윤석열 정부가 청년·신혼부부 등 무주택 실소유자의 내 집 마련을 위해 공급하기로 약속한 공공분양주택에 대한 사전청약이 이달 실시된다. ‘뉴홈’ 브랜드를 단 공공분양주택 50만호 가운데 첫 공급 물량으로 경기 고양창릉, 남양주 양정역세권, 서울 강동구 고덕강일3단지, 남양주 진접2 등 4곳이 대상지다. 땅집고가 이들 지역의 장단점을 집중 분석해 보도한다.

[땅집고] 고양창릉, 남양주 진접 등 서울과 수도권에 공급하는 공공분양주택 2298가구에 대한 사전청약이 이달 실시된다. 사전청약 제도는 공공택지 등에서 공급되는 분양주택의 공급시기를 앞당기는 제도다. 사전청약은 오는 2월 6일부터 10일까지 특별공급, 13일부터 17일까지 일반공급 접수를 진행한다. 당첨자 발표일은 3월 30일이며 2029년 입주 예정이다.

이번에 공급하는 사전청약 물량은 윤석열 정부가 무주택 청년 실수요자들의 주거난 해소를 위해 임기 안에 공급하기로 했던 공공분양주택 브랜드 ‘뉴홈’ 50만 가구 중 일부다. ‘뉴홈’은 분양가 및 청약 자격 등에 따라 나눔형, 선택형, 일반형 등으로 나뉜다. 수분양자에겐 연 1.9~3.0% 수준 저금리로, 최장 40년 동안 최대 분양가의 80%까지 대출을 지원한다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 적용하지 않는다.

‘뉴홈’ 공공분양주택 첫 공급 대상지는 ▲고양 창릉 877가구 ▲남양주 양정역세권 549가구 ▲서울 강동구 고덕강일 3단지 500가구 ▲남양주 진접2 372가구 등 4곳이다.

고양 창릉에는 나눔형으로 877가구가 공급된다. 나눔형은 시세의 70% 수준으로 분양받은 뒤, 의무거주기간 5년을 채우면 원하는 시기에 한국토지주택공사(LH)에 시세 수준에 되팔 수 있는 유형의 공공분양주택이다. 수분양자들은 시세 차익의 70%를 받을 수 있다.

■ 창릉지구에 나눔형 877가구 사전청약…서울 근접에 교통호재까지

공공분양주택 첫 공급지 중 한 곳인 창릉신도시는 고양시 창릉·용두·원흥동 일대 약 813만㎡(246만평)에 주택 3만8000여 가구와 부대시설 등을 조성하는 3기 신도시 사업지 중 하나다. 3기 신도시 중 서울과 가까운 편인 데다 수도권광역급행철도(GTX)-A노선과 연결되는 고양선 신설 계획도 있어 예비 청약자들의 관심이 높다.

실제로 광역교통개선대책에 따라 철도·간선도로 등 교통환경 개선 호재가 있다. 2024년 GTX-A노선이 개통하면 강남업무지구까지 10분 만에 이동할 수 있으며 2029년 고양선이 완공되면 여의도 업무지구까지 30분내 이동이 가능해진다. 이밖에 중앙로와 통일로를 잇는 간선급행버스(BRT)를 신설할 예정이며 고양창릉지구 남측을 지나는 경의중앙선 전철도 증설할 예정이다.

창릉지구에는 135만㎡ 규모의 자족용지가 배치돼 기업이 들어설 예정이며 공공분양주택이 들어서는 S3블록은 자족용지 바로 앞에 자리잡고 있다. 다만 자족용지가 있다고 해서, 기업들이 들어 온다는 보장은 없다. 단지 인근에 330만㎡ 규모(여의도공원13배 수준)의 공원·녹지를 조성할 계획이다.

다만 창릉지구 토지보상이 늦어지고 있어 실제 입주 시점이 더 늦어질 가능성도 있다. 현재 고양시 토지 보상률은 49%에 그친다. 당초 정부는 창릉지구 토지보상 절차를 지난해 말 시작해 올해까지 마무리할 예정이었다. 하지만 땅집고 취재 결과, 일러도 내년 3월에나 보상 절차가 시작될 것으로 보인다. 당초 입주 예상 시점은 2025년 말이었지만 이미 3개월 이상 입주가 미뤄지고, 실제로는 더 늦어질 가능성이 크다.

창릉지구 동측에 쓰레기 소각장과 열병합발전소 등의 기피시설이 들어선다는 점도 고려해야 한다. 창릉지구 일대에 쓰레기 소각장이 들어선다는 소식에 창릉지구 남동쪽에 자리잡은 향동지구 주민들이 반대에 나섰다. 향동지구 주민들은 “열병합발전소가 설치되면 청정지역인 향동지구를 비롯해 창릉신도시까지 공기가 오염돼 창문을 열고 생활하기 어려울 것”이라고 했다.

■ 59㎡ 추정 분양가 3.9억원대…의무거주 5년 채우고 팔면 시세차익 70% 받을 수 있어

고양창릉에 공급하는 사전청약 물량(877가구) 가운데 20%(183가구)는 일반공급으로 배정되며, 나머지 80%는 청년(15%, 128가구), 신혼부부(40%, 349가구), 생애최초(25%, 217가구) 특별공급 물량이다. 입주자모집공고일인 지난달 30일 기준 고양시 1년 이상 거주자에게 30% 우선공급되며 경기도 6개월 이상 거주자에 20%, 서울과 인천 등 기타지역(경기도 6개월 미만 거주자 포함)에 50% 공급된다.

S3블록은 GTX-A 창릉역과 1km 정도 떨어져 있어 걸어서 이용하기에는 다소 불편할 전망이다. 다만 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 것이 장점으로 꼽힌다. 현재는 인근에 스타필드 고양, 롯데아울렛 고양점, 이케아 고양점 등 대형 복합쇼핑몰이 다양하게 들어서 있다. 입주 시점에는 단지 인근에도 생활 편의시설이 형성될 예정이다. 초중학교 부지도 갖춰져 있는데다 단지 서측에 자족용지가 있어 입주 뒤 상업시설을 이용하기에도 편리할 것으로 예상된다.

주택형별 추정 분양가는 ▲ 46㎡(18가구) 2억9792만원 ▲ 55㎡(172가구) 3억 7649만원 ▲ 59㎡(445가구) 3억 9778만원 ▲ 74㎡(51가구) 4억9489만원 ▲ 84㎡(191가구) 4억5283만원 등이다.

단지는 입지선호도가 높은 곳인만큼 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상된다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “고양창릉지구는 3기 신도시 중에서도 준서울 입지로 선호도가 높은 지역이라 지난 청약 결과를 미뤄봤을 때 청약 저축액이 최소 2000만~2400만원 이상은 돼야 당첨 가능할 것으로 보인다”며 “아직 토지보상이 미비해 입주는 2030년 이후로 미뤄질 가능성이 크지만 인근 향동지구·도래울마을 등의 84㎡가 10억원 내외로 거래된 것에 비하면 분양가가 반값이나 다름없어 인기가 높을 것”이라고 말했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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