윤석열 정부가 청년·신혼부부 등 무주택 실소유자의 내 집 마련을 위해 공급하기로 약속한 공공분양주택에 대한 사전청약이 이달 실시된다. ‘뉴홈’ 브랜드를 단 공공분양주택 50만호 가운데 첫 공급 물량으로 경기 고양창릉, 남양주 양정역세권, 서울 강동구 고덕강일3단지, 남양주 진접2 등 4곳이 대상지다. 땅집고가 이들 지역의 장단점을 집중 분석해 보도한다.

[땅집고] 윤석열 정부가 청년·신혼부부 등의 주거난 해소를 위해 내놓은 공공분양주택 ‘뉴홈’ 50만 가구 중 첫 공급물량에 대한 사전청약이 이달 실시된다. 사전청약은 ▲고양 창릉 877가구 ▲남양주 양정역세권 549가구 ▲서울 강동구 고덕강일 3단지 500가구 ▲남양주 진접2 372가구 등 4개 지역에 총 2988가구를 대상으로 진행된다.

오는 6일부터 10일까지 특별공급, 13일부터 17일까지 일반공급 접수를 진행한다. 당첨자 발표일은 3월 30일이며 2029년 입주 예정이다.

‘뉴홈’은 분양가 및 청약 자격 등에 따라 나눔형, 선택형, 일반형 등으로 나뉜다.

4개 지역 가운데 양정역세권에는 ‘나눔형’으로 총 549가구(총 598가구)가 공급된다. 전용면적별로 ▲59㎡ 257가구 ▲74㎡ 140가구 ▲84㎡ 152가구다. 나눔형은 시세의 70% 수준에 분양받아 5년 거주한 뒤 한국토지주택공사(LH)에 되팔면 시세차익의 70%를 돌려받을 수 있다. 전체 물량의 80%는 특별공급으로, 청년(15%), 신혼부부(40%), 생애최초(25%)로 할당된다.

양정역세권에 공급되는 공공분양주택은 S5블록에 들어선다. 이곳은 경의중앙선 양정역에서 500m 거리에 있으며, 인근에는 초등학교와 중학교 설립이 예정돼 있다.

■별내선, 9호선 연장 수혜지역…다산신도시 인프라도 누려

양정역세권(양정역세권 도시개발사업)은 경기 남양주시 삼패동, 이패동, 와부읍 일대 206만3088㎡ 규모에 공동주택 등을 짓는 사업이다. 양정역세권은 잠실까지 직선거리로 13km에 불과한 데다, 다산신도시 인프라를 누릴 수 있고, 지하철 개통이라는 호재가 예정됐다는 점에서 예비 청약자들의 관심이 높다.

양정역세권은 8호선 연장안(별내선) 개통 수혜를 볼 수 있는 곳이다. 경의중앙선 양정역을 이용해 구리역에서 별내선으로 환승할 수 있다. 별내선은 8호선 암사역부터 경춘선 별내역을 잇는 노선으로, 강남권으로의 접근성을 획기적으로 개선시킨다. 별내역에서 잠실역까지 소요 시간은 약 45분에서 27분으로 당겨진다. 이 노선을 이용하면 5호선(천호역)과 9호선(석촌역),3호선(가락시장역), 분당선(복정역)으로 환승도 가능하다. 별내선은 올해 개통 예정이었으나 2024년으로 미뤄질 가능성이 높다.

진접2지구에 풍양역(9호선)이 신설되면 교통망은 더욱 좋아진다. 북측에는 수석-호평 간 고속화도로, 남측에는 서울-양양 고속도로가 있어 광역교통도 편리하다.

남양주시와 LH는 2017년 양정역세권을 ‘직장·주거 근접 복합도시’로 만든다는 협약을 체결했다. 상업·교육·문화·연구개발(R&D)·공공청사 등을 함께 지어 베드타운 이상의 기능을 갖추게 된다. 정보통신기술(ICT)을 기반으로 한 첨단산업단지도 예정돼 있다. 또한 1만3927가구 중 1만3781가구가 아파트로 공급되는데, 지금지구 6500여가구와 함께 2만 가구 규모의 미니 신도시로 탈바꿈 할 것으로 보인다.

그러나 계획 실현에는 다소 시간이 걸릴 전망이다. 사업 완료 시점은 2027년이지만, S5블록(2030년 입주)를 비롯해 아파트 입주 시점이 한참 남았기 때문이다. 양정역세권과 진접2지구에 사이에 기피시설인 ‘쓰레기소각시설’(자원회수시설)이 들어서는 점도 걸림돌이 될 수 있다. 2024년 하반기 착공 예정으로, 공사 기간은 3년이다.

LH는 시간이 다소 걸리지만 사업이 순항하고 있다고 설명했다. 전체 부지의 약 90%를 차지하는 사유지에 대한 토지 보상을 마쳤고, 여타 3기 신도시 개발과정에서 발목을 잡는 문화재 발견 등 이슈가 없다는 점에서다.

■ 84㎡ 추정분양가 4억대…인근 시세 대비 2.5억 싸

추정 분양가는 전용 59㎡ 3억857만원, 74㎡ 3억7887억원, 84㎡ 4억 2831만원이다. ‘국민평형’인 84㎡ 분양가도 4억 초반이다. 반면 지금지구 ‘다산신안인스빌퍼스트포레' 전용 84㎡는 올해 1월 6억8000만원에 팔렸다. 각 분양가와 실거래가를 비교하면 약 2억5000만원이 차이난다. LH에 30%롤 주더라도, 1억7500만원이 남는다.

하지만 본청약이 진행되는 2028년까지 6년 무주택자격 유지와 5년 실거주 요건을 갖춰야 한다. 시세차익을 거두려면 무려 2035년까지 기다려야 한다.

남양주 거주자에게만 100% 배정되는 점에 대해서도 ‘아쉽다’는 반응이 나온다. LH는 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따라 이번 물량을 해당 지역 2년 이상 거주자에게 우선 공급한다. 당해 지역에서 미달된 경우 남은 물량이 기타지역(수도권) 거주자에게 돌아간다. 최근 남양주시로 전입했더라도 본청약 시점까지 거주기간을 충족한다면 분양받을 수 있다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “양정역세권은 다산, 왕숙과 연계돼서 발전할 곳”이라며 “철도나 도로 등 기반시설을 이미 갖춰 도심 접근성도 좋은 편”이라고 했다. 이어 “다산 급매물 가격에 비춰볼 때 전용 84㎡ 분양가는 무난한 수준”이라며 “공사비 인상 등을 감안할 때 서울 인접 지역에서 이러한 금액이 나오기는 어렵다”고 덧붙였다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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