[입주단지 집중분석] 서울 서대문구 홍은동 ‘힐스테이트 홍은 포레스트’

[땅집고] 지난 25일 찾은 서울 지하철 6호선 새절역. 1번 출구에서 지선버스를 타고 5분 이동하니 흰색과 짙은 회색, 주황색을 띤 외관의 신축 아파트가 나왔다. 이달 13일 입주를 갓 마친 ‘힐스테이트 홍은 포레스트’다. 단지 입구에 걸린 ‘입주를 진심으로 환영합니다’라고 적힌 현수막 너머로 눈 덮힌 백련산이 보였다.

‘힐스테이트 홍은 포레스트’는 서울 서대문구 홍은2구역을 재개발한 아파트다. 지하4층~지상 14층, 8개동, 총 623가구다. 서울에서 보기 드문 신축지만 규모 면에서 총 4200여가구인 인근 ‘힐스테이트 백련산’ 1~4차에 밀려 지역 대장주 자리는 꿰차지 못했다. 하지만 초·중·고등학교까지 걸어서 10분 내로 통학할 수 있는 ‘학세권’ 단지여서 자녀를 둔 수요자들의 선호도가 높은 편이다.

■ 백련산 낀 ‘숲세권’에 초·중·고 걸어서 10분 ‘학세권’ 갖춰

단지명에서 알 수 있듯 ‘힐스테이트홍은포레스트’는 행정구역상 서대문구 홍은동이지만, 실제 생활권은 은평구 응암동에 속한다. 이 아파트가 서대문구 홍은동 끝자락에 지어져 서대문구의 핵심 생활권과는 거리가 있는 반면, 지하철역 등 핵심 인프라를 이용하기는 은평구 응암동이 훨씬 수월하기 때문이다.

실제로 단지에서 은평구 응암동 소재 6호선 새절역까지는 1.2km 거리로, 걸어서 15분 정도 걸린다. 반면 서대문구에 있는 3호선 홍제역까지는 백련산을 둘러가야 해 도보로 1시간 이상이 소요된다. 앞으로 교통망은 더 개선될 여지가 있다. 단지 인근 새절역에 경전철 서부선이 2029년쯤 개통할 예정이라서다. 서부선은 새절역에서 여의도를 거쳐 서울대입구까지 연결하는 17.95km 길이 노선이다.

상품성 측면에서 보면 이 단지가 언덕을 끼고 있는 점이 양날의 검으로 작용한다는 평가가 나온다. 바로 뒤에 백련산근린공원이 있어 도심에서도 ‘숲세권’을 누릴 수 있는 것은 장점이지만, 산자락 언덕 때문에 인근 도로에서 단지 정문까지 가려면 오르막을 견뎌야 하기 때문이다. 단지 내부는 평탄화 작업을 진행해 평지에 가깝지만 아파트와 백련산이 맞닿은 벽에는 높은 옹벽이 설치돼 있다.

단지에서 통학 가능한 학교가 여럿 있다. 사립인 명지초·중·고와 충암초·중·고가 반경 300~500m에 있다. 걸어서 5~10분 정도의 통학 거리다. 주소에 따라 배정되는 공립학교인 응암초까지도 불과 700m 떨어져 있어 횡단보도를 건너는 시간을 포함해도 넉넉잡아 10분이면 갈 수 있다.

■분양가 6.8억이던 34평 호가 11억까지 올라…59㎡ 전세가 3억 초반

‘힐스테이트홍은포레스트’는 대단지는 아니지만, 홍은2동에선 규모가 가장 큰 아파트다. 총 4개 단지로 구성하는 인근 ‘백련산힐스테이트’(4184가구)와 묶여 이 일대 ‘힐스테이트 타운’을 이룬다는 평가도 받는다.

2019년 11월 분양 당시 분양가는 3.3㎡당 2190만원으로 책정됐다. 주택형별로 ▲59㎡ 5억6200~5억5800만원 ▲72㎡ 6억6100~6억6700만원 ▲ 84㎡ 6억8700만원 등이다. 분양 시점으로부터 3년이 지난 현재, 이 아파트 84㎡ 호가는 11억원까지 올라 있다.

호가 기준으로 보면 집값이 분양가 대비 5억원 가까이 오른 셈이지만, 홍은동 일대 공인중개사들은 11억원이라는 높은 금액에 실거래가 이뤄질 가능성은 크지 않다고 보고 있다. 부동산 경기가 얼어붙으면서 매매거래가 뚝 끊긴 데다, 이 단지 인근 아파트 가격 모두 하락세이기 때문이다. 실제로 인근 ‘백련산해모로’ 59㎡가 지난해 11월 7억5000만원에서 12월 6억1000만원으로 떨어졌다. 한 달 만에 집값이 1억원 이상 하락한 것이다.

홍은동 A공인중개사사무소 관계자는 “현재 부동산 시장이 불황이라 매수 문의가 거의 없는 상황”이라며 “다만 학교가 가깝고 단지 내 커뮤니티도 사우나, 독서실, 실내 어린이 놀이터 등 여럿 조성돼 있어 가격만 조정되면 수요가 적지 않을 것”이라고 했다.

전세의 경우 59㎡가 3억2000만~4억5000만원, 84㎡가 4억~6억원에 매물로 나와 있다. 최근 집값이 낮아지면서 전세호가도 하방 압력을 받아, 서울 신축 아파트인데도 2~3인 가구가 거주하기 적합한 59㎡ 전셋집을 보증금 3억원대에 구할 수 있게 됐다. 부동산R114 조사 기준 지난해 서울 59㎡ 아파트 평균 전세금이 3억7100만원인 것보다 더 저렴한 셈이다.

이갑호 좋은자리공인중개사 대표는 “최근 ‘힐스테이트 홍은 포레스트’에선 ‘급매 중의 급매’로 나온 59㎡ 전셋집이 3억원에 계약 체결되기도 했다”며 “다만 현재 저가 매물은 다 소진됐고, 최소 보증금 호가가 3억2000만원부터다”라고 했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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