상품으로는 고시원, 오피스텔, 도시형생활주택, 생활형숙박시설, 분양형 호텔 등이 있다. 하지만 이 상품들 모두 건축 규제 탓에 치명적인 단점을 갖고 있다.

예를 들어 고시원과 다중주택은 주거용으로 쓸 수 있지만 연면적이 각각 150평, 200평 이내로 제한된다. 이 때문에 20가구 이상 임대주택을 짓기가 어렵다.

도시형생활주택과 주거형 오피스텔은 주택으로 사용하고 연면적 제한이 없어 이론적으로는 얼마든지 크게 지을 수 있다. 문제는 주차장 기준이다. 가구당 0.5대 규정 탓에 지하 주차장 등을 만들지 않으면 가구 수를 늘리는데 현실적인 한계가 있다.

주차장 확보 기준이 비교적 느슨하고 연면적 제한이 없는 수익형 건물로는 생활형 숙박시설과 분양형 호텔이 있다. 그런데 두 건물은 원칙적으로 주거용으로 사용할 수 없고, 임대사업자가 운영할 수 없다는 단점이 있다.

서용식 수목건축 대표는 “역세권에 낡은 상가나 오피스텔 건물, 대형 유휴부지를 보유한 사업자가 100가구 이상으로 대규모 임대사업을 하려고 해도, 그동안 근거법이 부족해 실현하기 어려웠다”면서 “건축법에 임대형 기숙사 용도가 신설돼 역세권 유휴부지에 리모델링이나 신축을 통해 대규모 임대주택으로 탈바꿈할 길이 열리게 될 것”이라고 했다.

■“임대형 기숙사 지으면 월세 수익률 48% 상승”

임대형 기숙사는 기존 임대주택 상품이 지닌 문제점을 해결했다. 임대사업자로 등록하면 누구나 운영이 가능한 주거시설이면서, 건축 비용이나 면적 제한을 크게 받지 않고도 100가구 이상 대규모 건축도 가능하다.

일단 용적률만 맞추면 연면적 제한이 없다. 주차대수도 200㎡당 1대로 임대용 건물 중 가장 완화했다. 1인당 확보해야 하는 필수 개인공간 기준도 가장 낮다. 오피스텔은 가구당 14㎡를 확보해야 하는데, 임대형 기숙사는 1인당 필수 면적이 10㎡다. 대신 반드시 공용공간을 만들어야 하고, 개인과 공용공간을 합쳐 총 14㎡ 이상을 충족해야 한다.

예를 들어 대지면적 998㎡(300평), 연면적 1977㎡(600평)인 건물을 도시형 생활주택으로 개발하는 경우 최대 총 48가구, 주차대수는 24대가 필요하다. 주차 공간을 더 마련하면 가구 수를 늘릴 수도 있다. 하지만, 지하 주차장을 만들지 않는한 1층에 24대만 넣을 수 있어 가구 수를 늘리는데 한계가 있다. 공용 커뮤니티 공간을 만들기도 어렵다.

임대형 기숙사로 지으면 같은 면적에 최대 90가구까지 늘릴 수 있고, 주차공간은 10대만 충족하면 된다. 공용 공간으로 쓸 수 있는 가구당 4㎡를 모아 총 108평(360㎡) 규모로 한 층 전체를 커뮤니티 시설로 제공할 수 있다.

임대형 기숙사는 도시형 생활주택보다 임대료를 낮춰도 수익성은 더 높을 것으로 분석된다. 도시형 생활주택의 경우 가구당 월세 90만원을 받는 경우 월 임대수입은 4320만원이다. 임대형 기숙사는 가구 당 월세를 20만원 낮춰 70만원을 받아도 월세 수입이 6300만원으로 도생보다 48% 많다.

업계에선 공급자가 공용 공간과 주거 서비스를 얼마나 차별화할 수 있을지, 입주민 선발과 관리를 얼마나 철저하게 하느냐에 따라 임대형 기숙사의 성패가 갈릴 것으로 예상한다.

서 대표는 “도시형 생활주택이나 오피스텔은 구분등기로 방만 있고, 임대사업자가 건물 관리나 보안, 커뮤니티 서비스 등을 책임지지 않아 주거 품질이 떨어진다”며 “임대형 기숙사는 구분등기가 불가능하고 임대주택 내부에 공용 시설을 반드시 확보하도록 했기 때문에 질높은 주거 서비스를 제공하는 사업자들이 많이 참여해 임대주택 시장 판도를 바꿀 수 있다”고 했다.


<'빈 건물 기숙사로 바꿔볼까?'…코리빙하우스 개발 실전스쿨 1기 모집>

정부가 이달 중 ‘임대형 기숙사’라는 새 건축 상품에 대한 건축법 시행령·시행규칙을 확정하고 시행에 들어가면서 공유주거, 즉 코리빙하우스(co-living house)가 도심 주택시장에서 틈새상품으로 주목받고 있다.

임대형 기숙사란 도심 빈 땅이나 기존 건물을 활용해 민간임대사업자도 운영할 수 있는 기숙사를 말한다. 원래 기숙사는 학교나 공장만 운영할 수 있었다. 임대형 기숙사의 경우 기본적으로 기존 기숙사와 크게 다르지 않지만 1인1실을 기본으로 하되 3인1실까지 다양하게 허용하며, 커뮤니티 공간을 갖추도록 한 게 특징이다.

최근 1~2인가구를 겨냥한 주택 공급은 늘고 있지만 커뮤니티와 콘텐츠 등 소프트웨어에 초점을 맞춘 상품은 없었는데 임대형 기숙사는 이 같은 시장 니즈를 감안해 정부가 규제를 파격적으로 풀어준 상품이다. 비슷한 주거 상품으로는 영국 런던의 올드오크와 일본의 콜렉티브 하우스가 대표적이다.

땅집고는 국내에서 첫선을 보이는 임대형 기숙사 수익 모델 개발 노하우를 알려주는 ‘코리빙하우스 개발 실전스쿨 1기’ 과정을 2월13일 개강한다. 이번 과정에서는 임대형 기숙사 사업을 준비하는 개인이나 법인 대상으로 임대형 기숙사 사업성과 임대수익을 극대화하는 방안을 제시한다. 참여 수강생에게는 1대1 무료 상담(자문) 기회도 1회 제공한다.

강의는 현장스터디 1회를 포함해 총 7회로 진행한다. 국내 최고의 도심형 주택 디벨로퍼인 서용식 수목건축 대표는 ‘왜 코리빙하우스인가? 최적 입지 여건과 개발 기획’을 주제로 코리빙하우스 상품 이해와 최적 입지 찾기, 코리빙하우스 개발 기획의 핵심 포인트 등을 알려준다. 서 대표는 서울 제기동 코리빙 하우스에서 현장스터디도 진행한다.

이혁찬 CA건축사사무소 건축사는 ‘임대형 기숙사 법규 A to Z 완전정복 & 디자인 전략’을, 이대우 신영부동산신탁 팀장이 ‘공유주거 상품 수익성 분석과 매각 노하우’를 각각 강의한다. 임채욱 GH 파트너스 대표가 ‘임대차 마케팅 전략 및 운영관리 솔루션’을, 유용관 비즈세무법인 대표세무사가 ‘세금 모르면 말짱 도루묵: 절세의 기술’을 알려준다.

이석현 중앙대 교수는 ‘케이스 스터디: 이렇게 해야 성공한다’를 통해 국내외 코리빙하우스 성공스토리를 집중 분석하고 향후 떠오를 코리빙하우스 모델에 대해 알아본다.

수강료는 150만원이며 사전등록하면 10만원 할인한다. 강의 장소는 서울시 중구 세종대로21길 22, 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장이다. 수강 신청은 땅집고M홈페이지(zipgobiz.com ▶바로가기)에서 하면 된다. (02)6949-6176.