[땅집고] 집값 상승기에 분양가 규제로 선분양이 아닌 후분양을 택한 단지들이 최근 청약 참패 성적표를 받아들고 있다. 부동산 규제를 피해 높은 분양가를 받기 위해 후분양으로 선회한 전략이 실패한 것이다. 분양 시점에 매수심리가 급격하게 얼어붙으면서 미계약 단지가 속출하고 있다.

실수요자와 시민단체를 중심으로 다 지은 아파트를 직접 보고 구입하는 후분양 제도가 부동산 시장에 정착돼야 한다는 의견이 많았다. 그러나 분양가가 높아지고 고금리 시대에 자금 부담이 더 커지면서 수요자들이 외면하고 있다.

서울 마포구 아현동 ‘마포더클래시’는 분양 물량의 절반 이상이 미계약분으로 남았다. 이 단지 분양가는 평당 4013만원에 달해 강북 최초로 3.3㎡당 분양가가 4000만원을 넘었다. 고분양가 논란이 불거지면서 분양 물량 절반 이상이 미계약으로 나왔다. 주변 아파트 시세가 하락하고 있고 계약과 동시에 중도금과 잔금을 납부해야 하는 부담 때문에 미계약 물량이 많았다는 분석이다. 계약일에 계약금 20%를 내고 이후 30일 안에 중도금 20%를 내야 한다. 잔금 60%는 계약 이후 두 달(60일) 안에 치러야 한다. 두 달 안에 14억원(전용 84㎡ 기준)이 넘는 아파트 대금을 마련해야 하는 셈이다.

경기 안양 ‘평촌센텀퍼스트’도 대거 미달이 발생했다. 1·2순위 총 1150가구 모집 청약에는 350명이 신청해 평균 경쟁률이 0.3대1에 그쳤다. 평촌센텀퍼스트는 당초 지난 2020년 10월 선분양될 예정이었지만 조합이 높은 분양가를 책정받기 위해 후분양으로 전환한 곳이다. 선분양을 추진할 당시 3.3㎡당 분양가는 1810만원으로 후분양(평당 3211만원)보다 1400만원가량 낮다. ‘부산의 은마아파트’라 불리던 남천자이도 후분양을 택했으나 일반분양 116가구 중 73가구가 미계약됐다.

후분양은 공정률 약 70~80% 이상일 때 일반분양을 실시하는 방식이다. 선분양보다 높은 분양가를 책정할 수 있어 공사비를 감당할 여유가 있는 조합에겐 유리한 제도다. 그리고 집을 직접 보고 살 수 있어 부실시공을 막는 이점도 있다. 그러나 수분양자는 선분양에 비해 분양가도 높은 데다 납부 기한이 짧아 자금 마련 부담이 크다. 게다가 최근엔 집값까지 하락하는 등 복합적인 요인이 작용해 후분양 단지의 청약 실패가 이어지고 있는 것으로 풀이된다. 한 부동산업계 관계자는 “일부 수분양자와 시민단체가 알 권리 차원에서 후분양제 도입을 강하게 주장하고 있으나, 사실 수억원에 달하는 집값을 월급쟁이가 몇 달 새 부담하기는 어렵지 않느냐”고 했다.

건설사는 부동산 상승기에 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 규제를 피하기 위해 후분양을 택했다. 그러나 부동산 시장 상황이 반전하면서 후분양 전략이 조합과 시공사에 더 큰 금융부담을 지울수 있다. 업계에서는 고금리로 인한 부동산 침체기에 후분양 아파트의 미분양 사태는 더 커질 것으로 예상한다. 준공까지 2~3년가량 시간이 남은 선분양 물량은 차치하더라도 당장 입주를 앞둔 후분양 물량은 부동산 시장에 미치는 파장이 크다.

올해 후분양 단지들이 적지 않아 분양 시장에 또다른 악재가 될 전망이다. 래미안 원펜타스, 상도 푸르지오 클라베뉴, 브라이튼 여의도 등이 후분양을 계획 중이다. 게다가 마땅한 대안도 없다. 선분양 단지는 계약금 축소, 중도금 이자 후불제 등 다양한 마케팅을 통해 미분양 가구 수를 줄일 수 있지만 후분양 단지는 분양가 할인 외에는 묘수가 없다.

전문가들은 대단지 아파트를 공급하는 국내 부동산 주택 공급 체제 하에서는 후분양 제도의 장단점이 극명하게 갈린다고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “선분양과 후분양은 결국 자금조달을 소비자와 공급자 중 누가 책임지느냐의 문제”라면서 “후분양제에서는 지금처럼 집값이 우상향하지 않을 경우 공급자가 리스크를 고스란히 떠안게 된다”고 했다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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